Comme le dit le célèbre thème du feuilleton télévisé « Tout le monde a besoin de bons voisins ». Mais que se passe-t-il si, loin d’être un bon voisin, la personne de la propriété attenante empiète sur votre terrain?
Considérez ce scénario: votre voisin construit une extension jusqu’à la ligne de démarcation. Les fondations de l’extension passent sous votre terrain et les constructeurs sont venus sur votre terrain, pendant que vous étiez en vacances, pour construire les fondations. Votre voisin a un permis de construire pour leur extension mais vous n’avez reçu aucun avis des travaux. Vous ne pouvez plus faire pousser quoi que ce soit sur la limite à côté de l’extension à cause du béton solide dans le sol. Naturellement, vous n’êtes pas heureux à ce sujet. Alors, que faites-vous?
La première chose à faire est d’en parler à votre voisin et d’essayer de résoudre le problème entre vous. Cependant, dans certaines situations, cela ne sera tout simplement pas efficace et vous devrez peut-être envisager de prendre des conseils juridiques. Par exemple, dans ce cas, il est peu probable que votre voisin consente à retirer la toute nouvelle extension qu’il vient de faire construire à grands frais.
Intrusion
Vous pouvez peut-être intenter une action contre votre voisin pour intrusion.
L’intrusion est la présence illégale d’une personne sur un terrain en possession d’une autre personne. De nombreuses actions différentes peuvent constituer une intrusion, notamment:
- poser injustement le pied sur la terre de quelqu’un d’autre ou la chevaucher ou la traverser;
- en prendre possession ou expulser la personne en possession;
- rester illégalement après l’expiration de l’autorisation;
- détruire tout ce qui y est apposé de manière permanente; placer ou fixer quoi que ce soit dessus;
- envahir l’espace aérien au-dessus de celui-ci; ou
- en prélever à tort des minéraux.
En arrivant sur votre terrain sans autorisation et en apposant de façon permanente le béton sur votre terrain, votre voisin a commis une intrusion.
Comment faire face aux voisins intrus
Les deux principaux recours à votre disposition sont l’obtention d’une injonction et de dommages-intérêts.
Une injonction est utile car elle oblige l’intrus à arrêter l’intrusion. Par conséquent, une injonction pourrait être obtenue pour obliger votre voisin à enlever les fondations. Cependant, une injonction est accordée à la discrétion du tribunal et ils peuvent accorder des dommages-intérêts à la place. L’un des facteurs dont le tribunal tiendra compte lorsqu’il examinera s’il doit exercer son pouvoir discrétionnaire d’ordonner une injonction est de savoir si le demandeur a tardé à présenter sa demande. Par conséquent, vous devez être prompt à demander une injonction si vous croyez que c’est le remède approprié.
Généralement, des dommages-intérêts seront accordés à la place d’une injonction lorsque:
- Le préjudice au droit légal du demandeur est faible;
- Il peut être estimé en argent;
- Il peut être compensé de manière adéquate par un petit paiement; et
- Il serait oppressant pour le défendeur d’accorder une injonction.
L’atteinte à la propriété est inhabituelle en ce sens que le propriétaire foncier n’a pas à démontrer le dommage causé à sa propriété pour obtenir des dommages-intérêts, il doit simplement démontrer que ses droits de propriété ont été ou sont bafoués. Des dommages-intérêts nominaux seront accordés pour intrusion lorsque l’intrusion est mineure. Les dommages pour intrusion sont évalués par le tribunal en termes de perte pour le demandeur; le bénéfice obtenu par l’intrus en utilisant le terrain et la somme que les parties auraient, hypothétiquement, convenue pour le droit d’utiliser le terrain.
Comment empêcher un voisin d’entrer par effraction
Il existe plusieurs façons légales de demander à votre voisin de cesser de pénétrer sur votre terrain ou de l’empêcher de le faire. Ceux-ci incluent:
- Si vous attrapez votre voisin sur votre terrain sans permission, demandez-lui pourquoi il est là, puis demandez-lui de partir. Leur demander pourquoi ils sont sur votre terre peut vous donner une bonne idée de s’ils pourraient le faire à nouveau et s’ils ont des arrière-pensées pour y être.
- Remettez à votre voisin une lettre écrite lui demandant de ne plus entrer sur votre terrain sans permission, et conservez-en une copie pour vos dossiers au cas où vous intenteriez une action en justice plus tard.
- Mettre en place des panneaux « Propriété privée » ou « Pas d’intrusion » indiquant que les intrus de l’État seront poursuivis pour dissuader l’entrée.
- Construisez une clôture ou un mur, en vous assurant de respecter les limites de votre propriété et en demandant un permis de construire si nécessaire.
- Si l’intrusion persiste, demandez un avis juridique.
Dommages-intérêts aggravés
Si l’infraction est accompagnée d’une conduite outrageante, insultante ou oppressante, le tribunal peut accorder des dommages-intérêts aggravés pour indemniser le demandeur de la détresse mentale et de la blessure aux sentiments.
