Come il famoso tema televisivo soap ha “Tutti hanno bisogno di buoni vicini”. Ma cosa succede se, lungi dall’essere un buon vicino, la persona nella proprietà adiacente invade la tua terra?
Considera questo scenario: il tuo vicino costruisce un’estensione fino alla linea di confine. Le fondamenta per l’estensione vanno sotto la tua terra e i costruttori sono venuti sulla tua terra, mentre eri via in vacanza, per costruire le fondamenta. Il tuo vicino ha il permesso di pianificazione per la loro estensione, ma non hai ricevuto alcun avviso dei lavori. Ora non è possibile coltivare nulla sul confine accanto all’estensione a causa del cemento solido nel terreno. Naturalmente, non sei felice di questo. Quindi cosa fai?
La prima cosa da fare è parlarne con il prossimo e cercare di risolvere il problema tra di voi. Tuttavia, ci sono alcune situazioni in cui questo semplicemente non sarà efficace e potrebbe essere necessario prendere in considerazione la consulenza legale. Ad esempio, in questo caso è improbabile che il tuo vicino acconsenta a rimuovere la nuova estensione che hanno appena costruito a grandi spese.
Violazione di domicilio
Potresti essere in grado di intentare un’azione contro il tuo vicino per violazione di domicilio.
La violazione è la presenza illegale di una persona sulla terra in possesso di un’altra. Molte azioni diverse possono costituire violazione di domicilio, tra cui:
- mettere ingiustamente piede sulla terra di qualcun altro o cavalcarla o guidarla;
- prenderne possesso o espellere la persona in possesso;
- rimanere illegalmente dopo la scadenza del permesso;
- distruggere qualsiasi cosa apposta permanentemente su di esso; posizionare o fissare qualsiasi cosa su di esso;
- invadere lo spazio aereo sopra di esso; o
- prendere illecitamente minerali da esso.
Entrando nella tua terra senza permesso e apponendo in modo permanente il cemento alla tua terra, il tuo vicino ha commesso un’infrazione.
Come trattare con i vicini di sconfinamento
I due rimedi chiave a vostra disposizione sono ottenere un’ingiunzione e danni.
Un’ingiunzione è utile in quanto richiede al trasgressore di interrompere l’infrazione. Pertanto si potrebbe ottenere un’ingiunzione per richiedere al tuo vicino di rimuovere le fondamenta. Tuttavia, un’ingiunzione è assegnato a discrezione del tribunale e possono fare danni premio invece. Uno dei fattori che la corte prenderà in considerazione quando si considera se esercitare la propria discrezionalità per ordinare un’ingiunzione è se il richiedente ha ritardato nell’applicare. Pertanto, è necessario essere pronti a cercare un’ingiunzione se si ritiene che sia il rimedio appropriato.
Generalmente i danni saranno assegnati in luogo di un provvedimento in cui:
- Il danno al ricorrente del diritto giuridico è piccolo;
- può essere stimato in denaro;
- può essere adeguatamente compensata da un piccolo pagamento; e
- sarebbe opprimente per il convenuto di concedere un’ingiunzione.
La violazione è insolita in quanto il proprietario terriero non deve dimostrare danni alla sua proprietà per essere risarcito, ma deve semplicemente dimostrare che i suoi diritti di proprietà sono stati o sono stati interferiti. I danni nominali saranno assegnati per violazione di domicilio in cui la violazione è minore. I danni per violazione sono valutati dal giudice in termini di perdita per il ricorrente; il beneficio ottenuto dal trasgressore nell’uso del terreno e quale somma le parti avrebbero, ipoteticamente, concordato per il diritto di utilizzare il terreno.
Come fermare un vicino che sconfina
Ci sono diversi modi legali in cui puoi chiedere al tuo vicino di smettere di venire sulla tua terra o impedire loro di farlo. Questi includono:
- Se prendi il tuo vicino sulla tua terra senza permesso, chiedi loro perché sono lì e poi chiedi loro di andarsene. Chiedere loro perché sono sulla tua terra può darti una buona idea se potrebbero farlo di nuovo e se hanno secondi fini per essere lì.
- Consegna al tuo vicino una lettera scritta che chiede loro di non entrare di nuovo nella tua terra senza permesso, e conservane una copia per i tuoi registri nel caso in cui tu intraprenda un’azione legale in seguito.
- Mettere su cartelli “Proprietà privata” o “No Trespassing” che i trasgressori dello stato saranno perseguiti per scoraggiare l’ingresso.
- Costruisci una recinzione o un muro, assicurandoti di rispettare il confine della tua proprietà e di chiedere il permesso di pianificazione, se necessario.
- Se la violazione persiste, consultare un legale.
Danni aggravati
Se l’infrazione è accompagnata da una condotta altezzosa, offensiva o oppressiva, il tribunale può emettere un risarcimento danni aggravato per risarcire il ricorrente per il disagio mentale e la lesione ai sentimenti.
