ustalono, że rynek nieruchomości w Toronto jest w zasadzie napędzany przez pozornie niezłomne podstawy, a nie jest napędzany irracjonalną żywiołowość — chociaż te znaki istnieją — ale z tak ogromnymi wzrostami wyceny, istnieje trwałe poczucie, że wszystko nieuchronnie musi się rozpadać.
„jeśli ceny podwoiły się w ciągu siedmiu lat, to około 10% rocznie” – powiedział Scott Ingram, Pośrednik w obrocie nieruchomościami i biegły rewident w Toronto. „Rynki Toronto i Vancouver stały się bardziej oderwane od tradycyjnych podstaw. Od siedmiu lat mamy historycznie niskie stopy procentowe. Pieniądze są tańsze, a ludzie wrzucają je do mieszkań.”
Toronto i Dallas-Fort Worth wciąż poszukują płaszcza najszybciej rozwijającego się miasta Ameryki Północnej, a przy prawdopodobnie najbardziej imperatywnym podstawowym wzroście liczby ludności, nie wykazującym oznak spadku, dobrze udokumentowana nierównowaga podaży i popytu w mieście będzie się utrzymywać. Oznacza to, że ceny mieszkań będą rosły, ale czy logika nie dyktuje, że musi być limit?
aby wyjaśnić, jak bardzo ceny wzrosły w ciągu niespełna dekady, Ingram zauważył, że nawet jeśli wartość mieszkań w Toronto spadnie o 50%, powrócą one tylko do cen z 2014 roku.
„albo ceny spadają, albo dochody rosną. Może przez jakiś czas ceny idą w bok, ale długo by to trwało, zanim nadrobimy zaległości ” – powiedział Ingram. „Długoterminowa średnia stopa wzrostu w ciągu 20 lat dla domów wynosi 8% , a dla mieszkań 7%, a jeśli będzie wyższa, prawdopodobnie nastąpi regresja do średniej. W tej chwili pięcioletnia stawka mieszkania wynosi 10,36%, co nie jest zrównoważone.
” inną rzeczą, która nas trochę rzuca, jest to, że na rynek wchodzą zagraniczne pieniądze. Patrzysz na lokalne ceny i lokalne dochody, ale co, jeśli to nie lokalne dochody są wykorzystywane do zakupu? Co jeśli to bogaci ludzie z innych części świata kupują tu nieruchomości, czy tu mieszkają, czy nie? To częściowo wyjaśnia, dlaczego ceny stały się oderwane od lokalnych dochodów.”
najnowsze statystyki Toronto Regional Real Estate Board wykazały, że ceny domów jednorodzinnych wzrosły o 27,7% rok do roku w październiku do średnio 1,540,432 USD, jednak Ingram dodał, że oprócz wojen licytacyjnych istnieją inne skumulowane powody szybkiego wzrostu cen.
” weź dom za 1,6 miliona dolarów i sprzedaj go i przenieś do innego domu za 1,6 miliona dolarów. Prowincjonalne i miejskie podatki transferowe w Toronto wynoszą około $57,000, a jeśli zapłacisz 5% prowizji od swojego $1.6 milionów sprzedaży, to 80.000 dolarów, więc z opłatami za adwokata i przeprowadzkę masz około 140.000 dolarów na przeprowadzkę. Widzę, że więcej ludzi przeznacza te pieniądze na poprawę swoich obecnych domów i pobyt w miejscu. Przyczynia się to do nierównowagi podaży i popytu, wywierając presję wzrostową na ceny.”
chociaż może to tłumaczyć, dlaczego Ceny mieszkań w Toronto są wygórowane, podstawowe podstawy nie wydają się zagrożone. W rzeczywistości, aby podstawy wyparowały do takiego stopnia, że rynek mieszkaniowy w Toronto upadłby, musiałoby wystąpić kilka scenariuszy jednocześnie. Robert Hogue, starszy ekonomista w RBC Economics, twierdzi, że jest mało prawdopodobne.
„Potrzebowalibyście kombinacji czynników, jednym z nich jest demografia — musielibyście zobaczyć na przykład upadek imigracji, w tym samym czasie, w którym mielibyście rosnące stopy procentowe, w tym samym czasie, w którym mielibyście ogromny boom budowlany, który stworzył nadwyżki mieszkań” – powiedział. „Potrzeba takiej kombinacji.”
potem znowu dziwniejsze rzeczy się wydarzyły.
” po tym, jak przeszliśmy pandemię, powiedziałbym, że wszystko jest możliwe, ale to kwestia prawdopodobieństwa, a prawdopodobieństwo tego jest bardzo małe w tym momencie. Ale nie jest niemożliwe, aby wyobrazić sobie scenariusze, w których można skończyć w tej sytuacji.”
jednak inflacja rośnie i Hogue twierdzi, że nie jest niewyobrażalne, aby kanadyjski bank Centralny mógł wyrównać stopy procentowe przed terminem. Gdyby tak się stało, rynek mieszkaniowy byłby wstrząśnięty, ale nie potknął się-dodał.
Hogue przypuszcza ponadto, że szaleńczą aktywność na rynku mieszkaniowym w Toronto można przypisać nabywcom przewidującym podwyżki stóp i blokującym korzystniejsze stopy procentowe, póki mogą. Niezależnie od ich przyczyn, takie zachowanie jest żywiołowe, irracjonalne lub inne.
„widzieliśmy umiarkowanie przez lato, więc naszym zdaniem rynek zaczyna się uspokajać i zachowywać bardziej racjonalnie, ale we wrześniu, a zwłaszcza w październiku, wczesne liczby wskazują, że nadal istnieje wiele wojen licytacyjnych powodujących znaczny wzrost cen, co jest nadal objawem pewnego stopnia entuzjazmu na rynku”, powiedział Hogue. „Może być trochę zbyt drogie, ale biorąc pod uwagę podstawy, można oczekiwać, że ceny domów będą silne i wysokie w GTA. Gdyby istniała obawa o bańkę, byłaby obawa przez ostatnie 15 lat, ale nie widzieliśmy krachu na rynku, więc jest coś fundamentalnego. Wielu uczestników rynku naprawdę wierzy, że jest to dobrze wspierany rynek.”