det er blevet fastslået, at Torontos ejendomsmarkedet er, i det store og, opdrevet af tilsyneladende ukuelige fundamentals snarere end at blive drevet af irrationel overflod — selv om disse tegn eksisterer — men med sådanne enorme værdiansættelse stiger, der er en vedvarende følelse af, at alt uundgåeligt skal komme Crash ned.
“hvis priserne fordoblet i syv år, det er omkring 10% om året,” Scott Ingram, en ejendomsmægler og statsautoriseret revisor i Toronto, sagde. “Toronto og Vancouver markeder er blevet mere løsrevet fra de traditionelle fundamentals. Vi har været i en historisk lav renteperiode i de sidste syv år. Penge er billigere, og folk smider det i boliger.”
Toronto og Dallas-Fort værd at holde jockeying for kappen af Nordamerikas hurtigst voksende by, og med velsagtens den mest tvingende grundlæggende, befolkningstilvækst, viser nary et tegn på aftagende, byens veldokumenterede udbud og efterspørgsel ubalance vil fortsætte. Det betyder, at boligpriserne vil fortsætte med at eskalere, men dikterer ikke logikken, at der skal være en cap?
for at belyse, hvor meget priserne er steget på under et årti, bemærkede Ingram, at selvom Torontos boligværdier faldt med 50%, ville de blot vende tilbage til 2014-priserne.
“enten falder priserne, eller indkomsterne stiger. Måske går priserne sidelæns i et stykke tid, men det ville tage lang tid for indkomsterne at indhente,” sagde Ingram. “Den langsigtede gennemsnitlige vækstrate over 20 år for huse er 8% og for ejerlejligheder er det 7%, og hvis det kører højere end det, vil der sandsynligvis være en vis regression til gennemsnittet. Lige nu er den femårige condo-Sats 10.36%, hvilket ikke er bæredygtigt.
” den anden ting, der også kaster os lidt af, er, når udenlandske penge kommer ind på markedet. Du kigger på lokale priser og lokale indkomster, men hvad hvis det ikke er lokale indkomster, der bruges til at købe? Hvad hvis det er rige mennesker fra andre dele af verden, der køber fast ejendom her, uanset om de bor her eller ej? Det forklarer delvist, hvorfor priserne er blevet løsrevet fra lokale indkomster.”
Toronto Regional Real Estate Board ‘ s seneste statistikker viste, at priserne på fritliggende boliger steg med 27,7% år-over-år i oktober til et gennemsnit på $1.540.432, men Ingram tilføjede, at der ud over at byde krige er andre kumulative grunde til hurtig prisstigning.
” Tag et hus på 1,6 millioner dollars og sælg det og flyt til et andet hus på 1,6 millioner dollars. De provinsielle og kommunale overførselsafgifter i Toronto er omkring $57.000, og hvis du betaler 5% provision på din $1.6 millioner salg, det er $80.000, så med advokat og mover gebyrer er du på omkring $140.000 at flytte. Jeg ser flere mennesker lægge disse penge til at forbedre deres nuværende huse og blive sat. Dette bidrager til ubalancen mellem udbud og efterspørgsel og lægger opadgående pres på priserne.”
selvom det kan forklare, hvorfor Torontos boligpriser er ublu, synes de underliggende fundamentale ikke kompromitteret. Faktisk, for grundlæggende at fordampe i en sådan grad, at Torontos boligmarked ville gå ned, skulle flere scenarier forekomme samtidigt, hvilket Robert Hogue, seniorøkonom ved RBC Economics, siger er usandsynligt.
“du har brug for en kombination af faktorer, den ene er demografi — du bliver nødt til at se indvandringskollaps, for eksempel på samme tid som du ville have skyhøje rentesatser, på samme tid som du ville have en enorm byggeboom, der skabte overskydende boliger,” sagde han. “Det ville tage den slags kombination.”
så igen, stranger ting er sket.
“efter at vi gennemgik en pandemi, vil jeg sige, at alt er en mulighed, men det er et spørgsmål om sandsynlighed, og sandsynligheden for dette er meget lille på dette tidspunkt. Men det er ikke umuligt at forestille sig scenarier, hvor du ville ende i den situation.”
men inflationen vækker stor, og Hogue siger, at det ikke er utænkeligt, at Canadas centralbank kan udligne ved at vandre renten forud for tidsplanen. Hvis det skete, ville boligmarkedet blive rystet, men ikke udløst, tilføjede han.
Hogue antager desuden, at den frenetiske aktivitet på Torontos boligmarked i efteråret kunne tilskrives købere, der forudser renteforhøjelser og låser mere gunstige renter, mens de kan. Uanset deres grunde, sådan adfærd bespeaks overstrømmende, irrationel eller på anden måde.
” vi så en moderation gennem sommeren, så vores opfattelse er, at markedet begynder at roe sig ned og opføre sig mere rationelt, men i September og især i Oktober indikerer de tidlige tal, at der stadig er mange budkrige derude, der producerer betydelige prisstigninger, hvilket stadig er symptomatisk for en vis grad af overflod derude på markedet,” sagde Hogue. “Der kan være en lille smule overpris, men i betragtning af det grundlæggende er det rimeligt at forvente, at boligpriserne ville være stærke og høje i GTA. Hvis der var bekymring for en boble, ville der have været bekymring i de sidste 15 år, men vi har ikke set et markedskrasj, så der er noget grundlæggende. Mange markedsdeltagere mener virkelig, at dette er et godt understøttet marked.”