La situation juridique d’un locataire à l’expiration de son bail commercial dépendra de l’assujettissement ou non de son bail au Landlord and Tenant Act de 1954.
Les locataires commerciaux demeurent habituellement dans une propriété lorsqu’un bail est expiré parce qu’ils négocient toujours les termes d’un nouveau bail renouvelé avec le propriétaire ou qu’ils ont une entente informelle de rester. Qu’un locataire commercial bénéficie d’un bail protégé ou non, son statut juridique sera affecté par les circonstances spécifiques de l’affaire. Parmi les facteurs particulièrement importants figurent le statut des baux en vertu de la Loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires, la question de savoir si le locataire paie toujours le loyer et si de nouvelles négociations de bail ont lieu.
Quelles que soient les spécificités du bail expiré d’un locataire commercial, il est essentiel qu’il comprenne ses droits, ses risques et le meilleur plan d’action afin d’assurer le meilleur résultat pour son entreprise.
Les locataires qui sont à 12 mois ou plus de la fin d’un bail commercial et qui cherchent à le renouveler se sont vu signifier un formulaire de l’article 25 par le locateur mais qui espèrent renouveler le bail ou qui cherchent à mettre fin au bail doivent lire les directives sur le renouvellement ou la résiliation d’un contrat de bail commercial.
Types de baux commerciaux
Les baux protégés par la Loi bénéficient d’une sécurité d’occupation, renforçant considérablement leurs droits en cas d’expiration du bail. Pour les locataires commerciaux sur des baux protégés, tant qu’ils continuent de payer le loyer, ce qui se passe à l’expiration du bail leur appartient en grande partie, car le bail se transformera en location périodique et conservera la protection contre la Loi. Cependant, les propriétaires peuvent prendre des mesures spécifiques pour mettre fin au bail et les locataires souhaitent parfois modifier les conditions de leur occupation. Dans ces cas, l’expiration du bail pourrait poser des défis pour le locataire.
Les baux expressément exclus par la Loi bénéficient d’une protection juridique considérablement moindre. Cependant, les baux commerciaux non protégés ont encore certains droits et le locataire peut prendre des mesures pour parvenir à un résultat acceptable, en fonction de ses objectifs, en cas d’expiration du bail.
Baux protégés
Sauf exception expresse dans le contrat de location, la plupart des baux commerciaux sont protégés par la Loi de 1954 sur le propriétaire et le locataire. La Loi donne ensuite aux locataires commerciaux le droit de continuer à occuper un bien aux mêmes conditions que celles énoncées dans le bail initial si le processus de renouvellement légal n’a pas été déclenché par la date d’expiration du bail. Le bail deviendra une location périodique et les locataires devront donner un préavis de 3 mois avant de quitter les lieux.
Les locataires à bail commercial sur une location périodique sont également couverts par la Loi en ce qui concerne le droit de demander un nouveau bail avec un loyer sur le marché libre. Les locataires peuvent souhaiter le faire s’il y a des baisses des prix de location à l’échelle du marché. Si le locataire demande un nouveau bail, il doit s’assurer qu’il est également protégé par la Loi afin de conserver une protection juridique si le propriétaire tente de mettre fin à la location. Si le propriétaire refuse de renouveler le bail, les locataires peuvent demander aux tribunaux l’octroi d’un nouveau bail.
Dans les baux commerciaux protégés par la Loi, y compris la location périodique, les locateurs ne peuvent retirer les droits de renouvellement du locataire que si le locateur lui signifie un avis au moyen d’un formulaire de l’article 25 et est en mesure de prouver des « motifs raisonnables » de reprise de possession du bien. Exemples potentiels de motifs qui peuvent justifier que les locataires renoncent à la propriété::
- Le locataire ayant systématiquement retardé le paiement de son loyer
- Le locataire n’ayant pas effectué de réparations au bien (si les termes du bail incluaient une obligation de le faire)
- Le locataire ayant gravement manqué à une ou plusieurs des obligations du bail
- Le propriétaire a des plans pour occuper le bien lui-même, à des fins résidentielles ou commerciales
- Le propriétaire a des plans pour effectuer des travaux sérieux sur la propriété ou démolir la propriété et doit retirer le locataire afin d’accomplir les travaux
- Le bail commercial en la question est que pour une partie d’un bien plus grand appartenant au propriétaire et que le propriétaire souhaite mettre en location le bien dans son ensemble
- Le propriétaire est en mesure d’offrir au locataire un logement alternatif de qualité appropriée
Même les motifs les plus courants de notification à un locataire commercial sont souvent difficiles à prouver, laissant les locataires commerciaux avec des baux protégés par la loi en position de force s’ils souhaitent rester dans la propriété.
