La posizione legale di un inquilino quando il loro contratto di locazione commerciale scade dipenderà dal fatto che il loro contratto di locazione è soggetto al Landlord and Tenant Act 1954.
Gli inquilini commerciali di solito rimangono in una proprietà quando un contratto di locazione è scaduto perché stanno ancora negoziando i termini di un nuovo contratto di locazione rinnovato con il proprietario o hanno un accordo informale su cui rimanere. Se un inquilino commerciale è su un contratto di locazione protetto o non protetto il loro status giuridico sarà influenzato dalle circostanze specifiche del caso. Fattori particolarmente importanti includono lo stato dei contratti di locazione in termini di Landlord and Tenant Act 1954, se l’inquilino sta ancora pagando l’affitto e se si stanno svolgendo nuove trattative di locazione.
Qualunque siano le specifiche del contratto di locazione scaduto di un inquilino commerciale, è fondamentale che capiscano i loro diritti, rischi e la migliore linea d’azione al fine di garantire il miglior risultato per la loro attività.
Gli inquilini che sono 12 mesi o più dalla fine di un contratto di locazione commerciale e cercando di rinnovarlo, sono stati serviti un modulo di Sezione 25 dal padrone di casa, ma sperano di rinnovare il contratto di locazione, o stanno cercando di terminare il contratto di locazione dovrebbe leggere la guida sul rinnovo o la fine di un contratto
Tipi di contratto di locazione commerciale
I contratti di locazione protetti dalla legge sono concessi in garanzia di possesso, rafforzando notevolmente i loro diritti in caso di scadenza del contratto di locazione. Per gli inquilini commerciali su contratti di locazione protetti, fino a quando continuano a pagare l’affitto cosa succede quando il contratto di locazione scade è in gran parte a loro come il contratto di locazione si trasformerà in una locazione periodica e mantenere la protezione dalla legge. Tuttavia, i proprietari possono adottare misure specifiche per terminare il contratto di locazione e gli inquilini a volte desiderano modificare i termini della loro occupazione. In questi casi, la scadenza del contratto di locazione potrebbe rappresentare sfide per l’inquilino.
Le locazioni specificamente escluse dalla legge hanno una protezione giuridica notevolmente inferiore. Tuttavia, le locazioni commerciali non protette hanno ancora determinati diritti e ci sono misure che l’inquilino può adottare per raggiungere un risultato accettabile, a seconda dei loro obiettivi, se il contratto di locazione scade.
Contratti di locazione protetti
Se non espressamente escluso nel contratto di locazione, la maggior parte dei contratti di locazione commerciali sono sotto la protezione del Landlord and Tenant Act 1954. La legge dà poi inquilini commerciali il diritto di continuare ad occupare una proprietà alle stesse condizioni come espresso nel contratto di locazione originale se il processo di rinnovo legale non è stato attivato dalla data di scadenza del contratto di locazione. Il contratto di locazione diventerà una locazione periodica e gli inquilini dovranno dare 3 preavviso mesi prima di liberare i locali.
Affittuari commerciali su una locazione periodica sono coperti dalla legge anche quando si tratta del diritto di cercare un nuovo contratto di locazione con un affitto di mercato aperto. Gli inquilini potrebbero voler fare questo se ci sono cali dei prezzi di affitto a livello di mercato. Se l’inquilino cerca un nuovo contratto di locazione dovrebbero garantire che sia anche protetto dalla legge al fine di mantenere la protezione legale dovrebbe il padrone di casa cercare di porre fine alla locazione. Se il padrone di casa si rifiuta di rinnovare il contratto di locazione, gli inquilini possono applicare ai tribunali per un nuovo contratto di locazione da concedere.
Nelle locazioni commerciali protette dalla legge, compresa la locazione periodica, i proprietari possono rimuovere i diritti di rinnovo dell’inquilino solo se il proprietario serve all’inquilino un avviso attraverso un modulo di Sezione 25 ed è in grado di dimostrare “motivi ragionevoli” per il recupero della proprietà. Esempi potenziali di motivi che possono giustificare la rinuncia degli inquilini della proprietà includono:
- L’inquilino avendo costantemente in ritardo pagamento affitto
- L’inquilino non riuscendo a fare le riparazioni alla proprietà (se i termini del contratto di locazione è incluso l’obbligo di farlo)
- L’inquilino aver gravemente violato uno o più debiti per leasing
- Il padrone di casa ha intenzione di occupare la proprietà di se stessi, sia per scopi residenziali o commerciali
- Il padrone di casa ha in programma di svolgere un lavoro serio sulla proprietà o demolire la struttura e la necessità di rimuovere l’inquilino, per poter svolgere il lavoro
- Il contratto di locazione commerciale, in la domanda è per una parte di un più ampio immobile di proprietà del padrone di casa e il padrone di casa vuole far uscire la proprietà dell’intero
- Il padrone di casa è in grado di offrire l’inquilino di un alloggio alternativo di qualità adatta
Anche il più motivi comuni per la notifica di un inquilino commerciale sono spesso difficili da dimostrare, lasciando commerciale inquilini con contratti di locazione protetta dalla legge, in una posizione forte per rimanere nella proprietà.
