North Dakota State University

mineraler, såsom kol, olja, naturgas eller metaller, är ofta en värdefull resurs eller tillgång till deras ägare om de kan utvecklas. Men även när de är i sitt naturliga tillstånd (vanligtvis under jord) behandlar vårt rättssystem dem som ägda av någon. Dessa mineralrättigheter kan ägas av samma person som äger markytan (ytägaren), eller de kan ägas av en annan person, i vilket fall mineralrättigheterna anses vara avskilda från yträttigheterna.

denna sida erbjuder tankar om

• avskiljning av äganderätten till mineralrättigheter och yträttigheter
• fragmentering av äganderätten till mineralrättigheter bland flera mineralrättsägare
• dokumentera äganderätten till mineralrättigheter som en del av den offentliga posten
• mineralrättigheter dominerar över yträttigheter
• North Dakota lagstadgad lag som behandlar överföringen av mineralrättigheter
• North Dakota lagstadgad lag som beskriver övergivandet av mineralrättigheter
• några inledande kommentarer om mineralleasing.

avbrutna mineralrättigheter

när USA förvärvade ägande av mark i början av 19-talet (t.ex. Louisiana Purchase) antogs det att yträttigheterna och mineralrättigheterna ägdes av den federala regeringen. Mycket av marken överfördes därefter till privat ägande och satte igång den process vi fortfarande följer idag för att äga, använda och överföra egendom.

under dessa transaktioner kan mineralrättigheter ha avskiljts från yträttigheterna. Till exempel kan ytägaren ha överfört mineralrättigheterna till en annan person men behållit yträttigheterna, eller en tidigare ägare överförde yträttigheterna till en annan person men behöll mineralrättigheterna. Därefter skulle ägandet av yträttigheterna och mineralrättigheterna överföras till köpare, gjorda eller arvingar som separata och distinkta fastighetsintressen.

mineralrättigheter, som yträttigheter beskrivs enligt regeringens undersökningsmetod; till exempel ägs mineralrättigheterna för ett visst 160 hektar stort område av person a eller samägt av personer B och C. Yträttigheterna kan dock ägas annorlunda, till exempel Person E äger den västra halvan av 160-kanalen och Person F äger den östra halvan av kanalen. Det finns inget samband mellan ägandet av yträttigheterna och de underliggande mineralrättigheterna. Övertid kan ytägaren och mineralägaren inte ha någon direkt koppling till varandra, förutom att de fortfarande har äganderätt i samma landområde.

det finns dock mark där mineralrättigheterna och yträttigheterna inte har avskiljts och ägs av samma person eller grupp av personer. Under hela denna diskussion, var uppmärksam på att i vissa situationer kan mineralägaren och ytägaren vara olika individer eller grupper av individer, och i andra situationer kan mineral-och ytägaren vara samma person eller grupp av personer.

dela äganderätten till Mineralrättigheterna

det är inte ovanligt att yt-och mineralägarintressen delas eller splittras ytterligare bland medlemmar i en grupp, till exempel syskon som äger antingen yt-eller mineralintressen efter att ha ärvt rättigheterna från en förälder. Denna diskussion fokuserar på samägande av mineralrättigheter.

ibland säljs endast en del av mineralrättigheterna med yträttigheterna. Till exempel säljer person a ytan och hälften av mineralrättigheterna till person B. denna person (B) gör sedan samma sak genom att sälja ytan och hälften av de återstående mineralrättigheterna till person C. Vid denna tidpunkt äger person C ytan och 25% av mineralerna, B äger 25% av mineralerna och A äger 50% av mineralerna. Om A sedan testamenterar sin egendom till tre barn som arvingar kommer ytan och 25% av mineralerna att ägas av C, B äger 25% av mineralrättigheterna och personerna A1, A2 och A3 äger vardera 16,7% av mineralrättigheterna. Det är lätt att se hur ägandet av mineralrättigheter kan bli fragmenterat.

Mineralintressen kan samägas som hyresgäster i gemensamma, gemensamma hyresgäster, livsgård med en livshyresgäst och övriga intressen eller ett förtroende. Ibland kan det finnas en förmyndare för en mineralägare. Var och en av dessa situationer förtjänar en kort kommentar.

