L’Etica Spiegazione
Sezione 3-4 del REALTOR® Codice Etico definisce una variabile tasso di commissione la disposizione come segue: Un elenco in cui l’importo della commissione è dovuta se l’elenco di broker di studio è procurare causa di vendita e di un diverso ammontare della commissione è dovuta se i risultati di vendita dagli sforzi del venditore o cooperante broker.
Il Codice etico e la National Association of Realtors® (NAR) Manuale sulla politica di quotazione multipla richiedono quotazione broker di rivelare una commissione a tasso variabile a potenziali broker cooperanti non appena è pratico. In risposta alle richieste di potenziali broker cooperanti, REALTORS® sono anche tenuti a rivelare la differenza tra i due tassi.
Una volta che un broker cooperante è stato informato che è in gioco una commissione a tasso variabile, deve rivelare queste informazioni critiche al suo cliente prima che il cliente faccia un’offerta di acquisto. La divulgazione è necessaria per l’acquirente di fare un’offerta competitiva informata. Ad esempio, un acquirente che fa un’offerta identica a un’offerta di un acquirente rappresentato dalla società del broker di quotazione che offre una commissione a tasso variabile è in svantaggio poiché la commissione relativa all’altra offerta sarà inferiore. Il tasso di commissione più basso sarà netto il venditore più soldi in modo che sono suscettibili di accettare gli acquirenti del loro agente offrono anche se il prezzo di offerta di entrambi gli acquirenti è lo stesso.
Applicazione pratica della commissione a tasso variabile
Quando un agente immobiliare elenca una casa, negoziano la commissione di vendita e la tassa da pagare dal venditore. Per il nostro esempio, useremo il 6% del prezzo di vendita della casa come la tassa concordata. L’agente e il venditore poi discutere la tassa co-op che sarà offerto ad altri broker se portano un acquirente pronto disposto e in grado di acquistare la casa. Questa tassa è comunemente conosciuta come l’agente acquirente, subagente o tassa del licenziatario della transazione.
Mentre può essere comune offrire 50% della commissione totale all’agente dell’acquirente, non deve essere il caso. Un agente di quotazione può decidere di addebitare 6% e co-op a 2.5%. Questo accordo va bene finché è concordato dall’agente e dal venditore. Per il nostro esempio, l’agente e il venditore accettano di co-op al 3% del prezzo di vendita della casa con un broker che porta un acquirente. Questa cifra viene quindi inserita nella Multi-lista per notificare a tutti i broker ciò che il broker del venditore offre come risarcimento per aver portato un acquirente pronto, disposto e capace.
Se l’agente del venditore offre un piano di commissioni a tasso variabile, la discussione si concentrerà su quale commissione l’agente addebiterà al venditore se l’agente è colui che porta l’acquirente. Come con tutte le commissioni e le tasse immobiliari, sono negoziabili. Per il nostro esempio, l’agente e il venditore concordano una tassa del 5% se l’agente porta l’acquirente. Questo tipo di accordo è noto come agenzia doppia o designata. Con un’agenzia doppia o designata, l’agente del venditore ora rappresenta anche l’acquirente e deve essere divulgato e concordato dall’agente e dal venditore quando si elenca la casa.
Come affermato in precedenza, l’agente del venditore deve rivelare che esiste una commissione a tasso variabile in gioco a tutti gli altri broker. In molti casi, questo viene fatto direttamente nel sistema multi-list.
Se sei un acquirente che lavora con un agente immobiliare e hanno interesse in una proprietà si consiglia loro di scoprire se eventuali altre proposte di accordo in gioco e, in caso affermativo, è dallo stesso ufficio immobiliare (agente designato) o una situazione doppia agenzia in cui l’agente del venditore ha l’acquirente. Se è così, è importante controllare e vedere se c’è una commissione a tasso variabile in gioco, e se è così, quanto è la differenza di commissione. Questo richiede una semplice chiamata, e-mail o un testo dal tuo agente all’agente del venditore e il codice etico richiede che l’agente del venditore divulga tali informazioni.
Tu, l’acquirente, potresti fare un’offerta a prezzo pieno ed essere superato da un acquirente che sta lavorando con l’agente o l’intermediazione del venditore che fa la stessa offerta perché la commissione a tasso variabile era in gioco. Se il venditore accetta la tua offerta, dovrebbe pagare una commissione del 6% (3% al broker di quotazione e 3% all’agente/broker dell’acquirente) invece della commissione a tasso variabile del 5% concordata tra il venditore e il suo agente e intermediazione. La tua offerta netta è inferiore dell ‘ 1% rispetto all’offerta concorrente a causa della variabile.
Le persone a volte perdono case che cercano di comprare e non sanno mai davvero perché. Si può scendere a fare le domande giuste. Assicurati che il tuo agente sia a conoscenza dello scenario di commissioni a tasso variabile e di molte altre condizioni che esistono, quindi la tua offerta è la migliore che possa essere.
La conoscenza è potere!