som den berømte tv-sæbe tema melodi har det “alle har brug for gode naboer”. Men hvad nu hvis personen i den tilstødende ejendom langt fra at være en god nabo griber ind i din jord?
overvej dette scenario: din nabo bygger en udvidelse op til grænselinjen. Grundlaget for udvidelsen går under dit land, og bygherrerne kom på dit land, mens du var væk på ferie, for at konstruere fundamentet. Din nabo har byggetilladelse til deres forlængelse, men du har ikke modtaget nogen meddelelse om værkerne. Du kan ikke nu vokse noget på grænsen ved siden af forlængelsen på grund af solid beton i jorden. Naturligvis er du ikke glad for dette. Så hvad gør du?
den første ting at gøre er at tale med din nabo om det og forsøge at løse problemet mellem jer. Der er dog nogle situationer, hvor dette simpelthen ikke vil være effektivt, og du skal muligvis overveje at tage juridisk rådgivning. For eksempel, i dette tilfælde din nabo er usandsynligt, at samtykke til at tage ned den helt nye udvidelse, som de lige har haft bygget på store omkostninger.
overtrædelse
du kan muligvis anlægge sag mod din nabo for overtrædelse.
overtrædelse er ulovlig tilstedeværelse af en person på land i besiddelse af en anden. Mange forskellige handlinger kan udgøre overtrædelse, herunder:
- forkert at sætte foden på en andens jord eller ride eller køre over det;
- at tage det i besiddelse eller udvise den person, der er i besiddelse;
- ulovligt tilbage efter tilladelse udløber;
- ødelægge noget permanent fastgjort til det; placere eller fastsætte noget på det;
- invaderende luftrum over det; eller
- uretmæssigt at tage mineraler fra det.
ved at komme ind på dit land uden tilladelse og ved permanent at anbringe betonen på dit land, Har din nabo begået overtrædelse.
hvordan skal man behandle med indtrængen naboer
de to centrale retsmidler til rådighed for dig er at opnå et påbud og skader.
et påbud er nyttigt, da det kræver, at overtræderen stopper overtrædelsen. Derfor kunne der opnås et påbud om at kræve, at din nabo fjerner fundamentet. Imidlertid, et påbud tildeles efter domstolens skøn, og de kan i stedet tilkende erstatning. En af de faktorer, som retten vil tage i betragtning, når den overvejer, om den skal udøve sin skønsbeføjelse til at beordre et påbud, er, om ansøgeren har forsinket ansøgningen. Derfor skal du være hurtig til at søge et påbud, hvis du mener, at det er det rette middel.
generelt vil der blive tilkendt erstatning i stedet for et påbud, hvor:
- skaden på sagsøgerens juridiske ret er lille;
- det kan estimeres i penge;
- det kan kompenseres tilstrækkeligt med en lille betaling; og
- det ville være undertrykkende for sagsøgte at give et påbud.
overtrædelse er usædvanlig, idet grundejeren ikke behøver at demonstrere skade på sin Ejendom for at blive tildelt erstatning, han skal blot vise, at hans ejendomsrettigheder har eller bliver forstyrret. Nominelle skader vil blive tildelt for overtrædelse, hvor overtrædelsen er mindre. Erstatning for overtrædelse vurderes af retten med hensyn til tab for sagsøgeren; den fordel, som overtræderen opnår ved at bruge jorden, og hvilket beløb parterne hypotetisk ville have aftalt for retten til at bruge jorden.
Sådan stopper du en trængende nabo
der er flere lovlige måder, du kan gå om at bede din nabo om at stoppe med at komme ind på dit land eller forhindre dem i at gøre det. Disse omfatter:
- hvis du fanger din nabo på dit land uden tilladelse, så spørg dem, hvorfor de er der, og bed dem derefter om at forlade. At spørge dem, hvorfor de er på dit land, kan give dig en god ide om, om de måske gør det igen, og hvis de har nogen bagtanker for at være der.
- Giv din nabo et skriftligt brev, der beder dem om ikke at komme ind i dit land uden tilladelse igen, og opbevar en kopi til dine optegnelser, hvis du tager retssager senere.
- sæt ‘privat ejendom’ eller ‘ingen overtrædelse’ tegn på, at statslige overtrædere vil blive retsforfulgt for at afskrække indrejse.
- Byg et hegn eller en mur, sørg for at holde dig til din egen ejendoms grænse og søg om nødvendigt byggetilladelse.