• om mineralrättigheterna har delats med vilja, handling eller arv, blir varje ägare en gemensam hyresgäst av ett individuellt intresse för mineralerna. Varje hyresgäst måste samtycka till att hyra sina mineralintressen genom att underteckna ett minerallease. Även om det kan vara fördelaktigt för alla delägare att hyra till samma företag, finns det ingen anledning för dem att göra det. Varje delägare är fri att pruta för så stor kontantbonus eller andra förmåner som kan erhållas

• Mineralintressen som innehas av individer som gemensamma hyresgäster med överlevnadsrätt kan hanteras på samma sätt. De gemensamma hyresgästerna är fria att förhandla separat eller kollektivt. Om tre syskon ägde mineralrättigheterna som gemensamma hyresgäster, var och en kan ha ett annat hyresavtal som hänför sig till deras en tredjedel av mineralerna; i alla fall, genom att göra så kan de oavsiktligt ”bryta” den gemensamma hyresrätten till en gemensam hyresrätt, vilket kanske inte är vad de tänkte. Således skulle en bästa praxis vara för alla gemensamma hyresgäster att underteckna samma hyresavtal.

• ett liv egendom innebär 1) ett liv hyresgäst som har rätt att använda fastigheten för resten av sitt liv, och 2) resten personer som kommer att få fastigheten vid döden av livet hyresgästen. Livshyresgästen har rätt att använda alla inkomster från marken (t.ex. hyra) som genereras under livsgods. Livshyresgästen är dock förbjuden att vidta åtgärder som orsakar ”avfall” eller permanent minskar värdet på det land som kommer att tas emot av de återstående personerna. Det hävdas att produktionen av mineraler permanent minskar markens värde, och därmed kan livshyresgästen förbjudas att utveckla mineralrättigheterna. En lösning är att livshyresgästen och alla övriga personer undertecknar minerallease.

• om mineralägaren upprättar ett förtroende kontrollerar förvaltaren fastigheten till förmån för mottagarna. Men det är inte alltid klart vad som är hela förvaltarens auktoritet. Därför, om ett förtroende upprättas och mineralrättigheter kommer att inkluderas som en del av förtroendefastigheten, kan den som skapar förtroendet uttryckligen ta itu med hur förvaltaren ska hantera mineralintressen och inkomsterna från att hyra dessa rättigheter.

• en domstol kan utse en förmyndare för en person som inte kan hantera sina angelägenheter; detta ålägger ofta vårdnadshavaren skyldigheten att förvalta individens egendom. Det kommer att vara vårdnadshavaren som måste bestämma om mineralerna ska hyras, men en mer grundläggande juridisk fråga är om vårdnadshavaren har befogenhet att hyra mineralrättigheterna. Det kan vara till hjälp att domstolen uttryckligen tar upp denna fråga vid den tidpunkt då vårdnadshavaren utses om individen har mineralintressen.

dessa flera exempel illustrerar hur ägandet av mineralrättigheter kan bli komplicerat; nästa ämne behandlar hur vårt rättssystem försöker spåra ägande av mineralrättigheter genom samma uppsättning offentliga register på länsnivå som används för att spåra ägande av mark.

bestämning av äganderätten till Mineralintresset

ibland kanske en individ inte vet att de äger äganderätt, särskilt avbrutna mineralrättigheter. Till exempel kan morföräldrar ha förbisett att berätta för sina barn att de behöll mineralrättigheterna när de sålde sin mark. Vid deras död kanske den personliga representanten för morförälderns Gods inte har känt till detta och bara administrerat eller prövat testamenten utan att ta itu med behovet av att dokumentera att mineralrättigheterna överfördes till barnen. Vid dessa individers död år senare kan deras testamente åter ha överfört alla sina äganderätter till medlemmar i tredje generationen utan att uttryckligen nämna mineralrättigheterna. Vid denna tidpunkt kan det finnas syskon och kusiner som delar äganderätten till mineralrättigheterna. Även om överföringarna inte har dokumenterats korrekt under bosättningarna, äger barnbarnen i detta exempel mineralrättigheterna. Att rekonstruera ägarrekordet år senare kan vara utmanande, men det betyder inte att barnbarnen inte är mineralägare.

• Bottom line – Var medveten om vad du äger och informera andra om dessa egendomsrättigheter även om den kommunikationen är så enkel som att inkludera en lista över egendomsintressen bland dina dokument som kommer att användas av dina arvingar när din egendom är avvecklad eller probated.

en familjemedlem kan berätta vem de tror äger mineralrättigheterna, men det ultimata svaret ligger i rättssystemet. I North Dakota bestäms ägandet enligt de offentliga register som upprätthålls av county register for deeds. Det kan vara klokt att anställa en advokat för att ge en titel yttrande om ägande av mineralrättigheter. Om ägandet inte är klart efter det steget kan det vara nödvändigt att inleda en ”tyst Titel” rättegång där domstolen kommer att granska bevis för att bestämma mineralägande.

