den etiske forklaring
afsnit 3-4 i ejendomsmæglerens etiske kodeks definerer en kommissionsaftale med variabel rente som følger: en notering, hvor et provisionsbeløb skal betales, hvis noteringsmæglerfirmaet er den indkøbende årsag til salget, og et andet provisionsbeløb skal betales, hvis salget skyldes sælgerens eller en samarbejdende mæglers indsats.
kodeksen for etik og National Association of Realtors karrus (NAR ‘ s) håndbog om politik for flere noteringer kræver, at noteringsmæglere offentliggør en provision med variabel rente til potentielle samarbejdende mæglere, så snart det er praktisk. Som svar på henvendelser fra potentielle samarbejdende mæglere er ejendomsmæglere også forpligtet til at oplyse forskellen mellem de to satser.
når en samarbejdende mægler er blevet gjort opmærksom på, at en variabel rente provision er i spil, de skal videregive denne kritiske oplysninger til hans eller hendes klient, før kunden gør et tilbud om at købe. Videregivelsen er nødvendig for, at køberen kan afgive et informeret konkurrencedygtigt tilbud. For eksempel er en køber, der afgiver et tilbud, der er identisk med et tilbud fra en køber, der er repræsenteret af noteringsmæglerens firma, der tilbyder en provision med variabel rente, en ulempe, da provisionen vedrørende det andet tilbud vil være lavere. Den lavere provisionssats vil netto sælgeren flere penge, så de sandsynligvis vil acceptere deres agents købers tilbud, selvom tilbudsprisen for begge købere er den samme.
praktisk anvendelse af variabel rente provision
når en ejendomsmægler lister et hjem, forhandler de salgsprovisionen og gebyret, der skal betales af sælgeren. For eksempel bruger vi 6% af boligens salgspris som det aftalte gebyr. Agenten og sælgeren diskuterer derefter co-op-gebyret, der vil blive tilbudt andre mæglere, hvis de bringer en klar villig og i stand til at købe hjemmet. Dette gebyr er almindeligt kendt som køber agent, subagent, eller transaktion licenstager gebyr.
selvom det kan være almindeligt at tilbyde 50% af den samlede provision til købers agent, behøver det ikke at være tilfældet. En noteringsagent kan beslutte at opkræve 6% og co-op på 2,5%. Dette arrangement er fint, så længe det er aftalt af agenten og sælgeren. For vores eksempel accepterer agenten og sælgeren at samarbejde til 3% af hjemmets salgspris med en mægler, der bringer en køber. Dette tal placeres derefter på Multilisten for at underrette alle mæglere om, hvad sælgers mægler tilbyder som kompensation for at bringe en klar, villig og i stand til køber.
hvis sælgers agent tilbyder en variabel sats provision plan diskussionen vil fokusere på, hvad Kommissionen agenten vil opkræve sælgeren, hvis agenten er den, der bringer køberen. Som med alle fast ejendom provisioner og gebyrer, de er omsætningspapirer. For vores eksempel er agenten og sælgeren enige om et gebyr på 5%, hvis agenten bringer køberen. Denne type arrangement er kendt som et dobbelt eller udpeget agentur. Med et dobbelt eller udpeget agentur repræsenterer sælgerens agent nu også køberen og skal afsløres og aftales af agenten og sælgeren, når han noterer hjemmet.
som tidligere nævnt skal sælgerens agent oplyse, at der er en variabel rente provision i spil til alle andre mæglere. I mange tilfælde gøres dette direkte i multilistesystemet.
hvis du er en køber, der arbejder med en ejendomsmægler og har interesse i en ejendom, kan du have dem til at finde ud af, om der er andre aftaleforslag i spil, og i så fald er det fra samme ejendomskontor (udpeget agent) eller en dobbelt agentursituation, hvor sælgerens agent har køberen. I så fald er det vigtigt at kontrollere og se, om der er en provision med variabel rente i spil, og i bekræftende fald, hvor meget er forskellen i provision. Dette tager et simpelt opkald, e-mail eller tekst fra din agent til sælgerens agent, og etiske kodeks kræver, at sælgerens agent videregiver disse oplysninger.
du, køberen, kunne gøre en fuld pris tilbud og blive overbudt af en køber, der arbejder med sælgerens agent eller mæglervirksomhed, der gør det samme tilbud, fordi den variable Sats provision var i spil. Hvis sælgeren tager dit tilbud, skal de betale 6% provision (3% til noteringsmægleren og 3% til købers agent/mægler) i stedet for den 5% variabel rente provision, der er aftalt mellem sælgeren og hans agent og mæglervirksomhed. Dit nettotilbud er 1% mindre end det konkurrerende tilbud på grund af variablen.
folk mister undertiden hjem, de prøver at købe, og ved aldrig rigtig hvorfor. Det kan komme ned til at stille de rigtige spørgsmål. Sørg for, at din agent er opmærksom på scenariet med variabel rente og mange andre forhold, der findes, så dit tilbud er det bedste, det kan være.
viden er magt!