Wie die berühmte TV-Seife Titelmelodie hat es „Jeder braucht gute Nachbarn“. Aber was ist, wenn die Person auf dem angrenzenden Grundstück, weit davon entfernt, ein guter Nachbar zu sein, in Ihr Land eindringt?
Betrachten Sie dieses Szenario: Ihr Nachbar baut eine Erweiterung bis zur Grenzlinie. Die Fundamente für die Erweiterung gehen unter Ihr Land und die Bauherren kamen auf Ihr Land, während Sie im Urlaub waren, um die Fundamente zu bauen. Ihr Nachbar hat die Baugenehmigung für ihre Erweiterung, aber Sie haben keine Benachrichtigung über die Arbeiten erhalten. Sie können jetzt an der Grenze neben der Erweiterung nichts mehr anbauen, da fester Beton im Boden ist. Natürlich sind Sie darüber nicht glücklich. Also, was machst du?
Das erste, was Sie tun müssen, ist, mit Ihrem Nachbarn darüber zu sprechen und zu versuchen, das Problem untereinander zu lösen. Es gibt jedoch einige Situationen, in denen dies einfach nicht effektiv ist, und Sie müssen möglicherweise in Betracht ziehen, Rechtsberatung in Anspruch zu nehmen. In diesem Fall ist es beispielsweise unwahrscheinlich, dass Ihr Nachbar dem Abbau der brandneuen Erweiterung zustimmt, die er gerade mit großem Aufwand gebaut hat.
Hausfriedensbruch
Möglicherweise können Sie Ihren Nachbarn wegen Hausfriedensbruchs verklagen.
Trespass ist die rechtswidrige Anwesenheit einer Person an Land im Besitz einer anderen. Viele verschiedene Aktionen können Hausfriedensbruch darstellen, einschließlich:
- zu Unrecht das Land eines anderen betreten oder darüber reiten oder fahren;
- es in Besitz nehmen oder die Person, die es besitzt, vertreiben;
- nach Ablauf der Genehmigung unrechtmäßig verbleiben;
- alles zerstören, was dauerhaft daran befestigt ist; etwas darauf platzieren oder befestigen;
- in den Luftraum darüber eindringen; oder
- zu Unrecht Mineralien daraus entnehmen.
Indem Sie ohne Erlaubnis auf Ihr Land kommen und den Beton dauerhaft an Ihrem Land befestigen, hat Ihr Nachbar Hausfriedensbruch begangen.
Umgang mit Hausfriedensbruch
Die beiden wichtigsten Rechtsmittel, die Ihnen zur Verfügung stehen, sind die Einholung einer einstweiligen Verfügung und Schadensersatz.
Eine einstweilige Verfügung ist nützlich, da der Eindringling den Eindringling stoppen muss. Daher könnte eine einstweilige Verfügung erwirkt werden, um von Ihrem Nachbarn zu verlangen, die Fundamente zu entfernen. Jedoch wird eine einstweilige Verfügung nach Ermessen des Gerichts zugesprochen und sie können stattdessen Schadensersatz leisten. Einer der Faktoren, die das Gericht berücksichtigen wird, wenn es darüber nachdenkt, ob es nach eigenem Ermessen eine einstweilige Verfügung anordnen soll, ist, ob sich der Antragsteller bei der Beantragung verzögert hat. Daher müssen Sie schnell eine einstweilige Verfügung beantragen, wenn Sie glauben, dass dies das geeignete Mittel ist.
Im Allgemeinen wird Schadensersatz anstelle einer einstweiligen Verfügung gewährt, wenn:
- Die Verletzung des Rechtsanspruchs des Klägers ist gering;
- Es kann in Geld geschätzt werden;
- Es kann durch eine geringe Zahlung angemessen kompensiert werden; und
- Es wäre für den Beklagten bedrückend, eine einstweilige Verfügung zu erteilen.
