Wenn eine Kaution nicht innerhalb der vorgeschriebenen Frist geschützt wurde, muss der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlen, da er sonst daran gehindert wird, die Immobilie wieder in Besitz zu nehmen.
Das Problem
Gegenwärtig müssen Vermieter eine Kaution innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt bei einem autorisierten System schützen.
Wenn zwischen dem 6. April 2007 und dem 5. April 2012 eine Kaution eingegangen ist, müssen Vermieter die Kaution innerhalb von 14 Tagen nach Erhalt schützen. Ab dem 6. April 2012 wurde die Frist wie bisher auf 30 Tage verlängert. Wenn der Vermieter vor dem 6. April 2007 eine Kaution erhalten hat, muss der Vermieter die Kaution bis zum 24. Juni 2015 geschützt haben.
Wir haben eine Infografik erstellt, um diesen Prozess zu verdeutlichen. Klicken Sie hier, um es zu sehen.
Die Folgen eines Versäumnisses sind schwerwiegend, und das Gericht verlangt eine strikte Einhaltung. Es spielt keine Rolle, ob der Vermieter sogar einen Tag zu spät kommt, es gelten die gleichen Sanktionen. Die Sanktionen können jedoch abhängig von der Schwere des Verhaltens des Vermieters variieren, wie unten erläutert.
Wenn die Kaution nicht rechtzeitig geschützt wurde, kann ein Vermieter den Besitz erst durch Zustellung einer Mitteilung nach Abschnitt 21 wiedererlangen, wenn er die Regeln eingehalten hat. Die ungeschützte Hinterlegung macht die Mitteilung ungültig und das darauf basierende Verfahren schlägt fehl.
Der Vermieter kann noch in der Lage sein, den Besitz durch Abschnitt 8 Kündigungsverfahren zu erholen, wenn die entsprechenden Gründe gemacht werden. Es besteht jedoch die Gefahr, dass der Mieter seinen eigenen Anspruch gegen den Vermieter geltend macht, weil er die Kaution nicht rechtzeitig oder überhaupt nicht geschützt hat. Das Gericht kann anordnen, dass der Vermieter die Kaution zurückzahlt und dass der Vermieter dem Mieter einen Betrag in Höhe des dreifachen Wertes der Kaution zahlt. Bescheidene Verstöße ziehen in der Regel eine Strafe in Höhe des Einmaleins der Einzahlung und eklatantere Verstöße bis zum Dreifachen der Einzahlung nach sich.
Wenn sich die Mitteilung nach Abschnitt 8 auf die Mietrückstände des Mieters stützt, könnte der Kautionsanspruch die Mietrückstände ausgleichen und dazu führen, dass sich der Vermieter nicht auf den obligatorischen Grund 8 verlassen kann. Das Gericht könnte eine Anordnung aus Ermessensgründen treffen, aber es könnte nicht – den Vermieter mit Rechtskosten, unbezahlter Miete und keinem Besitz verlassen. Wenn der Kautionsanspruch des Mieters den Mietrückstand vollständig auslöscht, ist es sehr wahrscheinlich, dass der Besitzanspruch fehlschlägt.
Die Lösung
Also, was ist ein Vermieter zu tun? Die Kaution muss zurückgezahlt werden. Wenn die Kaution zurückgezahlt wird, gilt die erste Sanktion nicht; Der Vermieter kann eine gültige Mitteilung nach Abschnitt 21 zustellen (sofern die anderen Anforderungen erfüllt sind, siehe unseren Blog zur Zustellung einer gültigen Mitteilung nach Abschnitt 21).
Die zweite Sanktion kann auch weniger streng werden – wenn der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückgibt, ist es wahrscheinlicher, dass das Gericht eine niedrigere Strafe an den Mieter anordnet.
Rückzahlung
Es ist wichtig zu beachten, dass der Vermieter nachweisen kann, dass die Kaution tatsächlich an den Mieter zurückerstattet wurde. Dies ist nicht schwierig, wenn der Vermieter die Kaution nicht geschützt hat und die Bankverbindung des Mieters hat; Das Geld kann einfach auf das Konto des Mieters überwiesen werden und der Kontoauszug dient als Zahlungsnachweis.
Wenn die Kaution im Rahmen einer Regelung spät geschützt ist, muss der Vermieter eine Anfrage an die spezifische Einlagensicherung für die Kaution machen zurückgegeben werden. Das Verfahren der Regelung muss angewendet werden: Der Vermieter kann keine eigenen Mittel verwenden, um einen Betrag in Höhe der Kaution zurückzuzahlen. Die Schwierigkeit in diesem Szenario besteht darin, dass der Mieter die Rückgabe der Kaution über das System umgehen kann und bis das System bestätigt, dass die Kaution an den Mieter zurückgezahlt wurde, kann der Vermieter keine gültige Section 21-Benachrichtigung zustellen. Dies kann bedeuten, dass es unmöglich ist, den Besitz mit dem Verfahren nach Abschnitt 21 wiederherzustellen. Der Vermieter muss entweder das Risiko eingehen, sich auf das Verfahren nach Abschnitt 8 zu verlassen, oder warten, bis der Mieter freiwillig geht.
