en lejers juridiske stilling, når deres kommercielle lejekontrakt udløber, afhænger af, om deres lejekontrakt er underlagt Landlord and Tenant Act 1954.
kommercielle lejere forbliver normalt i en ejendom, når en lejekontrakt er udløbet, fordi de stadig forhandler vilkårene for en ny, fornyet Lejekontrakt med udlejer, eller de har en uformel aftale om at blive på. Hvorvidt en kommerciel lejer er på en beskyttet eller ubeskyttet lejekontrakt, vil deres juridiske status blive påvirket af sagens særlige omstændigheder. Særligt vigtige faktorer inkluderer lejemålsstatus med hensyn til Landlord and Tenant Act 1954, om lejeren stadig betaler husleje, og om nye leasingforhandlinger finder sted.
uanset detaljerne i en kommerciel lejers udløbne lejekontrakt, er det afgørende, at de forstår deres rettigheder, risici og den bedste fremgangsmåde for at sikre det bedste resultat for deres virksomhed.
lejere, der er 12 måneder eller mere fra afslutningen af en kommerciel lejekontrakt og ønsker at forny den, har fået en sektion 25-formular af udlejer, men håber at forny lejekontrakten, eller søger at afslutte lejekontrakten skal læse vejledningen om fornyelse eller afslutning af en kommerciel lejekontrakt.
typer af kommerciel leasing
lejemål, der er beskyttet af loven, tildeles sikkerhed for uopsigelighed, hvilket i høj grad styrker deres rettigheder, hvis lejekontrakten udløber. For kommercielle lejere på beskyttede lejekontrakter, så længe de fortsætter med at betale husleje, hvad der sker, når lejekontrakten udløber, er stort set op til dem, da lejekontrakten bliver til en periodisk leje og bevarer beskyttelse mod loven. Udlejere kan dog tage specifikke skridt for at afslutte lejekontrakten, og lejere ønsker undertiden at ændre vilkårene for deres besættelse. I disse tilfælde kan udløbet af lejekontrakten udgøre udfordringer for lejeren.
lejemål, der specifikt er udelukket af loven, har betydeligt mindre retlig beskyttelse. Ubeskyttede kommercielle leasingkontrakter har dog stadig visse rettigheder, og der er skridt, som lejeren kan tage for at nå et acceptabelt resultat, afhængigt af deres mål, hvis lejekontrakten udløber.
beskyttede lejemål
medmindre det udtrykkeligt er udelukket i lejekontrakten, kommer de fleste kommercielle lejemål under beskyttelse af Landlord and Tenant Act 1954. Loven giver derefter kommercielle lejere ret til at beholde en ejendom på samme vilkår som udtrykt i den oprindelige lejekontrakt, hvis den lovbestemte fornyelsesproces ikke blev udløst af lejekontraktens udløbsdato. Lejemålet bliver en periodisk lejekontrakt, og lejerne bliver nødt til at give 3 måneders varsel inden fraflytning af lokalerne.
kommerciel lejekontrakt lejere på en periodisk lejekontrakt er også omfattet af loven, når det kommer til retten til at søge en ny lejekontrakt med en åben markedsleje. Lejere kan ønske at gøre dette, hvis der er fald i markedsdækkende lejepriser. Hvis lejeren Søger en ny lejekontrakt, skal de sikre, at den også er beskyttet af loven for at bevare retlig beskyttelse, hvis udlejer forsøger at afslutte lejemålet. Hvis udlejer nægter at forny lejekontrakten, kan lejere anmode domstolene om en ny lejekontrakt.
i kommercielle lejemål, der er beskyttet af loven, herunder periodisk leje, kan udlejere kun fjerne lejerens fornyelsesrettigheder, hvis udlejeren betjener lejeren en meddelelse gennem en sektion 25-formular og er i stand til at bevise “rimelig grund” til tilbagetagelse af ejendommen. Potentielle eksempler på grunde, der kan berettige, at lejerne opgiver ejendommen, inkluderer:
- lejeren har konsekvent forsinket betaling af deres husleje
- lejeren undlader at foretage reparationer på ejendommen (hvis lejebetingelserne indeholdt en forpligtelse til at gøre det)
- lejeren har alvorligt overtrådt en eller flere af lejeforpligtelserne
- udlejeren har planer om at besætte ejendommen selv, enten til bolig-eller forretningsformål
- udlejeren har planer om at udføre seriøst arbejde på ejendommen eller nedrive ejendommen og har brug for at fjerne lejeren for at udføre arbejdet
- den kommercielle lejekontrakt i spørgsmål er for en del af en større ejendom, der ejes af udlejer, og udlejer ønsker at udleje ejendommen som helhed
- udlejer er i stand til at tilbyde lejeren alternativ indkvartering af en passende kvalitet
selv de mere almindelige grunde til forkyndelse af en kommerciel lejer er ofte vanskelige at bevise, hvilket efterlader kommercielle lejere med lejemål beskyttet af loven i en stærk position, hvis de ønsker at forblive i ejendommen.
