minerais, como carvão, petróleo, gás natural ou metais, geralmente são um recurso ou ativo valioso para seu proprietário, se puderem ser desenvolvidos. Mas mesmo quando eles estão em seu estado natural( geralmente subterrâneo), nosso sistema legal os trata como sendo de propriedade de alguém. Esses direitos minerais podem ser de propriedade da mesma pessoa que possui a superfície da terra (o proprietário da superfície), ou podem ser de propriedade de outra pessoa, caso em que os direitos minerais são considerados separados dos direitos de superfície.
Esta página oferece pensamentos em
- cortando a propriedade de direitos minerários e de superfície direitos
- fragmentar a propriedade de direitos minerários, entre vários minerais direito proprietários
- documentar a propriedade de direitos minerários, como parte do registro público
- direitos minerários dominando mais da superfície de direitos
- Dakota do Norte lei que elimina a transferência de direitos minerários
- Dakota do norte lei que descreve o abandono de direitos minerários
- alguns comentários introdutórios sobre minerais de leasing.
Cortado em Direitos minerários
Como os Estados Unidos adquiriram a propriedade da terra no início do século 19 (por exemplo, Compra da Louisiana), presumiu-se que a superfície de direitos e direitos minerários eram de propriedade do governo federal. Grande parte da terra foi posteriormente transferida para propriedade privada, dando início ao processo que ainda seguimos hoje de possuir, usar e transferir propriedade.
ao longo dessas transações, os direitos minerais podem ter sido separados dos direitos de superfície. Por exemplo, o proprietário da superfície pode ter transferido os direitos minerais para outra pessoa, mas manteve os direitos da superfície, ou um proprietário anterior transferiu os direitos da superfície para outra pessoa, mas manteve os direitos minerais. Posteriormente, a propriedade dos direitos de superfície e dos direitos minerais seria transferida para compradores, donatários ou herdeiros como interesses de propriedade separados e distintos.Os direitos minerais, como os direitos de superfície, são descritos de acordo com o método de pesquisa do governo; por exemplo, os direitos minerais para um determinado trato de 160 acres são de propriedade da pessoa a ou co-propriedade das pessoas B E C. No entanto, os direitos de superfície podem ser de propriedade diferente, como a pessoa e possui a metade oeste do trato 160 e a pessoa F possui a metade leste do trato. Não há correlação entre a propriedade dos direitos de superfície e os direitos minerais subjacentes. Horas extras, o proprietário da superfície e o proprietário do mineral podem não ter conexão direta um com o outro, exceto que eles ainda detêm direitos de propriedade no mesmo terreno.
no entanto, há terras onde os direitos minerais e os direitos de superfície não foram cortados e são propriedade da mesma pessoa ou grupo de pessoas. Ao longo desta discussão, esteja ciente de que, em algumas situações, o proprietário do mineral e o proprietário da superfície podem ser diferentes indivíduos ou grupos de indivíduos e, em outras situações, o proprietário do mineral e da superfície pode ser a mesma pessoa ou grupo de pessoas.
partilha da propriedade dos direitos minerais
não é incomum que os interesses de propriedade de superfície e mineral sejam divididos ou fragmentados entre os membros de um grupo, como, irmãos co-proprietários dos interesses de superfície ou mineral após herdarem os direitos de um dos pais. Esta discussão se concentra na copropriedade dos direitos minerais.
às vezes, apenas parte dos direitos minerais são vendidos com os direitos de superfície. Por exemplo, a pessoa a vende a superfície e metade dos direitos minerais para a pessoa B. Essa pessoa (B) então faz a mesma coisa vendendo a superfície e metade dos direitos minerais restantes para a pessoa C. Neste ponto, a pessoa C possui a superfície e 25% dos minerais, B possui 25% dos minerais e a possui 50% dos minerais. Se a legar sua propriedade a três filhos como herdeiros, a superfície e 25% dos minerais serão de propriedade de C, B possui 25% dos direitos minerais e as pessoas A1, A2 e A3 possuem 16,7% dos direitos minerais. É fácil ver como a propriedade dos direitos minerais pode se tornar fragmentada.
os interesses minerais podem ser co-propriedade como inquilinos em comum, inquilinos conjuntos, bens vitalícios com um inquilino vitalício e interesses remanescentes ou um trust. Na ocasião, pode haver um guardião para um proprietário de minerais. Cada uma dessas situações merece um breve comentário.