Access to Neighbouring Land Act 1992
Ci sono alcune circostanze limitate in cui un vicino può accedere alla tua terra senza il tuo permesso per effettuare riparazioni alla propria proprietà o eseguire “lavori di conservazione di base”. Se un si rifiuta il permesso, il vostro vicino di casa può chiedere al tribunale di concedere un ordine di accesso ai sensi della legge Access to Neighbouring Land Act 1992. Tuttavia, la legge si applica solo alla conservazione delle strutture esistenti; non si applica al permesso di accedere al terreno di un vicino al fine di facilitare la costruzione di un nuovo sviluppo, come una nuova estensione.
Fastidio
Si potrebbe anche considerare di presentare un’azione per disturbo privato. Il disturbo privato comporta normalmente interferenze con il godimento della loro terra da parte del richiedente, di solito da rumore o odore o dalla causa di danni fisici effettivi alla loro proprietà. In caso di danni fisici alla proprietà, come il danno al terreno causato da calcestruzzo solido nel terreno, il danno causato non deve essere banale o fugace, ma non deve comportare un deprezzamento effettivo della vostra proprietà. La corte valuterà il vostro interesse a godere la vostra terra, contro l’interesse del vostro vicino a godere la loro.
Quali rimedi sono disponibili per il fastidio?
I danni possono essere assegnati. Il danno deve di solito essere provato sotto forma di danno tangibile alla proprietà o sotto forma di danno all’amenità come evidenziato, ad esempio, dal disagio. Quando è stato causato un danno alla proprietà, la regola generale per la misura dei danni è la differenza tra il valore in denaro dell’interesse del proprietario nella proprietà prima e dopo che il danno è stato fatto.
Sebbene i danni siano il rimedio più comune in caso di disturbo privato, può anche essere possibile ottenere un’ingiunzione di abbattimento, ordinando al tuo vicino di fermare, rimuovere o limitare un fastidio o abbandonare i piani per un potenziale fastidio.
Pareti del partito
Se i lavori interessano una parete del partito, le disposizioni della parete del partito ecc. Si applica la legge 1996. La legge stabilisce un quadro per la realizzazione di lavori per un muro di confine condiviso e dispone di una procedura di risoluzione delle controversie per proteggere gli interessi del proprietario adiacente, dando al proprietario dell’edificio i diritti di cui ha bisogno per svolgere i suoi lavori.
Il proprietario di un edificio deve conformarsi al PWA 1996 se propone di:
- eseguire lavori su un muro di un partito esistente, ad esempio rendendolo più alto o più corto o rimuovendo un petto di camino;
- costruire un nuovo muro; o
- eseguire lavori di scavo nelle immediate vicinanze del terreno o dell’edificio del proprietario adiacente.
Il proprietario dell’edificio deve comunicare al proprietario dell’immobile adiacente i lavori che intende eseguire, incluso quando intende iniziare i lavori e una descrizione completa di ciò che intende fare. Il periodo di preavviso varia a seconda del tipo di lavoro proposto.
Se, entro 14 giorni dalla comunicazione, il proprietario dell’immobile adiacente non ha acconsentito, si ritiene che sia sorta una controversia.
Se il proprietario dell’edificio e il proprietario dell’immobile adiacente non riescono a raggiungere un accordo parlando tra loro, possono nominare un geometra comune per redigere un “premio”, che stabilisce le modalità di esecuzione dei lavori. Se non possono concordare un geometra comune, possono scegliere uno ciascuno per redigere il premio insieme.
La legge non contiene procedure di esecuzione per il mancato rispetto delle sue disposizioni. Tuttavia, se un vicino o un costruttore che esegue lavori per conto del tuo vicino inizia a lavorare, senza aver prima dato preavviso nel modo corretto, puoi cercare di interrompere il lavoro attraverso un’ingiunzione del tribunale o cercare altri rimedi legali come i danni.
Risoluzione alternativa delle controversie
Tenete a mente che le controversie vicine sono sia poco attraente e può essere molto costoso per poco guadagno. Potrebbe essere necessario vivere accanto ai tuoi vicini per molti anni ed è meglio cercare di mantenere relazioni amichevoli se possibile. Ricorda, qualsiasi controversia con i tuoi vicini deve essere dichiarata quando vendi la tua casa e potrebbe essere altamente scoraggiante per un potenziale acquirente.
Se le questioni possono essere risolte mediante negoziazione diretta tra le parti, sarebbe la cosa sensata da fare. Se tuttavia, stai parlando con il tuo vicino e non stai ottenendo nulla, potrebbe valere la pena considerare una qualche forma di risoluzione alternativa delle controversie.
La mediazione, forse nelle mani di un geometra indipendente, potrebbe essere un buon modo per concentrarsi su quali sono le questioni importanti in discussione e arrivare a soluzioni praticabili e accettabili per entrambe le parti senza la necessità di ricorrere a contenziosi costosi e incerti.
Risolvere qualsiasi controversia nel modo più rapido e amichevole possibile, si spera, consentirà ai buoni vicini di diventare buoni amici.