Lorsqu’un dépôt n’a pas été protégé dans le délai prescrit, le propriétaire doit restituer le dépôt au locataire sous peine d’être empêché de reprendre possession du bien.
Le problème
À l’heure actuelle, les propriétaires doivent protéger un dépôt auprès d’un régime agréé dans les 30 jours suivant sa réception.
Si un dépôt a été reçu entre le 6 avril 2007 et le 5 avril 2012, les propriétaires étaient tenus de protéger le dépôt dans les 14 jours suivant sa réception. À partir du 6 avril 2012, le délai a été porté à 30 jours comme il est actuellement le cas. De plus, si le bailleur a reçu une caution avant le 6 avril 2007, il doit avoir protégé la caution avant le 24 juin 2015.
Nous avons créé une infographie pour aider à clarifier ce processus. Cliquez ici pour le voir.
Les conséquences de ne pas le faire sont graves, et le tribunal exige une stricte conformité. Peu importe que le propriétaire ait même un jour de retard, les mêmes sanctions s’appliquent. Cela dit, les sanctions peuvent varier en fonction de la gravité du comportement du propriétaire, comme expliqué ci-dessous.
Si le dépôt n’a pas été protégé à temps, un locateur ne pourra pas en récupérer la possession en signifiant un avis en vertu de l’article 21 tant qu’il n’aura pas respecté les règles. Le dépôt non protégé rendra l’avis invalide et la procédure basée sur celui-ci échouera.
Le propriétaire peut toujours être en mesure de recouvrer la possession par le biais d’une procédure d’avis en vertu de l’article 8 si les motifs pertinents sont établis. Cependant, il existe un risque que le locataire intente sa propre réclamation contre le propriétaire pour défaut de protection du dépôt à temps ou du tout. Le tribunal peut ordonner que le propriétaire rembourse la caution et que le propriétaire verse au locataire une somme allant jusqu’à trois fois la valeur de la caution. Les infractions modestes ont tendance à entraîner une pénalité d’une fois le dépôt et les infractions plus flagrantes jusqu’à trois fois le dépôt.
Si l’avis en vertu de l’article 8 se fonde sur les arriérés de loyer du locataire, la demande de caution pourrait compenser les arriérés de loyer et empêcher le propriétaire de se fonder sur le motif obligatoire 8. Le tribunal peut rendre une ordonnance pour des motifs discrétionnaires, mais ce n’est peut–être pas le cas – laissant au propriétaire les frais de justice, le loyer impayé et l’absence de possession. Il est clair que si la demande de caution du locataire éteint complètement les arriérés de loyer, il est très probable que la demande de possession échouera.
La solution
Alors que doit faire un propriétaire? La caution doit être remboursée. Si le dépôt est remboursé, la première sanction ne s’applique pas; le propriétaire pourra signifier un avis valide en vertu de l’article 21 (à condition que les autres exigences soient établies, consultez notre blog sur la signification d’un avis valide en vertu de l’article 21).
La deuxième sanction peut également devenir moins sévère – si le propriétaire retourne le dépôt au locataire, il est plus probable que le tribunal ordonne le paiement d’un montant de pénalité inférieur au locataire.
Comment rembourser
Il est important de noter que le propriétaire doit être en mesure de prouver que la caution a bien été restituée au locataire. Ce n’est pas difficile si le propriétaire n’a pas protégé le dépôt et dispose des coordonnées bancaires du locataire; l’argent peut être simplement transféré sur le compte du locataire et le relevé bancaire servira de preuve de paiement.
Si le dépôt est protégé dans le cadre d’un régime tardif, le propriétaire doit demander au régime de protection des dépôts spécifique de restituer le dépôt. La procédure du régime doit être utilisée: le propriétaire ne peut pas utiliser ses fonds propres pour rembourser un montant équivalent à la caution. La difficulté dans ce scénario est que le locataire peut échapper à la restitution de la caution via le régime et tant que le régime n’a pas confirmé que la caution a été remboursée au locataire, le propriétaire ne pourra pas signifier un avis valide en vertu de l’article 21. Cela peut signifier qu’il est impossible de récupérer la possession en utilisant la procédure de l’article 21. Le propriétaire devra soit prendre le risque de se fier à la procédure prévue à l’article 8, soit attendre que le locataire parte volontairement.
Informations prescrites
Les informations nécessaires prescrites par le système de caution utilisé par le bailleur doivent également être signifiées au locataire dans les délais indiqués ci-dessus.
Le défaut de signification des renseignements prescrits entraînera également l’impossibilité pour le locateur de signifier un avis en vertu de l’article 21. Cependant, contrairement à la protection du dépôt, le locateur peut simplement résoudre ce problème en signifiant les renseignements prescrits avant la signification de l’avis en vertu de l’article 21.
Les sanctions pécuniaires pour défaut de protection adéquate d’un dépôt s’appliquent également à l’omission de signifier les renseignements prescrits. Cependant, il est probable que toute pénalité sera à l’extrémité inférieure de l’échelle, car cette défaillance est une violation plus modeste.
Date d’entrée en vigueur
- Maintenant
Recommandation
- Les propriétaires devraient protéger les dépôts et servir les renseignements prescrits dans les 30 jours.
- Si le dépôt n’a pas été protégé à temps, le propriétaire doit restituer le dépôt au locataire. Si le dépôt n’est pas restitué, le propriétaire ne pourra pas en obtenir la possession en utilisant la procédure de l’article 21.
- Si les renseignements prescrits n’ont pas été signifiés à temps ou s’il n’y a aucune preuve qu’ils ont été signifiés à temps, le locateur devrait signifier les renseignements prescrits avant de signifier un avis en vertu de l’article 21.
Qu’est-ce qu’un dépôt de location?
Un dépôt de location est une somme payée par un locataire et détenue par un propriétaire pour la durée d’une location. L’argent sert de dépôt de garantie au cas où un locataire ne respecterait pas ses obligations énoncées dans son contrat de location, c’est-à-dire pour couvrir le coût des dommages éventuels causés au bien pendant la location.
Une fois que le propriétaire reçoit la caution d’un locataire, il doit verser l’argent dans un système de caution locative dans les 30 jours, qui conserve l’argent en toute sécurité jusqu’à la fin de la location et le montant total ou partiel est remboursé au locataire.
Quels dépôts doivent être protégés ?
Tous les dépôts de location doivent être protégés par un régime de dépôt de location autorisé. C’est la loi du 6 avril 2007.
Qu’est-ce que le Régime de dépôt de garantie?
Le TDS est un système de protection des dépôts autorisé par le gouvernement britannique qui détient des dépôts de location pour le compte des propriétaires. À la fin d’une location, la totalité de la caution est soit remboursée au locataire, soit l’argent est conservé jusqu’à ce que tout litige soit réglé, tel que le propriétaire réclamant une partie ou la totalité de la caution pour couvrir le coût des dommages causés à la propriété pendant la location.
Qu’advient-il des intérêts sur le dépôt?
Cela dépend du type de régime par lequel le dépôt est détenu. Il en existe deux types: dépositaire ou assuré.
Un régime de dépôt de garantie est libre d’utilisation car les intérêts financent le régime. Le fournisseur du régime conserve les intérêts gagnés par le dépôt.
Un régime de dépôt de location assuré est le cas où un propriétaire (ou un agent agissant pour le compte d’un propriétaire) paie une petite somme fixe pour protéger un dépôt sur un compte approprié. Les intérêts courus sont généralement conservés par le propriétaire. Pour éviter toute confusion ou conflit autour de qui a droit à l’intérêt, le contrat de location doit indiquer qui le conserve une fois la location terminée.