hvis et depositum ikke er beskyttet inden for den foreskrevne tid, skal udlejere returnere depositumet til lejeren eller ansigtet, der forhindres i at genvinde ejendommen.
problemet
på nuværende udlejere skal beskytte et depositum med en godkendt ordning inden for 30 dage efter modtagelse af det.
hvis et depositum blev modtaget mellem 6. April 2007 og 5. April 2012 udlejere var forpligtet til at beskytte depositum inden for 14 dage efter modtagelsen. Fra 6.April 2012 blev perioden forlænget til 30 dage, som den er i øjeblikket. Det er også nu tilfældet, at hvis udlejer modtog et depositum inden den 6.April 2007, skal udlejer have beskyttet depositumet inden den 24. juni 2015.
vi har oprettet en infografik for at hjælpe med at afklare denne proces. Klik her for at se det.
konsekvenserne af ikke at gøre det er alvorlige, og retten kræver streng overholdelse. Det betyder ikke noget, om udlejeren endda er en dag for sent, de samme sanktioner gælder. Når det er sagt, kan sanktionerne variere afhængigt af sværhedsgraden af udlejerens adfærd, som forklaret nedenfor.
hvis depositumet ikke var beskyttet i tide, vil en udlejer ikke være i stand til at genvinde besiddelse ved at betjene et afsnit 21 varsel, før de har overholdt reglerne. Den ubeskyttede indbetaling vil gøre meddelelsen ugyldig, og sager baseret på den vil mislykkes.
udlejeren kan stadig være i stand til at genvinde besiddelse gennem Afsnit 8 varsel procedure, hvis de relevante grunde er udfærdiget. Der er dog en risiko for, at lejeren vil bringe deres eget krav mod udlejer for manglende beskyttelse af depositum i tide eller overhovedet. Retten kan bestemme, at udlejer tilbagebetaler depositum, og at udlejer betaler lejeren et beløb på op til tre gange værdien af depositum. Beskedne overtrædelser har tendens til at tiltrække en straf på en gang depositum og mere åbenlyse overtrædelser op til tre gange depositum.
hvis Afsnit 8-meddelelsen er afhængig af lejers restancer på lejen, kan indskudskravet udligne lejens restancer og resultere i, at udlejeren ikke er i stand til at stole på den obligatoriske grund 8. Retten kan gøre en ordre på skønsmæssige grunde, men det kan ikke – forlader udlejer med sagsomkostninger, ubetalt husleje og ingen besiddelse. Det er klart, at hvis lejerens indskudskrav helt slukker lejens restancer, er det meget sandsynligt, at besiddelseskravet vil mislykkes.
løsningen
så hvad er en udlejer at gøre? Depositum skal tilbagebetales. Hvis depositumet tilbagebetales, gælder den første sanktion ikke; udlejer vil være i stand til at forkynde en gyldig afsnit 21-meddelelse (forudsat at de øvrige krav er udarbejdet, se vores blog om betjening af en gyldig afsnit 21-meddelelse).
den anden sanktion kan også blive mindre alvorlig – hvis udlejer returnerer depositumet til lejeren, er det mere sandsynligt, at retten vil beordre, at der betales et lavere straftal til lejeren.
sådan tilbagebetales
det er vigtigt at bemærke, at udlejer skal kunne bevise, at depositumet faktisk er returneret til lejeren. Dette er ikke svært, hvis udlejer ikke har beskyttet depositumet og har lejerens bankoplysninger; pengene kan simpelthen overføres til lejerens konto, og kontoudtoget tjener som bevis for betaling.
