Die ethische Erklärung
Abschnitt 3-4 des REALTOR® Code of Ethics definiert eine Provisionsvereinbarung mit variablem Zinssatz wie folgt: Eine Auflistung, bei der ein Provisionsbetrag zu zahlen ist, wenn die Firma des Börsenmaklers die Beschaffungsursache für den Verkauf ist, und ein anderer Provisionsbetrag zu zahlen ist, wenn der Verkauf auf die Bemühungen des Verkäufers oder eines kooperierenden Maklers zurückzuführen ist.
Der Ethikkodex und das Handbuch der National Association of Realtors® (NAR) zur Multiple Listing Policy schreiben vor, dass Listing-Broker potenziellen kooperierenden Brokern eine Provision mit variablem Zinssatz offenlegen, sobald dies praktikabel ist. Auf Anfragen potenzieller kooperierender Makler müssen REALTORS® auch die Differenz zwischen den beiden Sätzen offenlegen.
Sobald ein kooperierender Broker darauf aufmerksam gemacht wurde, dass eine variabel verzinsliche Provision im Spiel ist, muss er diese kritischen Informationen an seinen Kunden weitergeben, bevor der Kunde ein Kaufangebot abgibt. Die Offenlegung ist notwendig, damit der Käufer ein fundiertes Wettbewerbsangebot unterbreiten kann. Zum Beispiel ist ein Käufer, der ein Angebot macht, das mit einem Angebot eines Käufers identisch ist, der von der Firma des Börsenmaklers vertreten wird, die eine variable Zinsprovision anbietet, benachteiligt, da die Provision für das andere Angebot niedriger ist. Der niedrigere Provisionssatz bringt dem Verkäufer mehr Geld, so dass er wahrscheinlich das Käuferangebot seines Agenten akzeptiert, obwohl der Angebotspreis beider Käufer gleich ist.
Praktische Anwendung der variablen Provision
Wenn ein Immobilienmakler ein Haus auflistet, verhandelt er die vom Verkäufer zu zahlende Verkaufsprovision und Gebühr. In unserem Beispiel verwenden wir 6% des Verkaufspreises des Hauses als vereinbarte Gebühr. Der Agent und der Verkäufer besprechen dann die Koop-Gebühr, die anderen Maklern angeboten wird, wenn sie einen bereitwilligen und fähigen Käufer mitbringen, um das Haus zu kaufen. Diese Gebühr wird allgemein als Käuferagent, Subagent oder Transaktionslizenznehmergebühr bezeichnet.
Während es üblich sein kann, dem Agenten des Käufers 50% der Gesamtprovision anzubieten, muss dies nicht der Fall sein. Ein Listing Agent kann entscheiden, 6% und Co-op bei 2,5% zu berechnen. Diese Vereinbarung ist in Ordnung, solange sie zwischen dem Agenten und dem Verkäufer vereinbart wird. In unserem Beispiel vereinbaren der Makler und der Verkäufer, mit einem Makler, der einen Käufer mitbringt, 3% des Verkaufspreises des Eigenheims zu kooperieren. Diese Zahl wird dann in die Multi-Liste aufgenommen, um alle Broker darüber zu informieren, was der Broker des Verkäufers als Entschädigung für das Mitbringen eines bereiten, willigen und fähigen Käufers anbietet.
Wenn der Agent des Verkäufers einen Provisionsplan mit variabler Rate anbietet, konzentriert sich die Diskussion darauf, welche Provision der Agent dem Verkäufer in Rechnung stellt, wenn der Agent derjenige ist, der den Käufer bringt. Wie bei allen Immobilienprovisionen und -gebühren sind sie verhandelbar. In unserem Beispiel vereinbaren der Agent und der Verkäufer eine Gebühr von 5%, wenn der Agent den Käufer mitbringt. Diese Art der Vereinbarung wird als Dual- oder Designated Agency bezeichnet. Bei einer dualen oder benannten Agentur vertritt der Vertreter des Verkäufers jetzt auch den Käufer und muss von Agent und Verkäufer bei der Auflistung des Eigenheims offengelegt und vereinbart werden.
Wie bereits erwähnt, muss der Agent des Verkäufers allen anderen Brokern mitteilen, dass eine variable Provision im Spiel ist. In vielen Fällen geschieht dies direkt im Mehrlistensystem.
Wenn Sie ein Käufer sind, der mit einem Immobilienmakler zusammenarbeitet und Interesse an einer Immobilie hat, möchten Sie vielleicht, dass er herausfindet, ob eine andere Vereinbarung im Spiel ist, und wenn ja, handelt es sich um dasselbe Immobilienbüro (Designated Agent) oder eine Dual-Agency-Situation, in der der Agent des Verkäufers den Käufer hat. Wenn ja, ist es wichtig zu prüfen, ob eine variable Provision im Spiel ist, und wenn ja, wie hoch ist der Unterschied in der Provision. Dies erfordert einen einfachen Anruf, eine E-Mail oder einen Text von Ihrem Agenten an den Agenten des Verkäufers, und der Ethikkodex verlangt, dass der Agent des Verkäufers diese Informationen preisgibt.
Sie, der Käufer, könnten ein Vollpreisangebot machen und von einem Käufer überboten werden, der mit dem Agenten oder Makler des Verkäufers zusammenarbeitet, der dasselbe Angebot macht, weil die variable Provision im Spiel war. Wenn der Verkäufer Ihr Angebot annimmt, müsste er 6% Provision (3% an den Börsenmakler und 3% an den Agenten / Broker des Käufers) anstelle der 5% variablen Provision zahlen, die zwischen dem Verkäufer und seinem Agenten und Makler vereinbart wurde. Ihr Nettoangebot ist aufgrund der Variablen 1% geringer als das Konkurrenzangebot.
Menschen verlieren manchmal Häuser, die sie versuchen und kaufen, und wissen nie wirklich warum. Es kann darauf ankommen, die richtigen Fragen zu stellen. Stellen Sie sicher, dass Ihr Agent das Provisionsszenario mit variabler Rate und viele andere Bedingungen kennt, damit Ihr Angebot das Beste ist, was es sein kann.
Wissen ist Macht!