Trespass ist insofern ungewöhnlich, als der Grundbesitzer keinen Schaden an seinem Eigentum nachweisen muss, um Schadensersatz zu erhalten, sondern lediglich nachweisen muss, dass in seine Eigentumsrechte eingegriffen wurde oder wird. Nominale Schäden werden für Hausfriedensbruch gewährt, wenn der Hausfriedensbruch geringfügig ist. Schadenersatz wegen Hausfriedensbruchs wird vom Gericht als Verlust für den Kläger bewertet; der Nutzen, den der Hausfriedensbruch bei der Nutzung des Landes erzielt hat, und welche Summe die Parteien hypothetisch für das Recht zur Nutzung des Landes vereinbart hätten.
So stoppen Sie einen Hausfriedensbruch Nachbarn
Es gibt mehrere rechtmäßige Möglichkeiten, wie Sie Ihren Nachbarn bitten können, nicht mehr auf Ihr Land zu kommen oder ihn daran zu hindern. Dazu gehören:
- Wenn Sie Ihren Nachbarn auf Ihrem Land ohne Erlaubnis fangen, fragen Sie ihn, warum er dort ist, und bitten Sie ihn dann, zu gehen. Sie zu fragen, warum sie auf Ihrem Land sind, kann Ihnen eine gute Idee geben, ob sie es wieder tun könnten und ob sie irgendwelche Hintergedanken haben, dort zu sein.
- Überbringe deinem Nachbarn einen schriftlichen Brief, in dem er ihn auffordert, dein Land nicht mehr ohne Erlaubnis zu betreten, und bewahre eine Kopie für deine Unterlagen auf, falls du später rechtliche Schritte einleitest.
- Setzen Sie ‚Privateigentum‘ oder ‚No Trespassing‘ Zeichen, dass staatliche Eindringlinge verfolgt werden, um die Einreise zu verhindern.
- Bauen Sie einen Zaun oder eine Mauer, achten Sie darauf, sich an die Grenze Ihres eigenen Grundstücks zu halten und suchen Sie bei Bedarf eine Baugenehmigung.
- Wenn das Betreten weiterhin besteht, suchen Sie Rechtsberatung auf.
Verschärfter Schadensersatz
Wenn der Hausfriedensbruch von überheblichem, beleidigendem oder bedrückendem Verhalten begleitet wird, kann das Gericht einen erhöhten Schadensersatz zusprechen, um den Kläger für die psychische Belastung und die Verletzung von Gefühlen zu entschädigen.
Gesetz über den Zugang zu Nachbarland 1992
Es gibt bestimmte begrenzte Umstände, unter denen ein Nachbar ohne Ihre Erlaubnis Zugang zu Ihrem Land erhalten kann, um Reparaturen an seinem eigenen Eigentum vorzunehmen oder grundlegende Erhaltungsarbeiten durchzuführen. Wenn Sie die Erlaubnis verweigern, kann Ihr Nachbar beim Gericht beantragen, eine Zugangsanordnung gemäß dem Access to Neighbourboardingland Act 1992 zu erteilen. Das Gesetz gilt jedoch nur für die Erhaltung bestehender Strukturen; es gilt nicht für die Erlaubnis, Zugang zum Land eines Nachbarn zu erhalten, um den Bau einer neuen Entwicklung, z. B. einer neuen Erweiterung, zu erleichtern.
Belästigung
Sie können auch eine Klage wegen privater Belästigung einreichen. Privates Ärgernis beinhaltet normalerweise eine Störung des Genusses des Antragstellers an seinem Land, in der Regel durch Lärm oder Geruch oder durch die Verursachung tatsächlicher physischer Schäden an seinem Eigentum. Bei Sachschäden an der Immobilie, wie z. B. bei Schäden an Ihrem Grundstück durch festen Beton im Boden, darf der verursachte Schaden nicht geringfügig oder flüchtig sein, sondern muss nicht zu einer tatsächlichen Wertminderung Ihrer Immobilie führen. Das Gericht wird Ihr Interesse am Genuss Ihres Landes gegen das Interesse Ihres Nachbarn am Genuss ihres Landes abwägen.
Welche Mittel gibt es gegen Belästigung?
Schadenersatz kann zugesprochen werden. Schäden müssen in der Regel entweder in Form von Sachschäden oder in Form von Schäden an der Infrastruktur nachgewiesen werden, wie zum Beispiel Beschwerden. Wenn Sachschäden verursacht wurden, ist die allgemeine Regel für das Schadensmaß die Differenz zwischen dem Geldwert des Eigentums des Eigentümers an der Immobilie vor und nach dem Schaden.