• de 2010 North Dakota rättsfall av Melchior mot Lystad (2010 nd 140) illustrerar en situation där fragmenterat ägande av mineralrättigheter ledde till en ”tyst Titel” – åtgärd.

personer som tror att de äger mineralrättigheter kan finna att de måste vidta åtgärder för att uppdatera det offentliga registret, till exempel att ha den personliga representanten för en fastighetsfil en lämplig handling som indikerar att mineralrättigheterna överförs från en avliden ägare till arvingen som nu är ägare till mineralrättigheterna.

kontakta en advokat!!

vet vilka mineralrättigheter du äger

Antag inte att ytägaren äger mineralrättigheterna. Det kan vara situationen, men det kan inte heller vara situationen. Ytägare får inte äga alla eller någon av mineralrättigheterna i deras mark. På grund av eventuell tidigare avgång av mineralrättigheter från yträttigheter bör ytägare utveckla en lista över ägda områden, inklusive andelen mineralrättigheter som återstår med varje kanal. Detta ger en utgångspunkt för beslutsfattandet.

att sammanställa en lista kanske inte är lätt. Där mineralrättigheter har avbrutits, kommer de flesta markägare att kräva råd från en kunnig advokat för att tolka den juridiska formuleringen för varje kanal. Dessutom kanske många markägare inte inser att de äger mindre än alla mineralrättigheter under deras egendom.

samma råd kan vara relevant för en person som äger avbrutna mineralrättigheter; kontrollera den offentliga posten (eller anlita en advokat för att kontrollera posten och ge en juridisk åsikt om ägandet av mineralintressen) för att avgöra vilka mineralrättigheter mineralägaren äger; det kanske inte är alla mineralrättigheter.

konsekvenser av avbrutna mineralrättigheter

en mineralgård (dvs. mineralrättigheter) dominerar över ytan (dvs. yträttigheter), det vill säga mineralägaren har rätt att använda markytan för att utforska och producera mineraler utan att säkra tillstånd från ytägaren, men detta är inte en obegränsad rätt-som beskrivs av North Dakota Supreme Court i Hunt Oil Co. v. Kerbaugh, 283 N. W. 2d 131 (N. D. 1979). I sitt beslut förklarar domstolen:

1. att mineral estate är dominerande; det medför inneboende rättigheter att använda ytan för att hitta och utveckla mineralerna, men
2. rättigheterna för mineralägarens ägare är begränsade till så mycket av ytan som är rimligt nödvändiga för att utforska, utveckla och transportera mineralerna, vilket innebär
3. om det finns en befintlig ytanvändning som skulle störas och det finns alternativ tillgängliga för att återvinna mineralerna, kan reglerna för rimlig användning av ytan av mineralägaren kräva att mineralägaren antar en alternativ återvinningsmetod för att den befintliga ytan använda.
4. om det inte finns några alternativa sätt att återvinna mineralerna, kan mineralägaren sträva efter det enda sättet att hitta och utveckla mineralerna trots den negativa inverkan på befintliga ytaktiviteter.

Sammanfattningsvis kan ytan inte hindra mineralägaren från att göra vad som är rimligt nödvändigt för att återvinna mineralerna. Mineralägaren kan dock inte oaktsamt eller orimligt använda ytan, och mineralägaren måste rimligen rymma en befintlig användning av ytan. Omräknat från ytan ägarens perspektiv: ”surface-ägaren har rätt att inte använda surface oaktsamt och att få befintliga användningsområden rimligt inrymda”.

dessutom utvidgade lagstiftaren i North Dakota ytägarens rättigheter genom att kräva att ett oljebolag kompenserar ytägaren för ytskador; denna stadga diskuteras som en del av överväganden för Ytägare.

överföring av mineralrättigheter (N. D. C. C. 47-10-24)

diskussionen på denna sida fokuserar på ägande av mineralrättigheter, så det är lämpligt att kortfattat granska lagen om överföring av ägande av mineralrättigheter i North Dakota.