- se os direitos minerais foram divididos por vontade, escritura ou herança, cada proprietário se torna um inquilino em comum de um interesse individual nos minerais. Cada inquilino em comum tem que consentir em arrendar seus interesses minerais assinando um contrato de arrendamento mineral. Embora possa ser vantajoso para todos os coproprietários arrendar para a mesma empresa, não há necessidade de fazê-lo. Cada coproprietário é livre para negociar um bônus em dinheiro tão grande ou outros benefícios que possam ser obtidos
- os interesses minerais detidos por indivíduos como inquilinos conjuntos com o direito de sobrevivência podem ser tratados da mesma maneira. Os inquilinos conjuntos são livres para negociar separadamente ou coletivamente. Se três irmãos possuíssem os direitos minerais como inquilinos conjuntos, cada um pode ter um arrendamento diferente pertencente à sua parte de um terço dos minerais; no entanto, ao fazê-lo, eles podem inadvertidamente “cortar” o arrendamento conjunto em um arrendamento em comum, o que pode não ser o que pretendiam. Assim, uma melhor prática seria que todos os inquilinos conjuntos assinassem o mesmo contrato de arrendamento.
- Uma propriedade de vida inclui: 1) uma vida inquilino, que é o direito de usar a propriedade para o resto de sua vida, e 2) restantes pessoas que irão receber a propriedade, após a morte da vida inquilino. O inquilino vitalício tem o direito de usar qualquer renda da terra (como aluguel) gerada durante a propriedade vitalícia. O inquilino vitalício, no entanto, está proibido de tomar medidas que causem “desperdício” ou diminuam permanentemente o valor da terra que será recebida pelas pessoas restantes. Argumenta-se que a produção de minerais reduz permanentemente o valor da terra e, portanto, o inquilino vitalício pode ser proibido de desenvolver os direitos minerais. Uma solução é que o inquilino vitalício e todas as pessoas restantes assinem o contrato de arrendamento mineral.
- caso o proprietário do mineral estabeleça um trust, o administrador controla a propriedade em benefício dos beneficiários. Mas nem sempre está claro qual é a gama completa da autoridade do administrador. Portanto, se um trust está sendo estabelecido e os direitos minerais serão incluídos como parte da propriedade do trust, a pessoa que cria o trust pode querer abordar explicitamente como o administrador deve gerenciar os interesses minerais e a renda derivada do arrendamento desses direitos.
- um tribunal pode nomear um tutor para um indivíduo que é incapaz de administrar seus assuntos; isso muitas vezes impõe ao Guardião a obrigação de administrar a propriedade do indivíduo. Será o guardião quem precisará decidir se os minerais devem ser alugados, mas uma questão legal mais fundamental é se o guardião tem autoridade para arrendar os direitos minerais. Pode ser útil que o tribunal aborde explicitamente esta questão no momento em que o tutor é nomeado se o indivíduo tiver interesses minerais.
esses vários exemplos ilustram como a propriedade dos direitos minerais pode se tornar complicada; o próximo tópico aborda como nosso sistema legal tenta rastrear a propriedade de direitos minerais através do mesmo conjunto de registros públicos em nível de condado que é usado para rastrear a propriedade da terra.
determinar a propriedade do interesse Mineral
ocasionalmente, um indivíduo pode não saber que possui direitos de propriedade, especialmente direitos minerais cortados. Por exemplo, os avós podem ter esquecido de dizer a seus filhos que mantiveram os direitos minerais quando venderam suas terras. Após a sua morte, o representante pessoal da propriedade do avô pode não ter sabido disso e simplesmente administrado ou testado as vontades sem abordar a necessidade de documentar que os direitos minerais transferidos para as crianças. Após a morte desses indivíduos anos depois, suas vontades podem ter novamente transferido todos os seus direitos de propriedade para membros da terceira geração sem mencionar explicitamente os direitos minerais. Neste ponto, poderia haver irmãos e primos de primeiro grau compartilhando a propriedade dos direitos minerais. Mesmo que as transferências não tenham sido devidamente documentadas durante os assentamentos imobiliários, neste exemplo, os netos possuem os direitos minerais. Reconstruir o registro de propriedade anos depois pode ser um desafio, mas isso não significa que os netos não sejam os proprietários de minerais.
- Bottom line – estar ciente do que você possui e informar os outros sobre esses direitos de propriedade, mesmo que essa comunicação é tão simples como incluir uma lista de interesses de propriedade entre seus documentos que serão usados por seus herdeiros quando sua propriedade é liquidada ou probado.
um membro da família pode dizer quem eles acreditam possuir os direitos minerais, mas a resposta final está no sistema legal. Na Dakota do Norte, a propriedade é determinada de acordo com os registros públicos mantidos pelo county register for deeds. Pode ser prudente contratar um advogado para fornecer uma opinião sobre a propriedade dos direitos minerais. Se a propriedade não estiver clara após essa etapa, pode ser necessário iniciar um processo de” título silencioso ” no qual o tribunal revisará as evidências para determinar a propriedade mineral.