hvis depositumet er beskyttet inden for en ordning sent, skal udlejer anmode om, at den specifikke indskudsbeskyttelsesordning for depositum returneres. Ordningens procedure skal anvendes: udlejer kan ikke bruge deres egenkapital til at tilbagebetale et beløb svarende til depositum. Vanskeligheden ved dette scenario er, at lejeren kan unddrage sig tilbagelevering af depositum via ordningen, og indtil ordningen bekræfter, at depositum er tilbagebetalt til lejeren, vil udlejeren ikke være i stand til at tjene et gyldigt afsnit 21 varsel. Dette kan betyde, at det er umuligt at genvinde besiddelse ved hjælp af Afsnit 21-proceduren. Udlejer skal enten tage risikoen for at stole på Afsnit 8-proceduren eller vente på, at lejeren forlader frivilligt.
ordinerede oplysninger
de nødvendige oplysninger, der er foreskrevet i den indskudsordning, som udlejer bruger, skal også forkyndes for lejeren inden for de tidsfrister, der er angivet ovenfor.
manglende forkyndelse af de foreskrevne oplysninger vil også resultere i, at udlejer ikke er i stand til at forkynde en meddelelse om Afsnit 21. Imidlertid, i modsætning til med at beskytte depositum, udlejer er i stand til blot at løse dette problem ved at betjene de foreskrevne oplysninger, før afsnittet 21 meddelelse forkyndes.
de monetære sanktioner for ikke at beskytte et depositum korrekt gælder også for manglende forkyndelse af de foreskrevne oplysninger. Det er dog sandsynligt, at enhver straf vil være i den nedre ende af skalaen, da denne fejl er en mere beskeden overtrædelse.
Operativ dato
- nu
anbefaling
- udlejere skal beskytte indskud og betjene foreskrevne oplysninger inden for 30 dage.
- hvis depositumet ikke er beskyttet i tide, skal udlejer returnere depositumet til lejeren. Hvis depositumet ikke returneres, vil udlejer ikke være i stand til at få besiddelse ved hjælp af Afsnit 21-proceduren.
- hvis de foreskrevne oplysninger ikke er blevet forkyndt i tide, eller der ikke er noget bevis for, at de er blevet forkyndt i tide, skal udlejer forkynde de foreskrevne oplysninger, før han forkyndte en Afsnit 21-meddelelse.
Hvad er et lejeindskud?
et lejeindskud er et beløb, der betales af en lejer og ejes af en udlejer i løbet af en lejeperiode. Pengene fungerer som et depositum, hvis en lejer ikke opfylder deres forpligtelser som fastsat i deres lejeaftale, dvs.at dække omkostningerne ved eventuelle skader på ejendommen i løbet af lejemålet.
når udlejer modtager en lejers depositum, skal de betale pengene til en lejeindskudsordning inden for 30 dage, som holder pengene sikkert indtil lejemålets afslutning, og det fulde eller delvise beløb betales tilbage til lejeren.
hvilke indskud skal beskyttes?
alle lejeindskud skal være beskyttet af en godkendt lejeindskudsordning. Dette er loven fra den 6. April 2007.
Hvad er Lejeindbetalingsordningen?
TDS er en britisk Statsautoriseret indskudsbeskyttelsesordning, der besidder lejeindskud på vegne af udlejere. Ved afslutningen af en lejekontrakt, hele depositum betales enten tilbage til lejeren, eller pengene opbevares, indtil eventuelle tvister er afgjort, såsom udlejer, der kræver en del af eller hele depositumet for at dække omkostningerne ved skader, der er forårsaget af ejendommen i løbet af lejemålet.
Hvad sker der med renter på depositum?
dette afhænger af den type ordning, som depositumet holdes af. Der er to typer: frihedsberøvelse eller forsikret.
en depotordning er gratis at bruge, fordi renterne finansierer ordningen. Ordningsudbyderen holder eventuelle renter optjent af depositumet.
en forsikret lejeindskudsordning er, hvor en udlejer (eller agent, der handler på vegne af en udlejer) betaler et lille fast beløb for at beskytte et depositum på en passende konto. Eventuelle påløbne renter opbevares normalt af udlejer. For at undgå forvirring eller konflikt omkring, hvem der har ret til interessen, lejeaftalen skal angive, hvem der holder den, når lejemålet er op.