jak głosi słynna melodia TV soap „każdy potrzebuje dobrych sąsiadów”. Ale co, jeśli osoba, która nie jest dobrym sąsiadem, wkracza na twoją ziemię?
rozważ ten scenariusz: twój sąsiad buduje przedłużenie aż do linii granicznej. Fundamenty pod przedłużenie przejść pod ziemi i budowniczych przyszedł na ziemi, podczas gdy byłeś daleko na wakacje, aby zbudować fundamenty. Twój sąsiad ma pozwolenie na ich rozbudowę, ale nie otrzymałeś powiadomienia o pracach. Nie można teraz uprawiać niczego na granicy obok przedłużenia z powodu litego betonu w ziemi. Oczywiście, nie jesteś z tego zadowolony. Więc czym się zajmujesz?
najpierw porozmawiaj o tym z sąsiadem i spróbuj rozwiązać problem między sobą. Istnieją jednak sytuacje, w których po prostu nie będzie to skuteczne i być może trzeba rozważyć skorzystanie z porady prawnej. Na przykład, w tym przypadku twój sąsiad raczej nie zgodzi się na usunięcie zupełnie nowego rozszerzenia, które właśnie zbudowali dużym kosztem.
wtargnięcie
możesz wytoczyć powództwo przeciwko bliźniemu o wtargnięcie.
naruszenie jest bezprawną obecnością osoby na ziemi będącej w posiadaniu innej osoby. Wiele różnych działań może stanowić naruszenie, w tym:
- niesłuszne stawianie stopy na cudzej ziemi lub jazda po niej;
- objęcie jej w posiadanie lub wydalenie osoby posiadającej;
- bezprawnie pozostając po wygaśnięciu zezwolenia;
- niszcząc cokolwiek na stałe przymocowanego do niego; umieszczając lub naprawiając cokolwiek na nim;
- naruszając przestrzeń powietrzną nad nim; lub
- bezprawnie pobierając z niego minerały.
wchodząc na twoją ziemię bez pozwolenia i trwale przyklejając Beton do twojej ziemi, twój sąsiad dopuścił się wykroczenia.
jak radzić sobie z wtargnięciem sąsiadów
dwa kluczowe środki dostępne dla ciebie to uzyskanie nakazu i odszkodowania.
nakaz jest przydatny, ponieważ wymaga od intruza zatrzymania naruszenia. W związku z tym można uzyskać nakaz żądania od sąsiada usunięcia fundamentów. Jednakże, nakaz jest przyznawany według uznania sądu i mogą one dokonać odszkodowania za nagrodę zamiast. Jednym z czynników, które Trybunał weźmie pod uwagę przy rozważaniu możliwości skorzystania z przysługującego mu uznania w celu wydania nakazu, jest to, czy skarżąca opóźniła się w składaniu wniosku. Dlatego musisz być szybki, aby ubiegać się o nakaz sądowy, jeśli uważasz, że jest to odpowiednie lekarstwo.
generalnie odszkodowanie zostanie przyznane w miejsce nakazu, w którym:
- szkoda prawa powoda jest niewielka;
- można ją oszacować w pieniądzach;
- można ją odpowiednio zrekompensować niewielką płatnością; i
- udzielenie nakazu sądowego byłoby uciążliwe dla pozwanego.
naruszenie jest niezwykłe, ponieważ właściciel ziemski nie musi wykazywać szkody w swoim mieniu, aby uzyskać odszkodowanie, musi jedynie wykazać, że jego prawa własności mają lub są naruszane. Nominalne szkody zostaną przyznane za naruszenie, w przypadku gdy naruszenie jest nieznaczne. Odszkodowanie za wtargnięcie jest oceniane przez Sąd pod względem straty powoda; korzyści uzyskanej przez wtargającego w użytkowanie gruntu oraz jaką sumę strony, hipotetycznie, zgodziłyby się na prawo do korzystania z gruntu.
jak powstrzymać wtargnięcie sąsiada
istnieje kilka legalnych sposobów, aby poprosić sąsiada, aby przestał wchodzić na twoją ziemię lub uniemożliwił mu to. Należą do nich:
- jeśli złapiesz sąsiada na swojej ziemi bez pozwolenia, zapytaj go, dlaczego tam jest, a następnie poproś, aby odszedł. Pytanie ich, dlaczego są na twojej ziemi, może dać ci dobry pomysł, czy mogą to zrobić ponownie i czy mają jakieś ukryte motywy, aby tam być.
- dostarcz sąsiadowi pisemny list z prośbą, aby nie wchodził do twojej ziemi bez pozwolenia ponownie, i zachowaj kopię do swojej ewidencji, na wypadek, gdybyś później podjął kroki prawne.
- umieścić „własność prywatna” lub „zakaz wstępu” znaki, że intruzów państwa będą ścigane w celu powstrzymania wejścia.
- Zbuduj ogrodzenie lub MUR, trzymając się granic własnej nieruchomości i szukając pozwolenia na budowę, jeśli to konieczne.
- jeśli naruszenie nie ustąpi, zasięgnij porady prawnej.
zaostrzone odszkodowanie
jeśli naruszeniu towarzyszą wysokie, obraźliwe lub opresyjne zachowanie, sąd może przyznać zaostrzone odszkodowanie w celu zrekompensowania powodowi cierpienia psychicznego i urazu uczuć.
