Dubaï, Émirats Arabes Unis, 06 mai 2017Le Centre de Règlement des Litiges locatifs (RDC) a été créé en 2013 en tant que bras judiciaire du Département foncier de Dubaï (DLD), à la suite d’un décret publié par Son Altesse Cheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum, Vice-Président et Premier Ministre des EAU et Souverain de Dubaï. Le décret a donné à RDC l’objectif d’employer de nouvelles méthodes avec des mécanismes flexibles pour répondre aux exigences de la prochaine ère, et de soutenir l’exécution des questions et des questions liées à l’immobilier de Dubaï avec plus de précision, d’impartialité et de transparence.
Sur la base de ces critères, RDC a développé un système judiciaire spécialisé pour traiter les litiges locatifs, et des procédures de conciliation pour assurer la stabilité sociale et économique tout en soutenant la croissance durable de l’Émirat.
Mandats
RDC est responsable du règlement de tous les litiges locatifs survenant entre locataires et propriétaires sur des biens immobiliers situés dans l’Émirat ou ses zones franches, y compris les demandes reconventionnelles ainsi que les demandes d’action temporaire ou urgente de l’une ou l’autre des parties au bail.
RDC statue également sur les recours formés contre les décisions et jugements conformément aux dispositions du décret et des règlements qui en découlent, et son équipe est chargée de mettre en œuvre les décisions et jugements que RDC émet à la suite de litiges locatifs.
Problèmes communs
Depuis sa création il y a trois ans, RDC a reçu divers types de plaintes et de problèmes liés au secteur immobilier, et a géré des procédures pour aider à réglementer la relation entre les propriétaires et les locataires. Les problèmes courants incluent la résiliation des relations contractuelles et le propriétaire forçant le locataire à évacuer la propriété.
Son Excellence le Juge Abdulqader Mousa, Directeur du RDC, a commenté: « En vertu de la loi No. 26 pour l’année 2007 et ses amendements, qui décrivent la relation entre les propriétaires et les locataires dans l’Émirat de Dubaï, le propriétaire a le droit de demander l’évacuation de la propriété dans 12 cas. Les plus courantes sont si le locataire ne paie pas de loyer, si la démolition ou l’entretien global du bâtiment est prévu, ou si le propriétaire souhaite utiliser le bien pour son usage personnel ou pour l’usage de ses plus proches parents du premier degré. À compter de la date de restitution du locataire, le propriétaire n’a pas le droit de louer à d’autres avant au moins deux ans pour les propriétés résidentielles et trois ans pour les propriétés non résidentielles, sauf si le comité en décide autrement à la lumière des causes. Si le propriétaire le fait, le locataire a le droit de demander au comité d’ordonner une indemnisation appropriée. »
Concernant l’augmentation de loyer, Moussa a ajouté que le locataire doit être notifié 90 jours avant la fin de la relation contractuelle de l’une des deux manières: notaire ou par courrier recommandé.
L’assurance locataire fait partie des litiges pouvant survenir entre les deux parties. La loi permet au propriétaire de fournir au locataire une assurance pour assurer l’entretien du bien jusqu’à la fin de la durée du contrat, moment auquel le propriétaire est obligé de rembourser l’assurance ou ce qui en reste au locataire. À la fin de la période de location, le locataire est tenu de remettre le bien au propriétaire dans l’état où il a été reçu au début du contrat, à l’exception des frais encourus pour une utilisation normale ou pour des raisons indépendantes de la volonté du locataire.
Moussa a souligné que parmi les autres problèmes traités par RDC figurent les cas dans lesquels les propriétaires provoquent des conflits avec les locataires en coupant les services à la propriété, bien qu’il soit interdit au propriétaire de le faire ou d’empêcher le locataire d’utiliser la propriété de quelque manière que ce soit. « Dans un tel cas, le locataire peut demander à la fois au poste de police où se trouve le bien d’annuler l’expulsion ou de prouver sa validité, et au RDC pour la rétractation de l’avis d’expulsion et l’indemnisation des dommages par le biais d’une action en justice étayée par des rapports officiels. »
La question de l’augmentation des loyers est un autre cas fréquemment traité par RDC. Ceci est basé sur la loi qui permet au propriétaire d’augmenter le loyer légalement après avoir eu recours au calculateur immobilier, et de déterminer la valeur de l’augmentation autorisée en fonction de l’état, de l’âge et de l’emplacement du bien, ainsi que des services qu’il fournit. La loi n ° 43 pour l’année 2013 définit les critères d’augmentation en certains pourcentages, permettant au calculateur de location de calculer facilement l’augmentation.
La transparence étale la stabilité
Grâce à la transparence de ses procédures, RDC joue un rôle important pour aider toutes les parties à travailler et à vivre harmonieusement à Dubaï, dans un environnement régi par des lois claires qui définissent les devoirs et responsabilités des propriétaires et des locataires. Cet environnement attire les investisseurs dans le secteur immobilier de l’Émirat car il crée un climat de réconfort.
RDC tient également à promouvoir le programme national et les objectifs smart des EAU. Afin de réaliser sa vision d’être le point de référence international pour la résolution des litiges locatifs, RDC poursuit les meilleures pratiques de contentieux international pour développer en permanence sa performance. RDC a obtenu des résultats exceptionnels pour la période de litige, atteignant une période de 22 jours pour les litiges au premier trimestre de cette année.
Innovation continue
RDC fait tous les efforts possibles pour continuer à améliorer ses mécanismes de travail et atteindre le bonheur et le confort de toutes les parties concernées. L’une de ses réalisations les plus importantes est le Smart Judge, une application contemporaine qui permet aux locataires de connaître leurs positions juridiques en matière de litiges et de les guider dans les procédures judiciaires aux différentes étapes du litige.
L’application dispose de nombreuses fonctionnalités, telles que la fourniture de conseils juridiques gratuits sur les problèmes liés aux baux et aux opérations à Dubaï, ce qui permet d’économiser des coûts, du temps et des efforts en aidant à prévenir les problèmes de location. L’application Smart Judge propose également un projet de jugement judiciaire à la lumière des détails et des données fournis par l’interrogateur – le premier jugement judiciaire de ce type dans la région et dans le monde.
Les décideurs de RDC continuent de suivre l’évolution du marché, d’identifier les problèmes les plus courants, d’évaluer leurs causes et de formuler des solutions qui profitent à toutes les parties. De cette manière, RDC réalise sa mission d’établir un environnement immobilier sécurisé qui garantit les droits de tous.