ubeskyttede lejemål
kommercielle lejemål er automatisk beskyttet af Landlord and Tenant Act 1954, medmindre udlejer har fulgt en bestemt protokol og arrangeret, at begge parter “trækker sig ud” af lovens beskyttelse, inden lejekontrakten underskrives. For at gennemføre kontrakten kræver udlejer at betjene den potentielle lejer med en formel meddelelse, lejeren skal svare med en erklæring om, at de fuldt ud forstår de rettigheder, de fortaber, og den udtrykte fjernelse af beskyttelse fra den handling, der skrives ind i lejekontrakten, inden den underskrives.
hvis lejeren kan bevise, at ovenstående kriterier ikke var opfyldt, kan de stadig kræve rettigheder i henhold til loven. Men hvis den korrekte protokol blev gennemført, er den kommercielle lejekontrakt ikke beskyttet, og lejerens ret til at forblive i ejendommen eller forny lejekontrakten, når den er udløbet, er ikke automatisk.
hvis en lejers tidligere lejekontrakt ikke var beskyttet af loven, kan lejere betragtes som i en “lejekontrakt efter ønske”, en sårbar juridisk stilling, hvor udlejer har evnen til at udskyde lejeren med minimal varsel, og der ikke er nogen automatisk ret til en ny lejekontrakt.
hvis lejerne nægtede at forlade udlejere, ville det være i stand til at tage handlinger som “fredelig genindrejse”, hvor udlejeren kunne ændre låsene på ejendommen eller indlede retssager for at få en Besiddelsesordre. Udlejere skal operere inden for loven, og hvis de eller nogen, der er ansat af dem, bruger vold for at komme ind i ejendommen eller mod lejerne, kan de blive opkrævet for strafferetligt ansvar i henhold til Straffelovsloven 1977.
hvis lejeren blev bedt om at forlade lokalerne af udlejer og nægter, skulle udlejer have indført et huslejestop. Udlejer vil dog være i stand til at kræve mesne-overskud i den periode, som lejeren forbliver i ejendommen, efter at lejekontrakten udløber. Mesne overskud ville svare til udlejning værdien af lokalerne, så kunne overstige, hvad en lejer betalte i husleje. Lejere kan også holdes ansvarlige for tab, som udlejer har lidt under deres besættelse efter lejekontrakten, samt omkostningerne ved eventuelle skader på ejendommen.
i nogle tilfælde, så længe lejeren betaler husleje og har en god historie med udlejer domstole kan afgøre, at lejemålet er blevet en periodisk lejekontrakt. Dette er især sandsynligt, hvis der er igangværende forhandlinger med udlejer om en potentiel lejefornyelse. Lejere, der er i lejeforhandlinger, skal være forsigtige med at underskrive skriftlig leje efter ønske, hvilket ville forhindre dem i at kunne gøre krav på periodisk leje og beskyttelse mod loven, samtidig med at udlejer kan fortsætte med at tage husleje.
juridisk rådgivning for udløbne kommercielle lejemål
uanset om din lejekontrakt er beskyttet eller ubeskyttet, kan det være forvirrende at forstå, men er kritisk for at fastslå dine rettigheder og ansvar vedrørende forretningslokalerne.
hvis du i øjeblikket lejer forretningslokaler på en udløbet lejekontrakt, anbefales det, at du søger juridisk rådgivning for at undersøge, om du er beskyttet af loven, og hvilke skridt du kan tage for yderligere at sikre dine rettigheder til ejendommen. Hvis du ikke betaler husleje, udlejer har anmodet om, at du forlader lokalerne, eller der er en tvist og forsinkelse i forhandlingerne om vilkårene for en lejefornyelse, er det afgørende, at du søger juridisk rådgivning for at sikre det bedste resultat for din virksomhed.
ansvarsfraskrivelse
de forhold, der er indeholdt i denne artikel, er kun beregnet til generelle informationsformål. Denne artikel udgør ikke juridisk rådgivning, det er heller ikke en komplet eller autoritativ Erklæring om loven, og bør ikke behandles som sådan. Mens der gøres alt for at sikre, at oplysningerne er korrekte, gives der ingen garanti, udtrykkelig eller underforstået, med hensyn til dens nøjagtighed, og intet ansvar accepteres for fejl eller udeladelser. Før du handler på nogen af oplysningerne heri, ekspert juridisk rådgivning bør søges.