- o caso do Tribunal de Dakota do Norte de 2010 de Melchior v. Lystad (2010 ND 140) ilustra uma situação em que a propriedade fragmentada dos direitos minerais levou a uma ação de “título silencioso”.
as pessoas que pensam possuir direitos minerais podem achar que precisam tomar medidas para atualizar o registro público, como ter o representante pessoal de uma propriedade arquivar uma escritura apropriada indicando que os direitos minerais transferidos de um proprietário falecido para o herdeiro que agora é o proprietário dos direitos minerais.
consulte um advogado!!
Saiba quais direitos minerais você possui
não assuma que o proprietário da superfície possui os direitos minerais. Essa pode ser a situação, mas também pode não ser a situação. Os proprietários de superfícies não podem possuir todos ou nenhum dos direitos minerais em suas terras. Devido à possível separação prévia dos direitos minerais dos direitos de superfície, os proprietários de superfície devem desenvolver uma lista de setores de propriedade, incluindo a porcentagem de direitos minerais remanescentes em cada setor. Isso fornece um ponto de partida para a tomada de decisões.
compilar uma lista pode não ser fácil. Onde os direitos minerais foram cortados, a maioria dos proprietários de terras exigirá aconselhamento de um advogado experiente para interpretar a redação legal relativa a cada trato. Além disso, muitos proprietários de terras podem não perceber que possuem menos do que todos os direitos minerais sob sua propriedade.
O mesmo conselho pode ser relevante para um indivíduo que possui cortada em direitos minerários; verificar o registro público (ou contratar um advogado para verificar o registo e fornecer um parecer jurídico quanto à propriedade do mineral interesses) para determinar quais minerais de direitos minerais proprietário possui; pode não ser todos os direitos minerais.
Implicações Cortada em Direitos minerários
Um mineral de propriedade (por exemplo, minerais de direitos) é dominante sobre a superfície de plantação (por exemplo, a superfície de direitos), isto é, o mineral, o proprietário tem o direito de usar a superfície da terra para explorar e produzir minerais, sem obter permissão de superfície, o proprietário, mas este não é um direito ilimitado-como descrito pela Dakota do Norte Supremo Tribunal em Hunt Oil Co. v. Kerbaugh, 283 N. W. 2d 131 (N. D. 1979). Em sua decisão, o tribunal explica:
- que a propriedade mineral é dominante; ele carrega com ele inerentes direitos de usar a superfície para encontrar e desenvolver os minerais, mas
- os direitos do proprietário do mineral imóveis são limitadas ao tanto da superfície como são razoavelmente necessárias para explorar, desenvolver e transporte de minerais, o que significa
- se existe uma superfície de uso que seria interferido, e existem alternativas disponíveis para recuperar os minerais, as regras de uso razoável da superfície mineral. o proprietário poderá exigir que o mineral proprietário de uma alternativa de recuperação do método para acomodar a superfície existente usar.
- se não houver meios alternativos de recuperação dos minerais, o proprietário do mineral pode buscar os únicos meios possíveis para encontrar e desenvolver os minerais, apesar do impacto adverso nas atividades superficiais existentes.
em resumo, a superfície não pode impedir o proprietário do mineral de fazer o que é razoavelmente necessário para recuperar os minerais. No entanto, o proprietário do mineral não pode usar a superfície de forma negligente ou irracional, e o proprietário do mineral deve acomodar razoavelmente um uso existente da superfície. Reformulado da perspectiva do proprietário da superfície: “o proprietário da superfície tem o direito de não ter a superfície usada negligentemente e de ter usos existentes razoavelmente acomodados”.Além disso, a legislatura de Dakota do Norte expandiu os direitos do proprietário da superfície exigindo que uma empresa de petróleo compensasse o proprietário da superfície por danos à superfície; este estatuto é discutido como parte de considerações para os proprietários da superfície.
transferência de direitos minerais (N. D. C. C. §47-10-24)
a discussão nesta página se concentra na propriedade dos direitos minerais, por isso é apropriado revisar brevemente a lei sobre a transferência de propriedade dos direitos minerais na Dakota do Norte.
a regra geral da Dakota do Norte ao transferir estados de interesses minerais: Todos os veículos de transporte ou de reservas de minério de direitos (exceto concessões), transmite ou reservas, todos os minerais de qualquer natureza (e seus compostos e derivados), excepto o 1) os minerais excluídos especificamente pelo nome de transporte ou de reserva, e 2) cascalho, argila, ou de escórias (exceto quando especificamente incluído pelo nome no transporte ou de reserva).