North Dakota allmän regel vid överföring av mineralintressen stater: Alla transporter eller reservationer av mineralrättigheter (utom leasing), förmedlar eller reserverar alla mineraler av något slag (och deras föreningar och biprodukter), utom 1) dessa mineraler som specifikt utesluts med namn från transport eller reservation, och 2) grus, lera eller scoria (såvida inte specifikt ingår med namn i transport eller reservation).

• grus, lera och scoria är avsedda att förbli med yträttigheterna såvida inte specifikt benämns som avbrutna av antingen transport eller reservation.

undantaget är när överföringen av mineralintressen är ett leasingavtal: en leasing av mineralrättigheter överför endast de mineraler som specifikt identifieras eller namnges i hyresavtalet.

• vid olje-och gasavtal ska alla associerade kolväten som produceras i flytande eller gasform anses ingå i hyresavtalet.
• användningen av orden ”alla andra mineraler” eller liknande ord av allomfattande karaktär i något leasingavtal hyr inte ut några mineraler utom de mineraler som specifikt anges i hyresavtalet.

det är uppenbart att North Dakota law behandlar mineralavtal annorlunda än andra överföringar av mineralintressen (som försäljning, testamente, gåvor). Som anges i hela denna webbplats: Sök kunnig juridisk rådgivning.

övergivande av mineralrättigheter

North Dakota har också tagit upp frågan om avbrutna mineralrättigheter, särskilt i de situationer där det verkar som om mineralägaren kanske inte ens vet att de har ett ägarintresse.

”något mineralintresse …, om oanvänd under en period av tjugo år omedelbart före den första publiceringen av meddelandet som krävs enligt avsnitt 38-18.1-06, anses vara övergiven, såvida inte ett påstående registreras i enlighet med avsnitt 38-18.1-04. Titel till de övergivna mineralintressevästarna i ägaren eller ägarna av ytgården i marken i eller under vilken mineralintresset ligger på dagen för övergivandet.”

” ett mineralintresse anses användas när:

a. det finns några mineraler som produceras under det intresset.
…
d. Mineralräntan på något område är föremål för ett leasingavtal…
g. ett korrekt påstående registreras… (N. D. C. C. 38-18.1-03).

rekommendation: en ägare av avbrutna mineralrättigheter i North Dakota bör granska stadgan för att säkerställa att nödvändiga åtgärder vidtas för att förhindra att mineralrättigheterna betraktas som ”övergivna.”Ett” påstående om Mineralintresse ” finns på https://www.dmr.nd.gov/oilgas/statementclaim.pdf.

rekommendation: en ägare av Surface rights bör överväga om att vidta de åtgärder som krävs för att hävda ägande av en ”övergivna mineralrättigheter.”

Leasing av mineralrättigheter som ett steg för att producera mineraler

de flesta mineraler utvecklas inte av de individer som äger mineralrättigheterna. Få mineralägare har kunskap, teknik och ekonomiska resurser för att borra och driva en oljebrunn eller gräva en kolgruva. Den vanligaste praxis är att en mineralutvecklare förvärvar rätten att utveckla mineralerna från ägaren av mineralrättigheterna. Detta förvärv kan vara ett köp (mineralutvecklaren köper mineralrättigheterna från den tidigare ägaren) eller ett minerallease (mineralutvecklaren hyr rätten att utveckla mineralerna från mineralägaren). Fokus för denna diskussion är på 1) olja och gas och 2) leasing mineralrättigheter.

ett minerallease innebär i allmänhet att mineralutvecklaren betalar mineralägaren för rätten att utforska och börja utveckla eller producera oljan och gasen. Hyresavtalet ger denna rätt till mineralutvecklaren under en överenskommen tidsperiod, kanske tre år. Dessa leasingavtal anger också att om produktionen börjar under hyresperioden har mineralutvecklaren rätt att producera mineralerna så länge produktionen sker; detta kan vara i årtionden. Om ingen produktion initieras i slutet av hyresavtalet löper hyresavtalet helt enkelt ut och mineralägaren är fri att söka en annan mineralutvecklare för att hyra mineralrättigheterna.

bör produktionen påbörjas och avtalet är nu bindande så länge produktionen sker, betalas mineralägaren en royalty, ofta baserad på den mängd olja och gas som produceras. Således kan en minerallease för tre år vara ett avtal som definierar en relation med mineralutvecklaren i flera decennier eller längre. Av denna anledning är det viktigt att mineralägare noggrant ingår ett hyresavtal.

när det gäller avbrutna mineralrättigheter kan ytägaren bli besviken över att han eller hon inte delar i den rikedom som genereras av mineralerna som produceras under marken de äger. De kan bli ytterligare frustrerade när olje-och gasutforsknings-och produktionsprocesserna stör eller skadar deras användning av ytan.

men lagen är tydlig-en mineralägare (eller mineraluthyraren) har rätt att komma in på markytan (även om den ägs av en annan person) för att utforska och utveckla mineraler.