Loi de 1992 sur l’accès aux terres voisines
Dans certaines circonstances limitées, un voisin peut accéder à votre terrain sans votre autorisation pour effectuer des réparations sur sa propre propriété ou effectuer des « travaux de préservation de base ». Si vous refusez la permission, votre voisin peut demander au tribunal d’accorder une ordonnance d’accès en vertu de la Loi de 1992 sur l’accès aux terres voisines. Cependant, la Loi ne s’applique qu’à la préservation des structures existantes; elle ne s’applique pas à l’autorisation d’accéder au terrain d’un voisin afin de faciliter la construction d’un nouveau développement, comme une nouvelle extension.
Nuisance
Vous pouvez également envisager d’intenter une action pour nuisance privée. Les nuisances privées impliquent normalement une ingérence dans la jouissance de leurs terres par le demandeur, généralement par le bruit ou l’odeur ou par la cause de dommages physiques réels à leurs biens. En cas de dommages matériels à la propriété, tels que les dommages causés à votre terrain par du béton solide dans le sol, les dommages causés ne doivent pas être insignifiants ou éphémères mais ne doivent pas nécessairement entraîner une dépréciation réelle de votre propriété. Le tribunal évaluera votre intérêt à profiter de votre terre, contre l’intérêt de votre voisin à profiter de la leur.
Quels recours sont disponibles en cas de nuisance?
Des dommages-intérêts peuvent être accordés. Les dommages doivent généralement être prouvés soit sous la forme de dommages matériels matériels, soit sous la forme de dommages d’agrément, comme en témoigne, par exemple, un inconfort. Lorsque des dommages matériels ont été causés, la règle générale pour la mesure des dommages est la différence entre la valeur monétaire de l’intérêt du propriétaire dans la propriété avant et après le dommage.
Bien que les dommages soient le recours le plus courant en cas de nuisance privée, il peut également être possible d’obtenir une injonction pour réduire, en ordonnant à votre voisin d’arrêter, de supprimer ou de limiter une nuisance ou d’abandonner des plans pour une nuisance potentielle.
Murs de fête
Si les travaux affectent un mur de fête, les dispositions du Mur de fête, etc. La loi de 1996 s’appliquera. La Loi définit un cadre pour la réalisation de travaux sur un mur d’enceinte partagé et prévoit une procédure de règlement des litiges pour protéger les intérêts du propriétaire attenant, tout en donnant au propriétaire du bâtiment les droits dont il a besoin pour réaliser ses travaux.
Un propriétaire d’immeuble doit se conformer à la PWA 1996 s’il se propose de ::
- effectuer des travaux sur un mur existant, par exemple en le rendant plus grand ou plus court ou en enlevant un sein de cheminée;
- construire un nouveau mur; ou
- effectuer des travaux d’excavation à proximité du terrain ou du bâtiment adjacent du propriétaire.
Le propriétaire de l’immeuble doit aviser le propriétaire de la propriété adjacente des travaux qu’il compte effectuer, y compris le moment où il prévoit de commencer les travaux et une description complète de ce qu’il compte faire. Le délai de préavis varie en fonction du type de travaux proposés.
Si, dans les 14 jours suivant la notification, le propriétaire du bien voisin n’a pas consenti, un litige est réputé avoir surgi.
Si le propriétaire de l’immeuble et le propriétaire de l’immeuble attenant ne parviennent pas à un accord en se parlant, ils peuvent désigner un géomètre conjoint pour établir un « prix », qui définit la manière dont les travaux seront effectués. S’ils ne peuvent pas convenir d’un arpenteur commun, ils peuvent en choisir un chacun pour établir le prix ensemble.
La Loi ne prévoit aucune procédure d’exécution en cas de non-respect de ses dispositions. Cependant, si un voisin ou un constructeur effectuant des travaux pour le compte de votre voisin commence les travaux, sans avoir préalablement donné un préavis approprié, vous pouvez demander l’arrêt des travaux par une injonction du tribunal ou demander d’autres réparations légales telles que des dommages-intérêts.
Modes alternatifs de règlement des différends
Gardez à l’esprit que les différends entre voisins sont à la fois peu attrayants et peuvent être très coûteux pour peu de gain. Vous devrez peut-être vivre à côté de vos voisins pendant de nombreuses années et il est préférable d’essayer de maintenir des relations amicales si possible. N’oubliez pas que tout litige avec vos voisins doit être déclaré lors de la vente de votre maison et pourrait être très rebutant pour un acheteur potentiel.
Si les problèmes peuvent être résolus par une négociation directe entre les parties, ce serait la chose sensée à faire. Cependant, si vous parlez à votre voisin et que vous n’arrivez nulle part, il peut être utile d’envisager une forme de règlement extrajudiciaire des différends.
La médiation, peut-être entre les mains d’un arpenteur indépendant, pourrait être un bon moyen de se concentrer sur les questions importantes en litige et de trouver des solutions réalisables et acceptables pour les deux parties sans avoir à recourir à des litiges coûteux et incertains.
Résoudre tout différend aussi rapidement et à l’amiable que possible permettra, espérons-le, à de bons voisins de devenir de bons amis.