- cascalho, argila e scoria destinam-se a permanecer com os direitos de superfície, a menos que especificamente nomeado como sendo cortado pelo transporte ou reserva.
a exceção é quando a transferência de interesses minerais é um arrendamento: um arrendamento de direitos minerais transfere apenas os minerais especificamente identificados ou nomeados no arrendamento.
- no caso de uma locação de petróleo e gás, todos os hidrocarbonetos associados produzidos em forma líquida ou gasosa devem ser considerados incluídos na locação.
- o uso das palavras “todos os outros minerais” ou palavras semelhantes de natureza Inclusiva em qualquer Locação não aluga nenhum mineral, exceto aqueles minerais especificamente nomeados no arrendamento.
claramente, a Lei de Dakota do Norte trata os arrendamentos minerais de maneira diferente de outras transferências de interesses minerais (como vendas, legados, presentes). Como afirmado em todo este site: procure aconselhamento jurídico experiente.
o abandono dos direitos minerais
Dakota do Norte também abordou a questão dos direitos minerais cortados, especialmente nas situações em que parece que o proprietário do mineral pode nem saber que tem uma participação acionária.
“qualquer interesse mineral …, se não utilizado por um período de vinte anos imediatamente anteriores à primeira publicação do aviso exigido pela seção 38-18.1-06, considerada abandonada, a menos que uma declaração de crédito está registrado de acordo com a seção 38-18.1-04. Título aos coletes de interesse mineral abandonados no proprietário ou proprietários da propriedade de superfície na terra em ou sob a qual o interesse mineral está localizado na data do abandono.”
” um interesse mineral é considerado usado quando:
A. existem quaisquer minerais produzidos sob esse interesse.
…
D. O interesse mineral em qualquer trato está sujeito a um contrato de arrendamento…
G. uma declaração de reivindicação adequada é registrada… (N. D. C. C. §38-18. 1-03).
recomendação: um proprietário de direitos minerais cortados em Dakota do Norte deve revisar o estatuto para garantir que as medidas necessárias sejam tomadas para evitar que os direitos minerais sejam considerados “abandonados.”Uma” declaração de reivindicação de interesse Mineral ” está disponível em https://www.dmr.nd.gov/oilgas/statementclaim.pdf.Recomendação: um proprietário de direitos de superfície deve considerar se deve tomar as medidas necessárias para reivindicar a propriedade de um “direito mineral abandonado.”
Leasing Mineral Rights as a step to Producing Minerals
a maioria dos minerais não é desenvolvida pelos indivíduos que possuem os direitos minerais. Poucos proprietários de minerais têm o know-how, tecnologia e recursos financeiros para perfurar e operar um poço de petróleo ou cavar uma mina de carvão. A prática mais comum é que um desenvolvedor mineral adquira o direito de desenvolver os minerais do proprietário dos direitos minerais. Esta aquisição pode ser uma compra (o desenvolvedor mineral compra os direitos minerais do proprietário anterior) ou um arrendamento mineral (o desenvolvedor mineral aluga o direito de desenvolver os minerais do proprietário mineral). O foco desta discussão está em 1) petróleo e gás e 2) leasing de direitos minerais.
um arrendamento mineral geralmente significa que o desenvolvedor mineral paga ao proprietário do mineral o direito de explorar e começar a desenvolver ou produzir o petróleo e o gás. O contrato concede esse direito ao Desenvolvedor mineral por um período de tempo acordado, talvez três anos. Esses arrendamentos também afirmam que, se a produção começar durante o período do arrendamento, o desenvolvedor mineral terá o direito de produzir os minerais enquanto ocorrer a produção; isso pode ser por décadas. Se nenhuma produção for iniciada até o final do contrato, o contrato simplesmente expira e o proprietário do mineral é livre para buscar outro desenvolvedor mineral para arrendar os direitos minerais.
caso a produção seja iniciada e o Acordo seja agora vinculativo enquanto ocorrer a produção, o proprietário do mineral recebe royalties, geralmente com base na quantidade de petróleo e gás que está sendo produzido. Assim, um arrendamento mineral por três anos pode ser um acordo que define uma relação com o desenvolvedor mineral por várias décadas ou mais. Por esse motivo, é fundamental que os proprietários de minerais celebrem cuidadosamente um contrato de arrendamento.No caso de direitos minerais cortados, o proprietário da superfície pode ficar desapontado por não estar compartilhando a riqueza gerada pelos minerais que estão sendo produzidos abaixo da terra que possuem. Eles podem ficar ainda mais frustrados quando os processos de exploração e produção de petróleo e gás interferem ou danificam o uso da superfície.Mas a lei é clara – um proprietário mineral (ou o arrendatário mineral) tem o direito de entrar na superfície da terra (mesmo que possua outra pessoa) com o objetivo de explorar e desenvolver minerais.
