Die Rechtsstellung eines Mieters bei Ablauf seines gewerblichen Mietvertrags hängt davon ab, ob sein Mietvertrag dem Vermieter- und Mietergesetz von 1954 unterliegt.
Gewerbliche Mieter bleiben in der Regel in einer Immobilie, wenn ein Mietvertrag abgelaufen ist, weil sie noch die Bedingungen eines neuen, erneuerten Mietvertrags mit dem Vermieter aushandeln oder eine informelle Vereinbarung haben. Unabhängig davon, ob sich ein gewerblicher Mieter in einem geschützten oder ungeschützten Mietvertrag befindet, wird sein Rechtsstatus von den spezifischen Umständen des Falles beeinflusst. Besonders wichtige Faktoren sind der Mietstatus im Sinne des Landlord and Tenant Act 1954, ob der Mieter noch Miete zahlt und ob neue Mietverhandlungen stattfinden.
Unabhängig von den Besonderheiten des abgelaufenen Mietvertrags eines gewerblichen Mieters ist es wichtig, dass er seine Rechte, Risiken und die beste Vorgehensweise versteht, um das beste Ergebnis für sein Geschäft sicherzustellen.
Mieter, die 12 Monate oder länger vom Ende eines gewerblichen Mietvertrags entfernt sind und diesen verlängern möchten, haben vom Vermieter ein Formular nach Abschnitt 25 erhalten, hoffen jedoch, den Mietvertrag zu verlängern, oder möchten den Mietvertrag beenden Lesen Sie die Anleitung zur Verlängerung oder Beendigung eines gewerblichen Mietvertrags.
Arten von gewerblichen Leasingverhältnissen
Durch das Gesetz geschützte Leasingverhältnisse erhalten eine Sicherheit, die ihre Rechte bei Ablauf des Leasingverhältnisses erheblich stärkt. Für gewerbliche Mieter auf geschützten Mietverträgen, solange sie weiterhin Miete zahlen, was passiert, wenn der Mietvertrag abläuft, liegt weitgehend bei ihnen, da der Mietvertrag zu einem regelmäßigen Mietverhältnis wird und den Schutz vor dem Gesetz behält. Vermieter können jedoch bestimmte Schritte unternehmen, um den Mietvertrag zu beenden, und Mieter möchten manchmal die Bedingungen ihres Berufs ändern. In diesen Fällen könnte der Ablauf des Mietvertrags Herausforderungen für den Mieter darstellen.
Mietverträge, die vom Gesetz ausdrücklich ausgeschlossen sind, haben einen erheblich geringeren Rechtsschutz. Ungeschützte gewerbliche Mietverträge haben jedoch immer noch bestimmte Rechte, und es gibt Schritte, die der Mieter ergreifen kann, um ein akzeptables Ergebnis zu erzielen, abhängig von seinen Zielen, sollte der Mietvertrag auslaufen.
Geschützte Mietverträge
Sofern im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen, fallen die meisten gewerblichen Mietverträge unter den Schutz des Landlord and Tenant Act 1954. Das Gesetz gibt gewerblichen Mietern dann das Recht, eine Immobilie zu den gleichen Bedingungen wie im ursprünglichen Mietvertrag zu belegen, wenn der gesetzliche Erneuerungsprozess nicht durch das Ablaufdatum des Mietvertrags ausgelöst wurde. Der Mietvertrag wird ein periodisches Mietverhältnis und die Mieter müssen 3 Monate vor der Räumung der Räumlichkeiten kündigen.
Gewerbliche Mieter mit periodischem Mietverhältnis fallen ebenfalls unter das Gesetz, wenn es um das Recht geht, einen neuen Mietvertrag mit einer offenen Marktmiete zu beantragen. Mieter möchten dies möglicherweise tun, wenn die marktweiten Mietpreise sinken. Wenn der Mieter einen neuen Mietvertrag anstrebt, sollte er sicherstellen, dass er auch durch das Gesetz geschützt ist, um den Rechtsschutz zu wahren, sollte der Vermieter versuchen, das Mietverhältnis zu beenden. Wenn der Vermieter sich weigert, den Mietvertrag zu verlängern, können Mieter bei den Gerichten die Erteilung eines neuen Mietvertrags beantragen.
In gewerblichen Mietverträgen, die durch das Gesetz geschützt sind, einschließlich periodischer Mietverhältnisse, können Vermieter die Verlängerungsrechte des Mieters nur dann aufheben, wenn der Vermieter dem Mieter eine Mitteilung über ein Formular nach Abschnitt 25 zustellt und „angemessene Gründe“ für die Wiederinbesitznahme der Immobilie nachweisen kann. Mögliche Beispiele für Gründe, die den Verzicht der Mieter auf die Immobilie rechtfertigen können, sind:
- Der Mieter, der die Zahlung seiner Miete konsequent verzögert hat
- Der Mieter, der keine Reparaturen an der Immobilie vornimmt (wenn die Mietbedingungen eine Verpflichtung dazu enthalten)
- Der Mieter hat eine oder mehrere der Mietverpflichtungen ernsthaft verletzt
- Der Vermieter plant, die Immobilie selbst zu Wohn- oder Geschäftszwecken zu nutzen
- Der Vermieter plant, die führen Sie ernsthafte Arbeiten an der Immobilie durch oder zerstören Sie die Immobilie und müssen Sie den Mieter entfernen, um die Arbeit zu erledigen
- Der gewerbliche Mietvertrag in 3465>
- Der Vermieter ist in der Lage, dem Mieter eine alternative Unterkunft von geeigneter Qualität anzubieten
Selbst die häufigeren Gründe für die Zustellung einer Kündigung an einen gewerblichen Mieter sind oft schwer nachzuweisen, so dass gewerbliche Mieter mit gesetzlich geschützten Mietverträgen in einer starken Position sind, wenn sie in der Immobilie bleiben möchten.
