sytuacja prawna najemcy po wygaśnięciu umowy najmu komercyjnego będzie zależeć od tego, czy umowa najmu podlega ustawie o właścicielu i Najemcy z 1954 r.
najemcy komercyjni zwykle pozostają w nieruchomości po wygaśnięciu umowy najmu, ponieważ nadal negocjują warunki nowej, odnowionej umowy z właścicielem lub mają nieformalną umowę na pobyt. Niezależnie od tego, czy najemca komercyjny korzysta z dzierżawy chronionej, czy Niezabezpieczonej, na jego stan prawny będą miały wpływ szczególne okoliczności sprawy. Szczególnie ważne czynniki obejmują status najmu w kategoriach ustawy o wynajmującym i Najemcy z 1954 r., czy najemca nadal płaci czynsz i czy trwają nowe negocjacje najmu.
niezależnie od specyfiki wygasłej umowy najmu najemcy komercyjnego, ważne jest, aby rozumieli swoje prawa, ryzyko i najlepszy sposób działania, aby zapewnić najlepsze wyniki dla swojej działalności.
najemcy, którzy mają 12 miesięcy lub więcej od zakończenia umowy najmu komercyjnego i chcą ją odnowić, otrzymali formularz Section 25 od właściciela, ale mają nadzieję na odnowienie umowy najmu lub chcą zakończyć umowę najmu, powinni przeczytać wskazówki dotyczące odnowienia lub zakończenia umowy najmu komercyjnego.
rodzaje dzierżawy komercyjnej
Dzierżawom chronionym Ustawą przyznaje się zabezpieczenie dzierżawy, znacznie wzmacniając ich prawa w przypadku wygaśnięcia dzierżawy. W przypadku najemców komercyjnych korzystających z chronionych umów najmu, o ile będą oni nadal płacić czynsz, to, co stanie się po wygaśnięciu umowy najmu, zależy w dużej mierze od nich, ponieważ umowa najmu zmieni się w dzierżawę okresową i zachowa ochronę przed ustawą. Wynajmujący mogą jednak podjąć określone kroki w celu zakończenia najmu, a najemcy czasami chcą zmienić warunki swojego zawodu. W takich przypadkach wygaśnięcie umowy najmu może stanowić wyzwanie dla najemcy.
umowy najmu wyraźnie wyłączone Ustawą mają znacznie mniejszą ochronę prawną. Jednak niezabezpieczone komercyjne umowy najmu nadal mają pewne prawa i istnieją kroki, które najemca może podjąć, aby osiągnąć akceptowalny wynik, w zależności od ich celów, w przypadku wygaśnięcia umowy najmu.
chronione umowy najmu
o ile umowa najmu nie została wyraźnie wyłączona, większość umów najmu komercyjnego podlega ustawie protection of the Landlord and Tenant Act 1954. Ustawa daje następnie najemcom komercyjnym prawo do dalszego zajmowania nieruchomości na takich samych warunkach, jakie zostały wyrażone w pierwotnej umowie najmu, jeżeli przed upływem terminu wygaśnięcia umowy najmu nie doszło do ustawowego procesu odnowienia umowy. Umowa najmu stanie się dzierżawą okresową, a najemcy będą musieli wypowiedzieć 3 miesiące przed opuszczeniem lokalu.
najemcy na okresowej dzierżawy są również objęci Ustawą, jeśli chodzi o prawo do poszukiwania nowej umowy najmu z czynszem otwartym. Najemcy mogą chcieć to zrobić, jeśli nastąpi spadek cen wynajmu na całym rynku. Jeżeli najemca poszukuje nowej umowy najmu, powinien upewnić się, że jest ona również chroniona Ustawą, aby zachować ochronę prawną w przypadku próby zakończenia najmu przez wynajmującego. Jeśli wynajmujący odmówi odnowienia umowy najmu, najemcy mogą wystąpić do sądów o udzielenie nowej umowy najmu.
w umowach najmu komercyjnego chronionych Ustawą, w tym najmu okresowego, wynajmujący może odebrać najemcy prawa do odnowienia tylko wtedy, gdy wynajmujący przekaże najemcy wypowiedzenie za pośrednictwem formularza § 25 i jest w stanie udowodnić „uzasadnione podstawy” do odzyskania nieruchomości. Potencjalnymi przykładami podstaw, które mogą uzasadniać zrzeczenie się przez najemców nieruchomości, są:
- najemca konsekwentnie zwlekał z płaceniem czynszu
- najemca nie dokonał naprawy nieruchomości (jeśli warunki najmu zawierały zobowiązanie do tego)
- najemca poważnie naruszył jeden lub więcej zobowiązań najmu
- wynajmujący planuje zająć nieruchomość samodzielnie, zarówno w celach mieszkalnych, jak i biznesowych
- Wynajmujący ma w planach przeprowadzić poważne prace na nieruchomości lub rozbiórki nieruchomości i musi usunąć najemcę w celu wykonania pracy
- wynajem komercyjny w pytanie dotyczy części większej nieruchomości należącej do właściciela i wynajmujący chce wynająć nieruchomość jako całość
- Wynajmujący jest w stanie zaoferować najemcy alternatywne zakwaterowanie o odpowiedniej jakości
nawet bardziej powszechne podstawy do doręczenia wypowiedzenia najemcy komercyjnego są często trudne do udowodnienia, pozostawiając najemców komercyjnych z umowami najmu chronionymi przez ustawę na silnej pozycji, jeśli chcą pozostać w nieruchomości.