- a lei também é clara que o proprietário da superfície tem o direito de ser compensado por danos que ocorrem durante a exploração e produção de minerais. Devido às incertezas que podem surgir durante o desenvolvimento mineral, a legislatura estadual promulgou leis direcionando como as relações entre o proprietário mineral, desenvolvedor mineral e proprietário da superfície são mantidas. Na Dakota do Norte, a Comissão Industrial é responsável por supervisionar o desenvolvimento mineral.A legislatura de Dakota do Norte também ofereceu alguma proteção para os proprietários de superfícies, exigindo estatutariamente que as empresas de exploração de petróleo garantissem uma licença da Comissão Industrial antes de iniciar a exploração. Consulte N. D. C. C. §38-08.1-04; e N. D. A. C. capítulo 43-02-12. Além disso, a legislatura de Dakota do Norte promulgou lei estatutária para garantir que os proprietários de superfícies sejam compensados durante a produção de petróleo e gás; ver N. D. C. C. §38-11.1-04. Note-se que este estatuto impõe a obrigação de compensar o proprietário da superfície sobre o desenvolvedor mineral, não sobre o proprietário mineral.Além disso, a legislatura de Dakota do Norte oferece proteção para os recursos hídricos do proprietário da superfície e proprietários de terras adjacentes. Ver N. D. C. C. §38-11. 1-06. Essa proteção abrange atividades de exploração e produção de petróleo e gás.
Leasing Co-propriedade mineral interesses
quando os direitos minerais são de propriedade de várias pessoas, podem surgir dificuldades em conseguir todos eles para executar um contrato de arrendamento. Isso pode acontecer se uma pessoa tiver desaparecido, for menor de idade, se recusar a executar o contrato ou, por algum motivo, não puder executar o contrato. A lei de Dakota do Norte permite que os proprietários de metade ou mais do petróleo e gás, ou os proprietários de arrendamentos cobrindo metade ou mais dos minerais sob contrato, não vejo essa limitação; ou seja, o estatuto diz que qualquer titular de juros pode iniciar este processo judicial, não apenas interesses majoritários para pedir ao tribunal uma ordem que lhes permita desenvolver o petróleo e o gás. Isso é feito para proteger os interesses dos proprietários majoritários (N. D. C. C. chap 38-13.1).
quando isso é feito, todos os proprietários, conhecidos e desconhecidos, são feitos partes da ação. Se a petição for aprovada pelo tribunal, os proprietários não signatários terão seus benefícios proporcionais garantidos com o arrendamento.
Ver N. D. C. C. chap 38-13.1 as relações de confiança para Unlocatable Mineral Proprietários
Conjunta Inquilinos
Por exemplo, se dois dos três indivíduos que co-mineral própria direitos como os lojistas concordam com os mesmos concessão, a empresa pode aproximar-se da terceira articulação inquilino e pedir que o inquilino misto para ratificar o mineral de arrendamento acordado pelos outros dois conjuntos de inquilinos. Ao assinar um formulário de “ratificação”, o terceiro inquilino conjunto concorda que, se ele ou ela herda os juros minerais de um dos outros dois inquilinos conjuntos antes do vencimento do contrato de arrendamento, o terceiro inquilino conjunto aceitará as disposições do contrato de arrendamento mineral.
Life Estate
Leasing é mais complicado quando a terra está sujeita a uma propriedade vitalícia e interesses remanescentes. Inquilinos de vida e remanescentes geralmente devem se juntar na execução ou ratificação de um contrato de arrendamento de petróleo e gás. Eles podem concordar em dividir o produto no contrato de arrendamento ou em um contrato separado. Na ausência de tal acordo, a lei fornece uma fórmula para calcular a participação de cada um. Se uma propriedade vitalícia é sobrecarregada por interesses remanescentes que são desconhecidos ou indetermináveis, é possível garantir um arrendamento de tais interesses remanescentes solicitando um tribunal.
tutela ou curador
complicações de Leasing também surgem quando os direitos minerais são controlados por um tutor ou curador. Geralmente, é necessária uma ordem judicial para permitir que o guardião ou administrador execute um contrato de arrendamento de petróleo e gás.
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mais um tópico deve ser abordado antes de discutir considerações para os proprietários de minerais e superfícies, ou seja, a responsabilidade regulatória da Comissão Industrial de Dakota do Norte.