Ungeschützte Mietverträge
Gewerbliche Mietverträge sind automatisch durch den Landlord and Tenant Act 1954 geschützt, es sei denn, der Vermieter hat ein bestimmtes Protokoll befolgt und angeordnet, dass beide Parteien vor der Unterzeichnung des Mietvertrags den Schutz des Gesetzes „aushandeln“. Um den Vertrag umzusetzen, muss der Vermieter dem potenziellen Mieter eine formelle Mitteilung zukommen lassen, Der Mieter muss mit einer Erklärung antworten, aus der hervorgeht, dass er die Rechte, die er einbüßt, vollständig versteht, und die ausdrückliche Aufhebung des Schutzes aus dem Gesetz, das vor der Unterzeichnung in den Mietvertrag aufgenommen wurde.
Wenn der Mieter nachweisen kann, dass die oben genannten Kriterien nicht erfüllt wurden, kann er weiterhin Rechte nach dem Gesetz geltend machen. Wenn jedoch das richtige Protokoll erstellt wurde, ist der gewerbliche Mietvertrag nicht geschützt, und die Rechte des Mieters, in der Immobilie zu bleiben oder den Mietvertrag nach Ablauf zu verlängern, sind nicht automatisch.
Wenn der vorherige Mietvertrag eines Mieters nicht durch das Gesetz geschützt war, kann davon ausgegangen werden, dass sich der Mieter in einem „Mietverhältnis nach Belieben“ befindet, einer anfälligen Rechtsposition, in der der Vermieter den Mieter mit minimaler Frist vertreiben kann und es kein automatisches Recht auf einen neuen Mietvertrag gibt.
Wenn sich die Mieter weigern würden, die Vermieter zu verlassen, könnten sie Maßnahmen wie „friedlichen Wiedereintritt“ ergreifen, bei denen der Vermieter die Schlösser auf dem Grundstück wechseln oder ein Gerichtsverfahren einleiten könnte, um eine Besitzanordnung zu erhalten. Vermieter müssen innerhalb des Gesetzes arbeiten und sollten sie oder jemand von ihnen gemietet Gewalt anwenden, um das Eigentum oder gegenüber den Mietern zu betreten, dann könnten sie für strafrechtliche Haftung nach dem Strafrecht Act 1977 belastet werden.
Wenn der Mieter vom Vermieter aufgefordert wurde, die Räumlichkeiten zu verlassen und sich weigert, hätte der Vermieter einen Mietstopp verhängen müssen. Der Vermieter kann jedoch Mesne-Gewinne für die Dauer geltend machen, in der der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags in der Immobilie verbleibt. Mesne-Gewinne würden dem Vermietungswert der Räumlichkeiten entsprechen und könnten daher das übersteigen, was ein Mieter an Miete zahlt. Mieter können auch für Verluste haftbar gemacht werden, die dem Vermieter während der Nachvermietung entstehen, sowie für die Kosten von Schäden an der Immobilie.
In einigen Fällen, solange der Mieter Miete zahlt und eine gute Geschichte mit dem Vermieter hat, können Gerichte entscheiden, dass der Mietvertrag ein periodischer Mietvertrag geworden ist. Dies ist besonders wahrscheinlich, wenn mit dem Vermieter laufende Verhandlungen über eine mögliche Verlängerung des Mietvertrags geführt werden. Mieter, die sich in Mietverhandlungen befinden, sollten vorsichtig sein, wenn sie nach Belieben ein schriftliches Mietverhältnis unterzeichnen, das sie daran hindern würde, einen Anspruch auf periodisches Mietverhältnis und Schutz vor dem Gesetz geltend zu machen, während der Vermieter weiterhin Miete zahlen kann.
Rechtsberatung für abgelaufene gewerbliche Mietverträge
Ob Ihr Mietvertrag geschützt oder ungeschützt ist, kann verwirrend sein, ist aber entscheidend, um Ihre Rechte und Pflichten in Bezug auf die Geschäftsräume zu ermitteln.
Wenn Sie derzeit Geschäftsräume mit abgelaufenem Mietvertrag mieten, wird empfohlen, dass Sie einen Rechtsbeistand aufsuchen, um festzustellen, ob Sie durch das Gesetz geschützt sind und welche Schritte Sie unternehmen können, um Ihre Rechte an der Immobilie weiter zu sichern. Wenn Sie keine Miete zahlen, der Vermieter Sie aufgefordert hat, die Räumlichkeiten zu verlassen, oder wenn es zu Streitigkeiten und Verzögerungen bei der Aushandlung der Bedingungen einer Mietvertragsverlängerung kommt, ist es wichtig, dass Sie Rechtsberatung in Anspruch nehmen, um das beste Ergebnis für Ihr Unternehmen zu erzielen.
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