w przypadku, gdy kaucja nie została zabezpieczona w wyznaczonym terminie, wynajmujący musi zwrócić kaucję najemcy lub grozi mu niemożność odzyskania własności nieruchomości.
problem
w chwili obecnej właściciele muszą zabezpieczyć depozyt w autoryzowanym systemie w ciągu 30 dni od jego otrzymania.
w przypadku otrzymania depozytu między 6 kwietnia 2007 r. a 5 kwietnia 2012 r. właściciele byli zobowiązani do zabezpieczenia depozytu w terminie 14 dni od jego otrzymania. Od 6 kwietnia 2012 r. okres ten został przedłużony do 30 dni, tak jak obecnie. Obecnie jest tak, że jeśli wynajmujący otrzymał depozyt przed 6 kwietnia 2007 r., wynajmujący musi zabezpieczyć depozyt do 24 czerwca 2015 r.
stworzyliśmy infografikę, która pomoże wyjaśnić ten proces. Kliknij tutaj, aby go zobaczyć.
konsekwencje tego zaniechania są poważne, a sąd wymaga ścisłego przestrzegania. Nie ma znaczenia, czy właściciel jest nawet dzień spóźniony, te same sankcje mają zastosowanie. To powiedziawszy, sankcje mogą się różnić w zależności od powagi zachowania właściciela, jak wyjaśniono poniżej.
jeśli depozyt nie został zabezpieczony na czas, właściciel nie będzie w stanie odzyskać posiadania, doręczając zawiadomienie z sekcji 21, dopóki nie zastosuje się do zasad. Niezabezpieczony depozyt sprawi, że zawiadomienie będzie nieważne, a postępowanie na jego podstawie zakończy się niepowodzeniem.
właściciel może nadal być w stanie odzyskać posiadanie w drodze sekcji 8 postępowania zawiadamiającego, jeśli zostaną wyjaśnione odpowiednie przyczyny. Istnieje jednak ryzyko, że najemca wniesie własne roszczenie przeciwko wynajmującemu za brak ochrony kaucji w czasie lub w ogóle. Sąd może zarządzić, że wynajmujący zwróci kaucję i że wynajmujący zapłaci najemcy sumę do trzykrotności wartości kaucji. Skromne naruszenia Zwykle pociągają za sobą karę w wysokości jednorazowego depozytu, a więcej rażących naruszeń do trzykrotności depozytu.
jeżeli § 8 obwieszczenie opiera się na zaległościach czynszowych najemcy, to wniosek o kaucję może zrekompensować zaległości czynszowe i spowodować, że wynajmujący nie będzie mógł polegać na obowiązkowym gruncie 8. Sąd może wydać nakaz na podstawie uznaniowej, ale może nie-pozostawiając wynajmującemu koszty prawne, niezapłacony czynsz i brak posiadania. Oczywiście, jeśli roszczenie lokatora o kaucję całkowicie wygaśnie zaległości czynszowe, jest bardzo prawdopodobne, że roszczenie o posiadanie nie powiedzie się.
rozwiązanie
więc co ma zrobić właściciel? Kaucja musi zostać zwrócona. Jeśli depozyt zostanie zwrócony, pierwsza sankcja nie ma zastosowania; wynajmujący będzie mógł doręczyć Ważne zawiadomienie z sekcji 21(pod warunkiem, że inne wymagania są spełnione, zobacz nasz blog na serwowaniu ważnego powiadomienia z sekcji 21).
druga kara może również stać się mniej surowa – jeśli wynajmujący zwróci lokatorowi kaucję, bardziej prawdopodobne jest, że sąd zarządzi zapłacenie najemcy niższej kwoty kary.
jak spłacić
ważne jest, aby pamiętać, że wynajmujący musi być w stanie udowodnić, że depozyt został rzeczywiście zwrócony najemcy. Nie jest to trudne, jeśli wynajmujący nie zabezpieczył depozytu i posiada dane bankowe najemcy; pieniądze można po prostu przelać na konto najemcy, a wyciąg bankowy posłuży jako dowód zapłaty.