- hvis overtrædelsen fortsætter, søg juridisk rådgivning.
skærpede skader
hvis overtrædelsen ledsages af højhåndet, fornærmende eller undertrykkende adfærd, kan retten tildele en skærpede skader for at kompensere sagsøgeren for den mentale nød og skade på følelser.
adgang til Nabolandsloven 1992
der er visse begrænsede omstændigheder, hvor en nabo kan få adgang til din jord uden din tilladelse til at foretage reparationer af deres egen ejendom eller udføre ‘grundlæggende bevaringsværker’. Hvis en du nægter tilladelse, kan din nabo anmode retten om at give en adgangsordre i henhold til Access to neighboring Land Act 1992. Loven gælder dog kun for bevarelse af eksisterende strukturer; det gælder ikke for tilladelse til at få adgang til en nabos jord for at gøre det lettere at opføre en ny udvikling, såsom en ny udvidelse.
gener
du kan også overveje at anlægge sag for privat gener. Privat gener indebærer normalt indblanding i sagsøgerens nydelse af deres jord, normalt ved støj eller lugt eller ved at forårsage faktisk fysisk skade på deres ejendom. I tilfælde af fysisk skade på ejendommen, såsom skader på din jord forårsaget af fast beton i jorden, må skaden ikke være triviel eller flygtig, men behøver ikke resultere i faktisk afskrivning af din ejendom. Retten vil afveje din interesse i at nyde dit land, mod din nabos interesse i at nyde deres.
hvilke retsmidler er tilgængelige for gener?
erstatning kan tilkendes. Skader skal normalt bevises enten i form af materielle skader på ejendom eller i form af rekreative skader som f.eks. Når skader på ejendom er forårsaget, er den generelle regel for måling af skader forskellen mellem pengeværdien af ejerens interesse i ejendommen før og efter skaden blev gjort.
selvom skader er det mest almindelige middel i tilfælde af privat gener, kan det også være muligt at få et påbud om at aftage, beordre din nabo til at stoppe, fjerne eller begrænse en gener eller opgive planer for en potentiel gener.
Festmure
hvis værkerne påvirker en festmur, bestemmelserne i Festmuren osv. Lov 1996 finder anvendelse. Loven fastlægger en ramme for udførelse af værker til en delt grænsevæg og har en tvistbilæggelsesprocedure for at beskytte den tilstødende ejers interesser, samtidig med at bygningsejeren får de rettigheder, den har brug for til at udføre sine værker.
en bygningsejer skal overholde PVA 1996, hvis den foreslår at:
- udføre værker til en eksisterende festmur, f.eks. gøre den højere eller kortere eller fjerne et skorstensbryst;
- Byg en ny mur; eller
- udfør udgravningsarbejder i nærheden af den tilstødende ejers jord eller bygning.
bygningsejeren skal underrette den tilstødende ejendomsejer om de værker, de agter at udføre, herunder når de planlægger at starte værkerne og en fuldstændig beskrivelse af, hvad de planlægger at gøre. Opsigelsesperioden varierer afhængigt af den foreslåede type arbejde.
hvis den tilstødende ejendomsejer inden for 14 dage efter meddelelsen ikke har givet sit samtykke, anses en tvist for at være opstået.
hvis bygningsejeren og den tilstødende ejendomsejer ikke kan nå til enighed ved at tale med hinanden, kan de udpege en fælles landmåler til at udarbejde en ‘pris’, der beskriver, hvordan arbejdet skal udføres. Hvis de ikke kan blive enige om en fælles landmåler, de kan vælge en hver til at udarbejde prisen sammen.
loven indeholder ingen håndhævelsesprocedurer for manglende overholdelse af dens bestemmelser. Imidlertid, hvis en nabo eller en bygherre, der udfører arbejde på din nabos vegne, begynder at arbejde, uden først at have givet varsel på den rette måde, du kan søge at stoppe arbejdet gennem et domstolsforbud eller søge anden juridisk erstatning såsom erstatning.
alternativ tvistbilæggelse
Husk, at nabotvister begge er uattraktive og kan være meget dyre for ringe gevinst. Du skal muligvis bo ved siden af dine naboer i mange år, og det er bedst at forsøge at opretholde venlige relationer, hvis det overhovedet er muligt. Husk, at enhver tvist med dine naboer skal erklæres, når du sælger dit hjem og kan være meget afskrækkende for en potentiel køber.
hvis problemerne kan løses ved direkte forhandling mellem parterne, ville det være den fornuftige ting at gøre. Hvis du imidlertid taler med din nabo, og du kommer ingen steder, kan det være værd at overveje en form for alternativ tvistbilæggelse.
mægling, måske i hænderne på en uafhængig landmåler, kunne være en god måde at fokusere på, hvad de vigtige spørgsmål i tvisten er, og nå frem til løsninger, der er brugbare og acceptable for begge parter uden behov for at ty til dyre og usikre retssager.
at løse enhver tvist så hurtigt og i mindelighed som muligt vil forhåbentlig give gode naboer mulighed for at blive gode venner.