Locazioni non protette
Le locazioni commerciali sono automaticamente protette dal Landlord and Tenant Act 1954 a meno che il locatore non abbia seguito un protocollo specifico e abbia disposto che entrambe le parti “contraggono” le protezioni dell’atto prima della firma del contratto di locazione. Per attuare il contratto fuori richiede al padrone di casa di servire il potenziale inquilino con una messa in mora, l’inquilino di rispondere con una dichiarazione che dichiara di comprendere appieno i diritti che stanno perdendo, e la rimozione espressa di protezione dalla legge di essere scritto nel contratto di locazione prima di essere firmato.
Se l’inquilino può dimostrare che i criteri di cui sopra non sono stati soddisfatti, può comunque rivendicare i diritti ai sensi della legge. Tuttavia, se è stato intrapreso il protocollo corretto, il contratto di locazione commerciale non è protetto e i diritti dell’inquilino di rimanere nella proprietà o rinnovare il contratto di locazione una volta scaduto non sono automatici.
Se il precedente contratto di locazione di un inquilino non è stato protetto dalla legge, gli inquilini possono essere considerati in una “locazione a volontà”, una posizione legale vulnerabile in cui il proprietario ha la possibilità di sfrattare l’inquilino con un preavviso minimo e non esiste alcun diritto automatico a un nuovo contratto di locazione.
Se gli inquilini dovessero rifiutarsi di lasciare i proprietari sarebbero in grado di intraprendere azioni come “rientro pacifico” in cui il proprietario potrebbe cambiare le serrature della proprietà o iniziare un procedimento giudiziario per ottenere un ordine di possesso. I proprietari devono operare nel rispetto della legge e se essi o chiunque assunto da loro usare la violenza per entrare nella proprietà o verso gli inquilini allora potrebbero essere accusati di responsabilità penale ai sensi del Criminal Law Act 1977.
Se l’inquilino è stato chiesto di lasciare i locali dal padrone di casa e si rifiuta, il proprietario avrebbe dovuto mettere in atto un arresto affitto. Tuttavia, il proprietario sarà in grado di richiedere i profitti mesne per la durata che l’inquilino rimane nella proprietà dopo la scadenza del contratto di locazione. Mesne profitti equivarrebbe al valore di locazione dei locali in modo potrebbe superare quello che un inquilino stava pagando in affitto. Gli inquilini possono anche essere ritenuti responsabili per le perdite subite dal proprietario durante la loro occupazione post-locazione, nonché il costo di eventuali danni alla proprietà.
In alcuni casi, fino a quando l’inquilino sta pagando l’affitto e ha una buona storia con i tribunali padrone di casa può decidere che il contratto di locazione è diventato un contratto di locazione periodica. Ciò è particolarmente probabile se ci sono trattative in corso con il proprietario per quanto riguarda un potenziale rinnovo del contratto di locazione. Gli inquilini che sono in trattative di noleggio dovrebbero essere cauti di firmare l’affitto scritto a volontà che impedirebbe loro di essere in grado di fare un reclamo alla locazione periodica e protezione dall’atto, consentendo al proprietario di continuare a prendere l’affitto.
Consulenza legale per contratti di locazione commerciali scaduti
Se il contratto di locazione è protetto o non protetto può essere fonte di confusione per capire, ma è fondamentale al fine di accertare i vostri diritti e responsabilità per quanto riguarda i locali commerciali.
Se si sta attualmente affittando locali commerciali su un contratto di locazione scaduto, si consiglia di consultare un consulente legale per accertare se si è protetti dalla legge e quali misure si possono adottare per garantire ulteriormente i diritti sulla proprietà. Se non si paga l’affitto, il proprietario ha richiesto di lasciare i locali, o c’è una disputa e un ritardo nella negoziazione dei termini di un rinnovo del contratto di locazione, è fondamentale che si cerchi una consulenza legale per garantire il miglior risultato per il tuo business.
Disclaimer
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