Obwohl Schäden die häufigste Abhilfe bei privaten Belästigungen sind, kann es auch möglich sein, eine einstweilige Verfügung zu erwirken, die Ihren Nachbarn auffordert, ein Ärgernis zu stoppen, zu entfernen oder einzuschränken oder Pläne für ein potenzielles Ärgernis aufzugeben.
Partywände
Wenn die Arbeiten eine Partywand betreffen, die Bestimmungen der Partywand usw. Das Gesetz von 1996 gilt. Das Gesetz legt einen Rahmen für die Durchführung von Arbeiten an einer gemeinsamen Begrenzungsmauer fest und verfügt über ein Streitbeilegungsverfahren, um die Interessen des angrenzenden Eigentümers zu schützen, während dem Bauherrn die Rechte eingeräumt werden, die er zur Ausführung seiner Arbeiten benötigt.
Ein Bauherr muss die PWA 1996 einhalten, wenn er vorschlägt:
- arbeiten an einer bestehenden Partywand durchführen, z. B. höher oder kürzer machen oder eine Schornsteinbrust entfernen;
- eine neue Mauer bauen; oder
- Aushubarbeiten in unmittelbarer Nähe des angrenzenden Grundstücks oder Gebäudes des Eigentümers durchführen.
Der Bauherr muss den angrenzenden Grundstückseigentümer über die beabsichtigten Arbeiten informieren, einschließlich des geplanten Beginns der Arbeiten und einer vollständigen Beschreibung der geplanten Arbeiten. Die Kündigungsfrist variiert je nach Art der vorgeschlagenen Arbeit.
Wenn der angrenzende Eigentümer innerhalb von 14 Tagen nach Bekanntgabe der Mitteilung nicht zugestimmt hat, gilt ein Streitfall als entstanden.
Wenn der Bauherr und der angrenzende Grundstückseigentümer im Gespräch miteinander keine Einigung erzielen können, können sie einen gemeinsamen Gutachter beauftragen, einen ‚Award‘ zu erstellen, der festlegt, wie die Arbeiten durchgeführt werden. Wenn sie sich nicht auf einen gemeinsamen Gutachter einigen können, können sie jeweils einen auswählen, um den Preis gemeinsam zu erstellen.
Das Gesetz enthält keine Vollstreckungsverfahren für die Nichteinhaltung seiner Bestimmungen. Wenn jedoch ein Nachbar oder ein Bauherr, der im Namen Ihres Nachbarn Arbeiten ausführt, die Arbeit aufnimmt, ohne zuvor ordnungsgemäß benachrichtigt zu haben, können Sie versuchen, die Arbeit durch eine gerichtliche Verfügung einzustellen oder andere rechtliche Abhilfemaßnahmen wie Schadensersatz zu ergreifen.
Alternative Streitbeilegung
Bedenken Sie, dass Nachbarschaftsstreitigkeiten sowohl unattraktiv als auch für wenig Gewinn sehr kostspielig sein können. Möglicherweise müssen Sie viele Jahre neben Ihren Nachbarn wohnen, und es ist am besten, wenn möglich freundschaftliche Beziehungen zu pflegen. Denken Sie daran, dass jeder Streit mit Ihren Nachbarn beim Verkauf Ihres Hauses erklärt werden muss und für einen potenziellen Käufer sehr abschreckend sein kann.
Wenn die Probleme durch direkte Verhandlungen zwischen den Parteien gelöst werden können, wäre das sinnvoll. Wenn Sie jedoch mit Ihrem Nachbarn sprechen und nichts erreichen, kann es sich lohnen, eine alternative Streitbeilegung in Betracht zu ziehen.
Mediation, vielleicht in den Händen eines unabhängigen Gutachters, könnte ein guter Weg sein, sich auf die wichtigen Streitfragen zu konzentrieren und zu Lösungen zu gelangen, die für beide Parteien praktikabel und akzeptabel sind, ohne dass kostspielige und unsichere Rechtsstreitigkeiten erforderlich sind.
Eine möglichst rasche und gütliche Streitbeilegung wird dann hoffentlich gute Nachbarn zu guten Freunden werden lassen.