È stato stabilito che il mercato immobiliare di Toronto è, in generale, sostenuto da fondamentali apparentemente indomabili piuttosto che essere spinto da esuberanza irrazionale — anche se questi segni esistono — ma con aumenti di valutazione così enormi, c’è una sensazione persistente che tutto inevitabilmente deve crollare.
“Se i prezzi sono raddoppiati in sette anni, è circa il 10% all’anno”, ha detto Scott Ingram, agente immobiliare e dottore commercialista a Toronto. “I mercati di Toronto e Vancouver sono diventati più distaccati dai fondamentali tradizionali. Siamo stati in un periodo di tassi di interesse storicamente bassi negli ultimi sette anni. Il denaro è più economico e la gente lo sta gettando in abitazioni.”
Toronto e Dallas-Fort Worth continuano a lottare per il mantello della città in più rapida crescita del Nord America, e con probabilmente la crescita demografica fondamentale più imperativa, che non mostra alcun segno di diminuzione, lo squilibrio ben documentato della domanda e dell’offerta della città persisterà. Ciò significa che i prezzi delle case continueranno a salire, ma la logica non impone che ci debba essere un limite?
Per chiarire quanto i prezzi sono aumentati in meno di un decennio, Ingram ha osservato che anche se i valori delle abitazioni di Toronto sono crollati del 50%, sarebbero semplicemente tornati ai prezzi 2014.
“O i prezzi scendono o i redditi salgono. Forse i prezzi vanno di traverso per un po’, ma ci vorrebbe molto tempo perché i redditi raggiungano”, ha detto Ingram. “Il tasso di crescita medio a lungo termine negli anni 20 per le case è 8% e per i condomini è 7%, e se è più alto di quello ci sarà probabilmente una regressione alla media. In questo momento, il tasso di condominio quinquennale è del 10,36%, che non è sostenibile.
“L’altra cosa, troppo, che ci getta fuori un po’ è quando il denaro straniero entra nel mercato. Stai guardando i prezzi locali e i redditi locali, ma cosa succede se non sono i redditi locali che vengono utilizzati per acquistare? E se fossero ricchi di altre parti del mondo che comprano immobili qui, che vivano qui o no? Ciò spiega in parte il motivo per cui i prezzi si sono staccati dai redditi locali.”
Le ultime statistiche del Toronto Regional Real Estate Board hanno mostrato che i prezzi delle case distaccate sono aumentati del 27,7% anno su anno in ottobre a una media di $1.540.432, tuttavia, Ingram ha aggiunto che, oltre alle guerre di offerta, ci sono altri motivi cumulativi per un rapido apprezzamento dei prezzi.
“Prendi una casa da million 1,6 milioni e vendila e trasferiscila in un’altra casa da million 1,6 milioni. Le tasse di trasferimento provinciali e comunali a Toronto sono circa $57.000, e se si paga il 5% di commissione sul vostro $1.6 milioni di vendita, che è $80.000, quindi con le tasse avvocato e mover sei a circa $140.000 per spostare. Vedo più persone che mettono quei soldi per migliorare le loro case attuali e rimanere messi. Ciò contribuisce allo squilibrio tra domanda e offerta, esercitando pressioni al rialzo sui prezzi.”
Anche se questo può spiegare perché i prezzi delle case di Toronto sono esorbitanti, i fondamentali sottostanti non sembrano compromessi. Infatti, affinché i fondamentali evaporino a tal punto che il mercato immobiliare di Toronto andrebbe in crash, diversi scenari dovrebbero verificarsi contemporaneamente, cosa che Robert Hogue, economista senior di RBC Economics, dice che è improbabile.
“Avresti bisogno di una combinazione di fattori, uno dei quali è demografico — dovresti vedere il crollo dell’immigrazione, ad esempio, allo stesso tempo in cui avresti un tasso di interesse in aumento, allo stesso tempo in cui avresti un enorme boom edilizio che ha creato alloggi in eccedenza”, ha detto. “Ci vorrebbe quel tipo di combinazione.”
Poi di nuovo, cose più strane sono successe.
“Dopo aver attraversato una pandemia, direi che tutto è una possibilità, ma è una questione di probabilità, e la probabilità di questo è molto piccola a questo punto. Ma non è impossibile immaginare scenari in cui finiresti in quella situazione.”
Tuttavia, l’inflazione incombe e Hogue dice che non è inconcepibile che la banca centrale del Canada possa compensare aumentando i tassi di interesse prima del previsto. Se ciò accadesse, il mercato immobiliare sarebbe scosso, ma non inciampato, ha aggiunto.
Hogue ipotizza inoltre che l’attività frenetica nel mercato immobiliare di Toronto questo autunno potrebbe essere attribuita agli acquirenti che anticipano aumenti dei tassi e bloccano i tassi di interesse più favorevoli mentre possono. Qualunque siano le loro ragioni, tale comportamento rivela esuberanza, irrazionale o meno.
“Abbiamo visto una moderazione per tutta l’estate, quindi la nostra opinione è che il mercato stia iniziando a calmarsi e comportarsi in modo più razionale, ma a settembre, e specialmente in ottobre, i primi numeri indicano che ci sono ancora molte guerre di offerte là fuori che producono aumenti significativi dei prezzi, il che è ancora sintomatico di un certo grado di esuberanza “Potrebbe esserci un po’ di sovrapprezzo, ma dati i fondamentali, è giusto aspettarsi che i prezzi delle case siano forti e alti nel GTA. Se ci fosse stata preoccupazione per una bolla, ci sarebbe stata preoccupazione negli ultimi 15 anni, ma non abbiamo visto un crollo del mercato, quindi c’è qualcosa di fondamentale. Molti partecipanti al mercato credono veramente che questo sia un mercato ben supportato.”