L’Explication éthique
Section 3-4 du Code de déontologie de l’AGENT immobilier® définit un arrangement de commission à taux variable comme suit: Une inscription dans laquelle un montant de commission est payable si le cabinet du courtier inscripteur est la cause de la vente et un montant de commission différent est payable si la vente résulte des efforts du vendeur ou d’un courtier coopérant.
Le Code d’éthique et le Manuel de la National Association of Realtors® (NAR) sur la politique d’inscription multiple obligent les courtiers inscripteurs à divulguer une commission à taux variable aux courtiers coopérants potentiels dès que cela est pratique. En réponse aux demandes de renseignements de courtiers coopérants potentiels, REALTORS® sont également tenus de divulguer la différence entre les deux taux.
Une fois qu’un courtier coopérant a été informé qu’une commission à taux variable est en jeu, il doit divulguer ces informations critiques à son client avant que celui-ci ne fasse une offre d’achat. La divulgation est nécessaire pour que l’acheteur puisse faire une offre concurrentielle éclairée. Par exemple, un acheteur qui fait une offre identique à une offre d’un acheteur qui est représenté par le cabinet du courtier inscripteur offrant une commission à taux variable est désavantagé puisque la commission relative à l’autre offre sera plus faible. Le taux de commission inférieur rapportera plus d’argent au vendeur, de sorte qu’il est susceptible d’accepter l’offre d’achat de son agent même si le prix d’offre des deux acheteurs est le même.
Application pratique de la Commission à taux variable
Lorsqu’un agent immobilier répertorie une maison, il négocie la commission de vente et les frais à payer par le vendeur. Pour notre exemple, nous utiliserons 6% du prix de vente de la maison comme frais convenus. L’agent et le vendeur discutent ensuite des frais de coopérative qui seront offerts aux autres courtiers s’ils amènent un acheteur prêt, disposé et capable d’acheter la maison. Ces frais sont communément appelés frais d’agent acheteur, de sous-agent ou de titulaire de licence de transaction.
Bien qu’il soit courant d’offrir 50% de la commission totale à l’agent de l’acheteur, cela ne doit pas nécessairement être le cas. Un agent inscripteur peut décider de facturer 6% et une coopérative à 2,5%. Cet arrangement est acceptable tant qu’il est convenu entre l’agent et le vendeur. Pour notre exemple, l’agent et le vendeur conviennent de coopérer à 3% du prix de vente de la maison avec un courtier qui amène un acheteur. Ce chiffre est ensuite placé dans la liste multiple pour informer tous les courtiers de ce que le courtier du vendeur offre en compensation pour amener un acheteur prêt, disposé et capable.
Si l’agent du vendeur propose un plan de commission à taux variable, la discussion se concentrera sur la commission que l’agent facturera au vendeur si l’agent est celui qui amène l’acheteur. Comme pour toutes les commissions et honoraires immobiliers, ils sont négociables. Pour notre exemple, l’agent et le vendeur s’entendent sur des frais de 5% si l’agent amène l’acheteur. Ce type d’arrangement est connu sous le nom d’agence double ou désignée. Avec une agence double ou désignée, l’agent du vendeur représente désormais également l’acheteur et doit être divulgué et accepté par l’agent et le vendeur lors de l’inscription de la maison.
Comme indiqué précédemment, l’agent du vendeur doit divulguer qu’une commission à taux variable est en jeu pour tous les autres courtiers. Dans de nombreux cas, cela se fait directement dans le système multi-listes.
Si vous êtes un acheteur travaillant avec un agent immobilier et que vous avez un intérêt dans une propriété, vous voudrez peut-être qu’ils sachent si d’autres propositions d’accord sont en jeu et, dans l’affirmative, proviennent du même bureau immobilier (agent désigné) ou d’une situation de double agence où l’agent du vendeur a l’acheteur. Si c’est le cas, il est important de vérifier et de voir s’il y a une commission à taux variable en jeu, et si c’est le cas, quelle est la différence de commission. Cela prend un simple appel, un e-mail ou un SMS de votre agent à l’agent du vendeur et le code d’éthique exige que l’agent du vendeur divulgue ces informations.
Vous, l’acheteur, pourriez faire une offre à prix plein et être surenchéri par un acheteur qui travaille avec l’agent ou la maison de courtage du vendeur qui fait la même offre parce que la commission à taux variable était en jeu. Si le vendeur accepte votre offre, il devra payer une commission de 6% (3% au courtier inscripteur et 3% à l’agent / courtier de l’acheteur) au lieu de la commission à taux variable de 5% convenue entre le vendeur et son agent et sa maison de courtage. Votre offre nette est inférieure de 1% à l’offre concurrente en raison de la variable.
Les gens perdent parfois des maisons qu’ils essaient d’acheter et ne savent jamais vraiment pourquoi. Cela peut se résumer à poser les bonnes questions. Assurez-vous que votre agent est au courant du scénario de commission à taux variable et de nombreuses autres conditions qui existent afin que votre offre soit la meilleure possible.
La connaissance, c’est le Pouvoir !