niezabezpieczone umowy najmu
umowy najmu komercyjnego są automatycznie chronione przez ustawę o wynajmującym i Najemcy z 1954 r., chyba że właściciel zastosował się do określonego protokołu i uzgodnił, że obie strony „zawarły umowę” z ochroną ustawy przed podpisaniem umowy najmu. Realizacja umowy wymaga od wynajmującego doręczenia potencjalnemu najemcy wezwania do usunięcia uchybienia, odpowiedzi najemcy oświadczeniem stwierdzającym, że w pełni rozumie prawa, które traci, oraz wyraźnego usunięcia ochrony z ustawy zapisanej w umowie najmu przed jej podpisaniem.
jeśli najemca może udowodnić, że powyższe kryteria nie zostały spełnione, to nadal może dochodzić praw wynikających z ustawy. Jeśli jednak został wykonany prawidłowy protokół, umowa najmu komercyjnego nie jest chroniona, a prawa najemcy do pozostania w nieruchomości lub przedłużenia umowy najmu po jej wygaśnięciu nie są automatyczne.
jeśli wcześniejsza dzierżawa najemcy nie była chroniona Ustawą, najemców można uznać za „dzierżawę do woli”, podatną na zagrożenia pozycję prawną, w której Wynajmujący ma możliwość eksmisji najemcy z minimalnym wyprzedzeniem i nie ma automatycznego prawa do nowej umowy najmu.
gdyby najemcy odmówili opuszczenia wynajmującego, mogliby podjąć działania takie jak „pokojowe ponowne wejście”, w którym wynajmujący mógłby zmienić zamki na nieruchomości lub rozpocząć postępowanie sądowe w celu uzyskania nakazu posiadania. Właściciele muszą działać zgodnie z prawem, a jeśli oni lub ktokolwiek przez nich zatrudniony używa przemocy, aby wejść do nieruchomości lub wobec najemców, mogą zostać obciążeni odpowiedzialnością karną zgodnie z Ustawą o prawie karnym Z 1977 r.
jeśli najemca został poproszony przez Wynajmującego o opuszczenie lokalu i odmawia, wynajmujący powinien był ustanowić przystanek czynszowy. Jednak wynajmujący będzie mógł ubiegać się o zyski mesne przez okres, w którym najemca pozostaje w nieruchomości po wygaśnięciu umowy najmu. Zyski Mesne byłyby równoznaczne z wartością najmu lokalu, więc mogłyby przekroczyć wartość czynszu płaconego przez najemcę. Najemcy mogą być również pociągnięci do odpowiedzialności za straty poniesione przez wynajmującego podczas ich użytkowania powykonawczego, a także za koszty wszelkich szkód w nieruchomości.
w niektórych przypadkach, o ile najemca płaci czynsz i ma dobrą historię z właścicielem, sądy mogą orzec, że dzierżawa stała się dzierżawą okresową. Jest to szczególnie prawdopodobne, jeśli trwają negocjacje z właścicielem dotyczące potencjalnego przedłużenia umowy najmu. Najemcy, którzy są w negocjacjach najmu należy zachować ostrożność podpisując pisemną najmu do woli, co uniemożliwiłoby im możliwość złożenia roszczenia do okresowego najmu i ochrony przed ustawą, jednocześnie pozwalając wynajmującemu na utrzymanie biorąc czynsz.
porady prawne dotyczące wygasłych umów najmu komercyjnego
to, czy Twoja umowa najmu jest chroniona, czy niechroniona, może być mylące, ale ma kluczowe znaczenie dla ustalenia Twoich praw i obowiązków dotyczących lokalu biznesowego.
jeśli obecnie wynajmujesz lokal użytkowy na podstawie umowy najmu, która wygasła, zaleca się zasięgnięcie porady prawnej w celu ustalenia, czy jesteś chroniony przez ustawę i jakie kroki możesz podjąć, aby jeszcze bardziej zabezpieczyć swoje prawa do nieruchomości. Jeśli nie płacisz czynszu, wynajmujący poprosił o opuszczenie lokalu lub istnieje spór i opóźnienie w negocjowaniu warunków przedłużenia umowy najmu, ważne jest, aby zasięgnąć porady prawnej, aby zapewnić najlepszy wynik dla Twojej firmy.
Zrzeczenie się odpowiedzialności
kwestie zawarte w tym artykule mają służyć wyłącznie ogólnym celom informacyjnym. Artykuł ten nie stanowi porady prawnej, ani nie jest kompletnym ani autorytatywnym stwierdzeniem prawa i nie powinien być traktowany jako taki. Chociaż dokładamy wszelkich starań, aby informacje były poprawne, nie udzielamy żadnej gwarancji, wyraźnej ani dorozumianej, co do ich dokładności i nie ponosimy odpowiedzialności za jakiekolwiek błędy lub pominięcia. Przed podjęciem działań na podstawie jakichkolwiek informacji zawartych w niniejszym dokumencie należy zasięgnąć porady prawnej.