Il a été établi que le marché immobilier de Toronto est, dans l’ensemble, soutenu par des fondamentaux apparemment indomptables plutôt que d’être propulsé par une exubérance irrationnelle — bien que ces signes existent — mais avec des augmentations d’évaluation aussi énormes, il y a un sentiment persistant que tout doit inévitablement s’effondrer.
« Si les prix ont doublé en sept ans, c’est environ 10% par an », a déclaré Scott Ingram, agent immobilier et comptable agréé à Toronto. » Les marchés de Toronto et de Vancouver sont devenus plus détachés des fondamentaux traditionnels. Nous avons connu une période de taux d’intérêt historiquement bas au cours des sept dernières années. L’argent est moins cher et les gens le jettent dans le logement. »
Toronto et Dallas-Fort Worth continuent de se battre pour le manteau de la ville à la croissance la plus rapide d’Amérique du Nord, et avec sans doute la croissance démographique fondamentale la plus impérative, ne montrant aucun signe de ralentissement, le déséquilibre de l’offre et de la demande bien documenté de la ville persistera. Cela signifie donc que les prix des logements continueront d’augmenter, mais la logique ne dicte-t-elle pas qu’il doit y avoir un plafond?
Pour élucider combien les prix ont augmenté en moins d’une décennie, Ingram a noté que même si la valeur des logements de Toronto chutait de 50%, ils reviendraient simplement aux prix de 2014.
» Soit les prix baissent, soit les revenus augmentent. Peut-être que les prix vont sur le côté pendant un certain temps, mais il faudrait beaucoup de temps pour que les revenus rattrapent « , a déclaré Ingram. « Le taux de croissance moyen à long terme sur 20 ans pour les maisons est de 8% et pour les condos, il est de 7%, et s’il est plus élevé que cela, il y aura probablement une régression vers la moyenne. À l’heure actuelle, le taux de copropriété sur cinq ans est de 10,36%, ce qui n’est pas durable.
« L’autre chose qui nous détourne un peu, c’est quand de l’argent étranger arrive sur le marché. Vous regardez les prix locaux et les revenus locaux, mais que se passe-t-il si ce ne sont pas les revenus locaux qui sont utilisés pour acheter? Et si ce sont des gens riches d’autres parties du monde qui achètent des biens immobiliers ici, qu’ils vivent ici ou non? Cela explique en partie pourquoi les prix se sont détachés des revenus locaux. »
Les dernières statistiques de la Chambre immobilière régionale de Toronto ont montré que les prix des maisons individuelles ont augmenté de 27,7% d’une année sur l’autre en octobre pour atteindre une moyenne de 1 540 432 $. cependant, Ingram a ajouté qu’en plus des guerres d’appels d’offres, il existe d’autres raisons cumulatives pour une appréciation rapide des prix.
« Prenez une maison de 1,6 million de dollars, vendez-la et déménagez dans une autre maison de 1,6 million de dollars. Les taxes de transfert provinciales et municipales à Toronto sont d’environ 57 000 $, et si vous payez une commission de 5% sur votre 1 $.6 millions de vente, c’est 80 000 $, donc avec les frais d’avocat et de déménageur, vous êtes à environ 140 000 $ pour déménager. Je vois plus de gens mettre cet argent pour améliorer leurs maisons actuelles et rester en place. Cela contribue au déséquilibre de l’offre et de la demande, exerçant des pressions à la hausse sur les prix. »
Bien que cela puisse expliquer pourquoi les prix des logements à Toronto sont exorbitants, les fondamentaux sous-jacents ne semblent pas compromis. En fait, pour que les fondamentaux s’évaporent à un point tel que le marché immobilier torontois s’effondrerait, plusieurs scénarios devraient se produire simultanément, ce qui est peu probable selon Robert Hogue, économiste principal chez RBC Economics.
« Vous auriez besoin d’une combinaison de facteurs, l’un étant la démographie — vous devriez voir l’immigration s’effondrer, par exemple, en même temps que vous auriez un taux d’intérêt en hausse, en même temps que vous auriez un énorme boom de la construction qui créerait des logements excédentaires », a-t-il déclaré. « Il faudrait ce genre de combinaison. »
Là encore, des choses plus étranges se sont produites.
« Après avoir traversé une pandémie, je dirais que tout est une possibilité, mais c’est une question de probabilité, et la probabilité de cela est très faible à ce stade. Mais il n’est pas impossible d’imaginer des scénarios dans lesquels vous vous retrouveriez dans cette situation. »
Cependant, l’inflation est importante et Hogue dit qu’il n’est pas inconcevable que la banque centrale du Canada puisse compenser en augmentant les taux d’intérêt plus tôt que prévu. Si cela se produisait, le marché du logement serait secoué, mais pas déclenché, a-t-il ajouté.
Hogue suppose en outre que l’activité frénétique sur le marché de l’habitation de Toronto cet automne pourrait être attribuée aux acheteurs anticipant des hausses de taux et maintenant des taux d’intérêt plus favorables tant qu’ils le peuvent. Quelles que soient leurs raisons, de tels comportements témoignent d’une exubérance, irrationnelle ou autre.
« Nous avons observé une modération tout au long de l’été, donc notre opinion est que le marché commence à se calmer et à se comporter de manière plus rationnelle, mais en septembre, et surtout en octobre, les premiers chiffres indiquent qu’il y a encore beaucoup de guerres d’enchères qui produisent des hausses de prix significatives, ce qui est toujours symptomatique d’un certain degré d’exubérance sur le marché », a déclaré Hogue. « Il y a peut-être un peu trop cher, mais compte tenu des fondamentaux, il est juste de s’attendre à ce que les prix des maisons soient forts et élevés dans la RGT. S’il y avait eu des inquiétudes au sujet d’une bulle, il y aurait eu des inquiétudes au cours des 15 dernières années, mais nous n’avons pas vu de krach boursier, il y a donc quelque chose de fondamental. Beaucoup d’acteurs du marché croient vraiment qu’il s’agit d’un marché bien soutenu. »