Access to Neighbor Land Act 1992
istnieją pewne ograniczone okoliczności, w których sąsiad może uzyskać dostęp do twojej ziemi bez Twojej zgody na dokonywanie napraw własnej nieruchomości lub wykonywanie „podstawowych prac konserwatorskich”. Jeśli odmówisz zgody, twój sąsiad może wystąpić do sądu o wydanie nakazu dostępu na podstawie ustawy o dostępie do sąsiedniej Ziemi z 1992 r. Ustawa dotyczy jednak jedynie zachowania istniejących obiektów; nie ma ona zastosowania do pozwolenia na uzyskanie dostępu do ziemi sąsiada w celu ułatwienia budowy nowego osiedla, takiego jak nowa rozbudowa.
uciążliwość
Możesz również rozważyć wniesienie skargi o prywatne uciążliwość. Uciążliwość prywatna zwykle wiąże się z ingerencją w korzystanie przez powoda z ich ziemi, zwykle przez hałas lub zapach lub przez spowodowanie rzeczywistych fizycznych szkód w ich mieniu. W przypadku fizycznego uszkodzenia mienia, takiego jak uszkodzenie ziemi spowodowane przez solidny beton w ziemi, wyrządzone szkody nie mogą być trywialne lub ulotne, ale nie muszą skutkować faktyczną amortyzacją nieruchomości. Sąd rozważy twój interes w korzystaniu z twojej ziemi, przeciwko interesowi twojego sąsiada w korzystaniu z ich.
jakie środki zaradcze są dostępne na uciążliwość?
odszkodowanie może zostać przyznane. Uszkodzenie musi być Zwykle udowodnione albo w postaci rzeczowego uszkodzenia mienia, albo w postaci uszkodzenia udogodnień, o czym świadczy np. dyskomfort. Gdy doszło do uszkodzenia mienia, ogólną zasadą miary szkody jest różnica między wartością pieniężną udziałów właściciela w nieruchomości przed i po wyrządzeniu szkody.
chociaż szkody są najczęstszym środkiem zaradczym w przypadku prywatnych uciążliwości, możliwe jest również uzyskanie nakazu zaprzestania, nakazania sąsiadowi zaprzestania, usunięcia lub ograniczenia uciążliwości lub porzucenia planów na rzecz przyszłego uciążliwości.
ściany partyjne
jeśli prace mają wpływ na ścianę partyjną, przepisy ściany partyjnej itp. Obowiązuje ustawa z 1996 r. Ustawa określa ramy wykonywania robót do wspólnej ściany granicznej i posiada procedurę rozstrzygania sporów mającą na celu ochronę interesów sąsiedniego właściciela, przy jednoczesnym przyznaniu właścicielowi budynku uprawnień niezbędnych do wykonywania robót.
właściciel budynku musi przestrzegać przepisów PWA z 1996 roku, jeżeli proponuje:
- wykonać prace związane z istniejącą ścianą partyjną, np. podwyższyć ją lub skrócić lub usunąć pierś komina;
- zbudować nową ścianę; lub
- wykonać prace wykopaliskowe w bliskim sąsiedztwie sąsiedniej ziemi lub budynku właściciela.
właściciel budynku musi powiadomić właściciela sąsiedniej nieruchomości o pracach, które zamierza wykonać, w tym o planowanej dacie rozpoczęcia robót i pełnym opisie tego, co planuje. Okres wypowiedzenia różni się w zależności od rodzaju proponowanej pracy.
jeżeli w ciągu 14 dni od dnia ogłoszenia właściciel nieruchomości nie wyraził zgody, uznaje się, że spór powstał.
jeśli właściciel budynku i przylegający do niego właściciel nieruchomości nie mogą dojść do Porozumienia poprzez wzajemne rozmowy, mogą wyznaczyć wspólnego geodetę do sporządzenia „nagrody”, która określa sposób wykonania prac. Jeśli nie mogą uzgodnić wspólnego geodety, mogą wybrać po jednym, aby wspólnie sporządzić nagrodę.
ustawa nie zawiera postępowań egzekucyjnych za nieprzestrzeganie jej przepisów. Jeśli jednak sąsiad lub budowniczy wykonujący prace w imieniu sąsiada rozpoczyna pracę, bez uprzedniego powiadomienia we właściwy sposób, możesz starać się o zaprzestanie pracy poprzez nakaz sądowy lub domagać się innego prawnego zadośćuczynienia, takiego jak odszkodowanie.
alternatywne Rozstrzyganie Sporów
pamiętaj, że spory między sąsiadami są zarówno nieatrakcyjne, jak i mogą być bardzo kosztowne przy niewielkich zyskach. Być może będziesz musiał mieszkać obok swoich sąsiadów przez wiele lat i najlepiej starać się utrzymywać przyjazne stosunki, jeśli w ogóle to możliwe. Pamiętaj, że każdy spór z sąsiadami musi być zadeklarowany przy sprzedaży domu i może być bardzo off-putting do potencjalnego nabywcy.
jeśli problemy można rozwiązać w drodze bezpośrednich negocjacji między stronami, byłoby to rozsądne. Jeśli jednak rozmawiasz ze swoim sąsiadem i do niczego nie docierasz, może warto rozważyć jakąś alternatywną formę rozstrzygania sporów.
Mediacja, być może w rękach niezależnego geodety, może być dobrym sposobem na skupienie się na tym, jakie są ważne kwestie sporne i wypracowanie rozwiązań, które są wykonalne i akceptowalne dla obu stron, bez konieczności uciekania się do kosztownych i niepewnych sporów.
jak najszybsze i polubowne rozstrzygnięcie sporu pozwoli dobrym sąsiadom stać się dobrymi przyjaciółmi.