Baux non protégés
Les baux commerciaux sont automatiquement protégés par la Loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires, à moins que le propriétaire n’ait suivi un protocole spécifique et pris des dispositions pour que les deux parties » contractent » les protections de la Loi avant la signature du bail. Pour mettre en œuvre la sous-traitance, le propriétaire doit signifier au locataire potentiel une mise en demeure, le locataire doit répondre par une déclaration indiquant qu’il comprend parfaitement les droits qu’il perd et que la suppression expresse de la protection de la Loi est inscrite dans le bail avant sa signature.
Si le locataire peut prouver que les critères ci-dessus n’ont pas été remplis, il peut toujours revendiquer des droits en vertu de la Loi. Cependant, si le protocole correct a été adopté, le bail commercial n’est pas protégé et les droits du locataire de rester dans le bien ou de renouveler le bail une fois qu’il a expiré ne sont pas automatiques.
Si le bail antérieur d’un locataire n’était pas protégé par la Loi, les locataires peuvent être considérés comme étant dans une « location à volonté », une situation juridique vulnérable dans laquelle le propriétaire a la capacité d’expulser le locataire avec un préavis minimal et il n’y a pas de droit automatique à un nouveau bail.
Si les locataires refusaient de quitter les lieux, les propriétaires pourraient prendre des mesures telles que la » rentrée paisible » où le propriétaire pourrait changer les serrures de la propriété ou entamer une procédure judiciaire pour obtenir une ordonnance de possession. Les propriétaires doivent respecter la loi et s’ils ou toute personne embauchée par eux utilisent la violence pour entrer dans la propriété ou envers les locataires, ils pourraient alors être inculpés de responsabilité pénale en vertu de la Loi pénale de 1977.
Si le locataire a été invité à quitter les lieux par le propriétaire et refuse, le propriétaire aurait dû mettre en place un arrêt de loyer. Cependant, le propriétaire pourra réclamer des bénéfices de mesne pour la durée pendant laquelle le locataire reste dans le bien après l’expiration du bail. Les bénéfices de Mesne correspondraient à la valeur locative des lieux et pourraient donc dépasser ce qu’un locataire payait en loyer. Les locataires peuvent également être tenus responsables des pertes subies par le propriétaire pendant leur occupation post-bail ainsi que du coût des dommages éventuels au bien.
Dans certains cas, tant que le locataire paie un loyer et a de bons antécédents avec le propriétaire, les tribunaux peuvent statuer que le bail est devenu un bail périodique. Cela est particulièrement probable s’il y a des négociations en cours avec le propriétaire concernant un éventuel renouvellement du bail. Les locataires qui sont en négociations de location doivent se garder de signer à volonté une location écrite, ce qui les empêcherait de faire une réclamation de location périodique et de se protéger de la Loi tout en permettant au propriétaire de continuer à prendre un loyer.
Conseils juridiques pour les baux commerciaux expirés
Que votre bail soit protégé ou non peut prêter à confusion, mais il est essentiel de déterminer vos droits et responsabilités concernant les locaux commerciaux.
Si vous louez actuellement des locaux commerciaux avec un bail expiré, il est recommandé de consulter un avocat afin de déterminer si vous êtes protégé par la loi et quelles mesures vous pouvez prendre pour mieux protéger vos droits sur la propriété. Si vous ne payez pas de loyer, si le propriétaire vous a demandé de quitter les lieux ou s’il y a un différend et un retard dans la négociation des conditions d’un renouvellement de bail, il est essentiel que vous cherchiez un avis juridique pour obtenir le meilleur résultat pour votre entreprise.
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