Es wurde festgestellt, dass Torontos Immobilienmarkt im Großen und Ganzen von scheinbar unbezwingbaren Fundamentaldaten getragen wird, anstatt von irrationalem Überschwang angetrieben zu werden — obwohl diese Anzeichen existieren — aber mit solch enormen Bewertungssteigerungen gibt es ein anhaltendes Gefühl, dass alles unvermeidlich zusammenbrechen muss.
„Wenn sich die Preise in sieben Jahren verdoppelt haben, sind das ungefähr 10% pro Jahr“, sagte Scott Ingram, ein Makler und Wirtschaftsprüfer in Toronto. „Die Märkte in Toronto und Vancouver haben sich mehr von den traditionellen Fundamentaldaten gelöst. Wir befinden uns seit sieben Jahren in einer historisch niedrigen Zinsphase. Geld ist billiger und die Leute werfen es in Wohnungen.“
Toronto und Dallas-Fort Worth kämpfen weiter um den Titel der am schnellsten wachsenden Stadt Nordamerikas, und mit dem wohl wichtigsten fundamentalen Bevölkerungswachstum, das kaum Anzeichen für ein Nachlassen zeigt, wird das gut dokumentierte Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage der Stadt anhalten. Das bedeutet, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden, aber schreibt die Logik nicht vor, dass es eine Obergrenze geben muss?
Um zu verdeutlichen, wie stark die Preise in weniger als einem Jahrzehnt gestiegen sind, stellte Ingram fest, dass selbst wenn Torontos Immobilienwerte um 50% fielen, sie lediglich zu den Preisen von 2014 zurückkehren würden.
“ Entweder sinken die Preise oder die Einkommen steigen. Vielleicht gehen die Preise für eine Weile seitwärts, aber es würde lange dauern, bis die Einkommen aufholen „, sagte Ingram. „Die langfristige durchschnittliche Wachstumsrate über 20 Jahre für Häuser beträgt 8% und für Eigentumswohnungen 7%, und wenn sie höher liegt, wird es wahrscheinlich eine gewisse Regression zum Mittelwert geben. Im Moment liegt die Fünfjahresrate bei 10,36%, was nicht nachhaltig ist.
„Die andere Sache, die uns auch ein bisschen abstößt, ist, wenn ausländisches Geld in den Markt kommt. Sie betrachten lokale Preise und lokale Einkommen, aber was ist, wenn nicht lokale Einkommen zum Kaufen verwendet werden? Was ist, wenn es reiche Leute aus anderen Teilen der Welt sind, die hier Immobilien kaufen, ob sie hier leben oder nicht? Dies erklärt teilweise, warum sich die Preise von den lokalen Einkommen gelöst haben.“
Die neuesten Statistiken des Toronto Regional Real Estate Board zeigten, dass die Preise für Einfamilienhäuser im Oktober im Jahresvergleich um 27,7% auf durchschnittlich 1.540.432 USD gestiegen sind.
„Nehmen Sie ein Haus im Wert von 1,6 Millionen US-Dollar, verkaufen Sie es und ziehen Sie in ein anderes Haus im Wert von 1,6 Millionen US-Dollar. Die Provinz- und kommunalen Transfersteuern in Toronto sind über $57,000, und wenn Sie zahlen 5% Provision auf Ihre $1.6 millionen Verkauf, das sind $ 80.000, also mit Anwalts- und Umzugsgebühren sind Sie bei etwa $ 140.000 zu bewegen. Ich sehe mehr Leute, die dieses Geld in die Verbesserung ihrer derzeitigen Häuser stecken und dort bleiben. Dies trägt zum Ungleichgewicht von Angebot und Nachfrage bei und übt einen Aufwärtsdruck auf die Preise aus.“
Obwohl dies erklären könnte, warum Torontos Immobilienpreise exorbitant sind, scheinen die zugrunde liegenden Fundamentaldaten nicht gefährdet zu sein. Damit die Fundamentaldaten so weit verdunsten, dass Torontos Immobilienmarkt zusammenbrechen würde, müssten mehrere Szenarien gleichzeitig auftreten, was Robert Hogue, leitender Ökonom bei RBC Economics, für unwahrscheinlich hält.
„Sie bräuchten eine Kombination von Faktoren, eine davon ist die Demografie — Sie müssten zum Beispiel sehen, dass die Einwanderung zusammenbricht, während Sie gleichzeitig einen steigenden Zinssatz haben, während Sie einen riesigen Bauboom haben, der Überschusswohnungen schafft“, sagte er. „Es würde eine solche Kombination erfordern.“
Dann sind wieder seltsamere Dinge passiert.
„Nachdem wir eine Pandemie durchgemacht haben, würde ich sagen, dass alles eine Möglichkeit ist, aber es ist eine Frage der Wahrscheinlichkeit, und die Wahrscheinlichkeit dafür ist zu diesem Zeitpunkt sehr gering. Aber es ist nicht unmöglich, sich Szenarien vorzustellen, in denen Sie in dieser Situation landen würden.“
Die Inflation ist jedoch groß und Hogue sagt, es sei nicht undenkbar, dass Kanadas Zentralbank durch vorzeitige Zinserhöhungen gegensteuern könnte. In diesem Fall würde der Immobilienmarkt erschüttert, aber nicht gestolpert, fügte er hinzu.
Hogue vermutet außerdem, dass die frenetische Aktivität auf Torontos Immobilienmarkt in diesem Herbst auf Käufer zurückzuführen sein könnte, die Zinserhöhungen erwarten und günstigere Zinssätze festlegen, solange sie können. Aus welchen Gründen auch immer, Ein solches Verhalten zeugt von Überschwang, irrational oder auf andere Weise.
„Wir haben im Laufe des Sommers eine Mäßigung gesehen, daher sind wir der Ansicht, dass sich der Markt allmählich beruhigt und rationaler verhält, aber im September und insbesondere im Oktober deuten die frühen Zahlen darauf hin, dass es immer noch viele Bieterkriege gibt, die zu erheblichen Preiserhöhungen führen, was immer noch symptomatisch für ein gewisses Maß an Überschwang auf dem Markt ist“, sagte Hogue. „Es mag ein bisschen überteuert sein, aber angesichts der Fundamentaldaten ist zu erwarten, dass die Immobilienpreise in der GTA stark und hoch sein werden. Wenn es Bedenken hinsichtlich einer Blase gegeben hätte, hätte es in den letzten 15 Jahren Bedenken gegeben, aber wir haben keinen Marktcrash gesehen, also gibt es etwas Grundlegendes. Viele Marktteilnehmer glauben wirklich, dass dies ein gut unterstützter Markt ist.“