Wyjaśnienie etyczne
sekcja 3-4 Kodeksu Etyki REALTOR® definiuje układ prowizji o zmiennej stopie procentowej w następujący sposób: notowanie, w którym jedna kwota prowizji jest płatna, jeśli firma brokera Aukcyjnego jest przyczyną zakupu sprzedaży, a inna kwota prowizji jest płatna, jeśli sprzedaż wynika z wysiłków sprzedawcy lub współpracującego brokera.
Kodeks Etyki i podręcznik National Association of Realtors® (Nar) dotyczący polityki wielu notowań wymagają od brokerów notowań ujawnienia prowizji o zmiennej stopie procentowej potencjalnym współpracującym brokerom, gdy tylko będzie to praktyczne. W odpowiedzi na zapytania potencjalnych współpracujących Brokerów, REALTORS® są również zobowiązani do ujawnienia różnicy między tymi dwoma stawkami.
gdy współpracujący broker został poinformowany, że prowizja od zmiennej stopy procentowej jest w grze, musi ujawnić te krytyczne informacje swojemu klientowi, zanim klient złoży ofertę zakupu. Ujawnienie jest konieczne, aby kupujący złożył świadomą ofertę konkurencyjną. Na przykład Kupujący, który składa ofertę identyczną z ofertą kupującego reprezentowanego przez firmę brokera oferującą prowizję o zmiennej stopie procentowej, jest w niekorzystnej sytuacji, ponieważ prowizja odnosząca się do drugiej oferty będzie niższa. Niższa stawka prowizji netto sprzedającego więcej pieniędzy, więc są one prawdopodobne, aby zaakceptować ofertę kupujących ich agenta, mimo że cena ofertowa obu kupujących jest taka sama.
praktyczne zastosowanie prowizji o zmiennej stopie procentowej
gdy agent nieruchomości wymienia Dom, negocjuje prowizję od sprzedaży i opłatę płaconą przez Sprzedającego. W naszym przykładzie wykorzystamy 6% ceny sprzedaży domu jako uzgodnioną opłatę. Agent i sprzedawca następnie omówić co-op opłaty, które będą oferowane do innych brokerów, jeśli przynieść gotowy chętny i zdolny Kupujący do zakupu domu. Opłata ta jest powszechnie znana jako opłata agenta kupującego, subagenta lub Licencjobiorcy transakcyjnego.
chociaż często może być oferowanie 50% całkowitej prowizji agentowi kupującego, nie musi tak być. Agent giełdowy może zdecydować o naliczeniu 6%, a spółdzielnia 2,5%. Umowa ta jest w porządku, o ile jest to uzgodnione przez agenta i sprzedającego. Dla naszego przykładu agent i sprzedawca zgadzają się na współpracę w wysokości 3% ceny sprzedaży domu z brokerem, który przyprowadzi kupującego. Liczba ta jest następnie umieszczana na wielu listach, aby powiadomić wszystkich brokerów, co broker sprzedającego oferuje jako rekompensatę za dostarczenie gotowego, chętnego i zdolnego kupującego.
jeśli agent sprzedającego oferuje Plan prowizji o zmiennej stawce, dyskusja skupi się na prowizji, którą agent pobierze od sprzedającego, jeśli agent jest Tym, który przynosi kupującego. Podobnie jak w przypadku wszystkich prowizji i opłat za nieruchomości, są one do negocjacji. Dla naszego przykładu agent i sprzedawca uzgadniają opłatę w wysokości 5%, jeśli agent przyprowadzi kupującego. Ten rodzaj porozumienia jest znany jako Podwójna lub wyznaczona Agencja. Z podwójną lub wyznaczoną agencją, agent Sprzedającego jest teraz również reprezentujący kupującego I musi zostać ujawniony i uzgodniony przez agenta i sprzedającego podczas wystawiania domu.
jak wspomniano wcześniej, agent sprzedającego musi ujawnić, że istnieje zmienna prowizja dla wszystkich innych brokerów. W wielu przypadkach odbywa się to bezpośrednio w systemie multi-list.
jeśli jesteś kupującym współpracującym z agentem nieruchomości i masz zainteresowanie nieruchomością, możesz chcieć, aby dowiedzieli się, czy inne propozycje umów są w grze, a jeśli tak, to czy pochodzą z tego samego biura nieruchomości (wyznaczony agent) lub z podwójnej agencji, w której agent sprzedającego ma kupującego. Jeśli tak, ważne jest, aby sprawdzić i sprawdzić, czy w grze jest prowizja o zmiennej stawce, a jeśli tak, to ile wynosi różnica w prowizji. Wymaga to prostego połączenia telefonicznego, e-maila lub wiadomości tekstowej od Agenta do agenta sprzedawcy, a kodeks etyczny wymaga, aby agent sprzedawcy ujawnił te informacje.
Ty, kupujący, możesz złożyć pełną ofertę cenową i zostać przelicytowany przez kupującego, który współpracuje z agentem lub pośrednikiem sprzedającego, który składa tę samą ofertę, ponieważ w grze była prowizja o zmiennej stopie procentowej. Jeśli sprzedawca przyjmie Twoją ofertę, będzie musiał zapłacić 6% prowizji (3% dla brokera aukcji I 3% dla agenta/brokera kupującego) zamiast 5% prowizji o zmiennej stopie uzgodnionej między Sprzedawcą a jego agentem i brokerem. Twoja oferta netto jest o 1% niższa niż oferta konkurencyjna ze względu na zmienną.
ludzie czasem tracą domy, które próbują kupić i nigdy nie wiedzą dlaczego. Może sprowadzać się do zadawania właściwych pytań. Upewnij się, że twój agent jest świadomy scenariusza prowizji o zmiennej stopie procentowej i wielu innych warunków, które istnieją, aby Twoja oferta była najlepsza.
Wiedza to potęga!