jeśli depozyt jest chroniony w ramach programu późno, właściciel musi złożyć wniosek do konkretnego systemu ochrony depozytu o zwrot depozytu. Należy zastosować procedurę programu: wynajmujący nie może wykorzystać własnych środków na zwrot kwoty odpowiadającej kaucji. Trudność w tym scenariuszu polega na tym, że najemca może uniknąć zwrotu kaucji za pośrednictwem systemu i dopóki system nie potwierdzi, że Kaucja została zwrócona najemcy, wynajmujący nie będzie mógł doręczyć ważnego zawiadomienia z sekcji 21. Może to oznaczać, że odzyskanie posiadania przy użyciu procedury sekcji 21 jest niemożliwe. Wynajmujący będzie musiał podjąć ryzyko polegania na postępowaniu sekcji 8 lub poczekać, aż najemca odejdzie dobrowolnie.
wymagane informacje
niezbędne informacje określone w systemie kaucji, z którego korzysta wynajmujący, muszą być również doręczone najemcy w terminach określonych powyżej.
niedotrzymanie przepisanych informacji spowoduje również, że wynajmujący nie będzie w stanie doręczyć zawiadomienia z sekcji 21. Jednakże, w przeciwieństwie do ochrony kaucji, Wynajmujący jest w stanie po prostu rozwiązać ten problem, podając przepisane informacje przed doręczeniem zawiadomienia z sekcji 21.
kary pieniężne za niedotrzymanie depozytu w należyty sposób stosuje się również do niedotrzymania przepisanych informacji. Jest jednak prawdopodobne, że każda kara będzie na niższym końcu skali, ponieważ ta awaria jest skromniejszym naruszeniem.
- teraz
rekomendacja
- właściciele powinni chronić depozyty i podawać przepisane informacje w ciągu 30 dni.
- jeśli kaucja nie została zabezpieczona na czas, wynajmujący powinien zwrócić kaucję najemcy. Jeśli depozyt nie zostanie zwrócony, wynajmujący nie będzie mógł uzyskać posiadania za pomocą procedury sekcji 21.
- jeśli przepisane informacje nie zostały doręczone w terminie lub nie ma dowodów, że zostały doręczone w terminie, wynajmujący powinien dostarczyć przepisane informacje przed doręczeniem zawiadomienia z sekcji 21.
co to jest lokata najmu?
Kaucja najmu jest sumą płaconą przez najemcę i przechowywaną przez właściciela na czas trwania najmu. Pieniądze stanowią depozyt zabezpieczający w przypadku, gdy Najemca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań określonych w umowie najmu, tj. na pokrycie kosztów wszelkich szkód w nieruchomości w trakcie najmu.
gdy wynajmujący otrzyma depozyt najemcy, musi wpłacić pieniądze w ramach systemu depozytu najmu w ciągu 30 dni, który bezpiecznie przechowuje pieniądze do końca najmu, a pełna lub częściowa suma zostanie zwrócona najemcy.
jakie depozyty należy chronić?
wszystkie depozyty najmu muszą być chronione przez autoryzowany system depozytów najmu. Ustawa z dnia 6 kwietnia 2007 r.
co to jest program lokat najmu?
TDS jest autoryzowanym przez rząd brytyjski programem ochrony depozytów, który przechowuje depozyty najmu w imieniu właścicieli. Po zakończeniu najmu cały depozyt jest zwracany najemcy lub pieniądze są przechowywane do czasu rozstrzygnięcia wszelkich sporów, takich jak wynajmujący żądający części lub całości depozytu na pokrycie kosztów szkód wyrządzonych nieruchomości podczas najmu.
co się dzieje z odsetkami od lokaty?
zależy to od rodzaju systemu, w którym przechowywany jest depozyt. Istnieją dwa rodzaje: opiekuńczy lub ubezpieczony.
system lokat depozytowych jest bezpłatny, ponieważ odsetki finansują program. Dostawca programu zatrzymuje wszelkie odsetki uzyskane z depozytu.
ubezpieczony system lokat najmu polega na tym, że wynajmujący (lub agent działający w imieniu wynajmującego) płaci niewielką stałą kwotę w celu ochrony depozytu na odpowiednim koncie. Wszelkie naliczone odsetki są zwykle przechowywane przez właściciela. Aby uniknąć nieporozumień lub konfliktów wokół tego, kto jest uprawniony do odsetek, umowa najmu powinna określać, kto zachowuje je po zakończeniu najmu.