• lagen är också klart att ytan ägare har rätt att få ersättning för skador som uppstår vid prospektering och produktion av mineraler. På grund av de osäkerheter som kan uppstå under mineralutveckling har statens lagstiftare antagit lagar som styr hur relationerna mellan mineralägaren, mineralutvecklaren och ytägaren upprätthålls. I North Dakota är Industrikommissionen ansvarig för att övervaka mineralutveckling.
• North Dakota-lagstiftaren har också erbjudit ett visst skydd för ytägare genom att statutoriskt kräva oljeprospekteringsföretag att säkra ett tillstånd från Industrikommissionen innan prospektering påbörjas. Se N. D. C. C. 38-08.1-04 och N. D. A. C. kapitel 43-02-12. Dessutom antog lagstiftaren i North Dakota lagstadgad lag för att säkerställa att ytägare kompenseras under produktion av olja och gas; se N. D. C. C. 38-11.1-04. Observera att denna stadga ålägger skyldigheten att kompensera ytägaren på mineralutvecklaren, inte på mineralägaren.
• dessutom erbjuder North Dakota lagstiftaren skydd för vattenresurserna hos ytägaren och angränsande markägare. Se N. D. C. C. 38-11.1-06. Detta skydd omfattar både prospektering och produktion av olja och gas.

Leasing samägda mineralintressen

när mineralrättigheterna ägs av flera personer kan det uppstå svårigheter att få dem alla att genomföra ett hyresavtal. Detta kan hända om en person har försvunnit, är minderårig, vägrar att genomföra hyresavtalet eller av någon anledning inte kan genomföra hyresavtalet. North Dakota lag tillåter ägarna till hälften eller mer av olja och gas, eller ägare av hyresavtal som täcker hälften eller mer av mineralerna enligt kontrakt, jag ser inte denna begränsning; det är, stadgan säger någon intresse innehavaren kan inleda detta domstolsförfarande, inte bara majoritetsintressen att be domstolen om ett beslut som gör det möjligt för dem att utveckla olja och gas. Detta görs för att skydda majoritetsägarnas intressen (N. D. C. C. chap 38-13.1).

när detta är gjort görs alla ägare, både kända och okända, parter i åtgärden. Om framställningen godkänns av domstolen garanteras icke-undertecknande ägare sina proportionella fördelar från hyresavtalet.

se N. D. C. C. Kap 38-13.1 Trusts for Unlocatable Mineral Owners

Joint Tenants

till exempel, om två av tre personer som äger mineralrättigheter som joint tenants går med på samma hyresavtal, kan företaget närma sig den tredje gemensamma hyresgästen och be den gemensamma hyresgästen att ratificera det minerallease som de andra två gemensamma hyresgästerna har kommit överens om. Genom att underteckna ett ”Ratificeringsformulär” godkänner den tredje gemensamma hyresgästen att om han eller hon ärver mineralintresset hos en av de andra två gemensamma hyresgästerna innan hyresavtalet löper ut, kommer den tredje gemensamma hyresgästen att acceptera bestämmelserna i mineralleaset.

Life Estate

Leasing är mer komplicerat när mark är föremål för en life estate och resten intressen. Liv hyresgäster och remaindermen vanligtvis måste delta i verkställande eller ratificera en olja och gas leasing. De kan komma överens om att dela intäkterna i hyresavtalet eller i ett separat avtal. I avsaknad av ett sådant avtal ger lagen en formel för beräkning av andelen av var och en. Om ett liv egendom belastas av remaindermen intressen som är okända eller obestämbara, är det möjligt att säkra en hyra av sådana remaindermen intressen genom att begära en domstol.

förmyndarskap eller förvaltare

Leasingkomplikationer uppstår också när mineralrättigheter kontrolleras av en vårdnadshavare eller förvaltare. I allmänhet behövs ett domstolsbeslut för att förmyndaren eller förvaltaren ska kunna genomföra ett olje-och gasavtal.

Nästa sida

ytterligare ett ämne bör behandlas innan man diskuterar överväganden för mineral-och ytägare, det vill säga det reglerande ansvaret för North Dakota Industrial Commisison.