Vorgeschriebene Informationen
Die erforderlichen Informationen, die durch das vom Vermieter verwendete Kautionssystem vorgeschrieben sind, müssen dem Mieter auch innerhalb der oben genannten Fristen zugestellt werden.
Die Nichtbeachtung der vorgeschriebenen Informationen führt auch dazu, dass der Vermieter eine Mitteilung nach Abschnitt 21 nicht zustellen kann. Im Gegensatz zum Schutz der Kaution kann der Vermieter dieses Problem jedoch einfach lösen, indem er die vorgeschriebenen Informationen bereitstellt, bevor die Mitteilung nach Abschnitt 21 zugestellt wird.
Die Geldstrafen für das Versäumnis, eine Einlage ordnungsgemäß zu schützen, gelten auch für das Versäumnis, die vorgeschriebenen Informationen bereitzustellen. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass eine Strafe am unteren Ende der Skala liegt, da dieser Fehler ein bescheidenerer Verstoß ist.
Betriebsdatum
- Jetzt
Empfehlung
- Vermieter sollten Einlagen schützen und vorgeschriebene Informationen innerhalb von 30 Tagen bereitstellen.
- Wenn die Kaution nicht rechtzeitig gesichert wurde, sollte der Vermieter die Kaution an den Mieter zurückzahlen. Wenn die Kaution nicht zurückerstattet wird, kann der Vermieter nach dem Verfahren von Abschnitt 21 keinen Besitz erlangen.
- Wenn die vorgeschriebenen Informationen nicht rechtzeitig zugestellt wurden oder es keine Beweise dafür gibt, dass sie rechtzeitig zugestellt wurden, sollte der Vermieter die vorgeschriebenen Informationen bereitstellen, bevor er eine Mitteilung nach Abschnitt 21 zustellt.
Was ist eine Mietkaution?
Eine Mietkaution ist eine Summe, die von einem Mieter gezahlt und von einem Vermieter für die Dauer eines Mietverhältnisses gehalten wird. Das Geld dient als Kaution für den Fall, dass ein Mieter seinen Verpflichtungen aus seinem Mietvertrag nicht nachkommt, d. H. Um die Kosten für Schäden an der Immobilie während des Mietverhältnisses zu decken.
Sobald der Vermieter die Kaution eines Mieters erhalten hat, muss er das Geld innerhalb von 30 Tagen in ein Mietkautionssystem einzahlen, das das Geld bis zum Ende des Mietverhältnisses sicher aufbewahrt und die vollständige oder teilweise Summe an den Mieter zurückzahlt.
Welche Einlagen müssen geschützt werden?
Alle Mietkautionen müssen durch ein autorisiertes Mietkautionssystem geschützt sein. Dies ist das Gesetz vom 6. April 2007.
Was ist das Mietkautionssystem?
Das TDS ist ein von der britischen Regierung genehmigtes Einlagensicherungssystem, das Mietkautionen im Namen von Vermietern hält. Am Ende eines Mietverhältnisses wird die gesamte Kaution entweder an den Mieter zurückgezahlt oder das Geld wird aufbewahrt, bis Streitigkeiten beigelegt sind, z. B. wenn der Vermieter einen Teil oder die gesamte Kaution verlangt, um die Kosten für Schäden zu decken, die während des Mietverhältnisses an der Immobilie entstanden sind.
Was passiert mit den Zinsen auf die Einlage?
Dies hängt von der Art des Systems ab, von dem die Einzahlung gehalten wird. Es gibt zwei Arten: Depot oder versichert.
Ein Depot-Mietkautionssystem kann kostenlos verwendet werden, da die Zinsen das System finanzieren. Der Systemanbieter behält alle durch die Einzahlung erzielten Zinsen.
Bei einem versicherten Mietkautionssystem zahlt ein Vermieter (oder ein im Namen eines Vermieters handelnder Vertreter) einen kleinen festen Betrag, um eine Kaution auf einem geeigneten Konto zu schützen. Alle aufgelaufenen Zinsen werden in der Regel vom Vermieter einbehalten. Um Verwirrung oder Konflikte darüber zu vermeiden, wer Anspruch auf das Interesse hat, sollte im Mietvertrag angegeben sein, wer es behält, sobald das Mietverhältnis abgelaufen ist.