bylo zjištěno, že trh s nemovitostmi v Torontu je z velké části podpořen zdánlivě nezdolnými základy, než aby byl poháněn iracionálním nadšením — i když tyto příznaky existují — ale s tak obrovským zvýšením ocenění existuje přetrvávající pocit, že se všechno nevyhnutelně musí zhroutit.
„pokud se ceny za sedm let zdvojnásobily, je to asi 10% ročně,“ řekl Scott Ingram, realitní makléř a autorizovaný účetní v Torontu. „Trhy v Torontu a Vancouveru se více oddělily od tradičních základů. Posledních sedm let jsme v historicky nízkém úrokovém období. Peníze jsou levnější a lidé je házejí do bydlení.“
Toronto a Dallas-Fort Worth udržují žokej pro plášť nejrychleji rostoucího města Severní Ameriky a s pravděpodobně nejnutnějším základním populačním růstem, který ukazuje nary známku ústupu, bude dobře zdokumentovaná nerovnováha nabídky a poptávky ve městě přetrvávat. To znamená, že ceny bytů budou dál stoupat, ale nenařizuje logika, že musí být strop?
aby bylo možné objasnit, o kolik ceny vzrostly za méně než deset let, Ingram poznamenal, že i kdyby hodnoty bydlení v Torontu klesly o 50%, vrátily by se pouze k cenám 2014.
„buď klesnou ceny, nebo stoupnou příjmy. Možná, že ceny jdou na chvíli stranou, ale trvalo by dlouho, než by se příjmy dohnaly, “ řekl Ingram. „Dlouhodobá průměrná míra růstu po dobu 20 let u domů je 8% a u bytů je to 7%, a pokud je vyšší než to, pravděpodobně dojde k určité regresi k průměru. V současné době je pětiletá sazba bytů 10,36%, což není udržitelné.
“ další věc, která nás trochu odhodí, je, když na trh přicházejí cizí peníze. Díváte se na místní ceny a místní příjmy, ale co když to nejsou místní příjmy, které se používají k nákupu? Co když jsou to bohatí lidé z jiných částí světa, kteří zde kupují nemovitosti, ať už zde žijí nebo ne? To částečně vysvětluje, proč se ceny oddělily od místních příjmů.“
nejnovější statistiky Toronto Regional Real Estate Board ukázaly, že ceny samostatných domů vzrostly v říjnu meziročně o 27.7% na průměr $ 1,540,432, Ingram však dodal, že kromě nabídkových válek existují i další kumulativní důvody pro rychlé zhodnocení cen.
“ vezměte dům za 1,6 milionu dolarů a prodejte jej a přesuňte se do jiného domu za 1,6 milionu dolarů. Provinční a obecní daně z převodu v Torontu jsou o $ 57,000, a pokud budete platit 5% provizi na $1.6 milionů prodej, to je $ 80,000, takže s právníkem a stěhovák poplatků jste na asi $ 140,000 přesunout. Vidím více lidí dávat tyto peníze na zlepšení jejich současné domy a zůstat na místě. To přispívá k nerovnováze nabídky a poptávky a vyvíjí tlak na ceny směrem nahoru.“
ačkoli to může vysvětlovat, proč jsou ceny bydlení v Torontu přemrštěné, základní základy se nezdají být ohroženy. Ve skutečnosti, aby se základy vypařily do takové míry, že by se trh s bydlením v Torontu zhroutil, muselo by dojít současně k několika scénářům, což Robert Hogue, hlavní ekonom RBC Economics, říká, že je nepravděpodobné.
„potřebovali byste kombinaci faktorů, z nichž jedna je demografická-museli byste například vidět kolaps imigrace ve stejnou dobu, kdy byste měli stoupající úrokovou sazbu, a zároveň byste měli obrovský stavební boom, který vytvořil přebytečné bydlení,“ řekl. „Chtělo by to takovou kombinaci.“
pak se opět staly podivnější věci.
“ poté, co jsme prošli pandemií, řekl bych, že všechno je možnost, ale je to otázka pravděpodobnosti a pravděpodobnost toho je v tomto bodě velmi malá. Ale není nemožné si představit scénáře, ve kterých byste v této situaci skončili.“
inflace se však rýsuje a Hogue říká, že není nemyslitelné, aby Kanadská centrální banka mohla čelit zvýšením úrokových sazeb v předstihu. Pokud by se tak stalo, trh s bydlením by se otřásl, ale ne zakopl, dodal.
Hogue navíc předpokládá, že frenetická aktivita na trhu s bydlením v Torontu letos na podzim by mohla být přičítána kupujícím, kteří očekávají zvýšení sazeb a zamykání příznivějších úrokových sazeb, dokud mohou. Ať už jsou jejich důvody jakékoli, takové chování hovoří o nevázanosti, iracionální nebo jinak.
„v létě jsme viděli umírněnost, takže náš názor je, že trh se začíná uklidňovat a chovat se racionálněji, ale v září, a zejména v říjnu, první čísla naznačují, že stále existuje mnoho nabídkových válek, které produkují významné zvýšení cen, což je stále symptomatické pro určitou míru nadšení na trhu,“ řekl Hogue. „Mohlo by to být trochu předražené, ale vzhledem k základům je spravedlivé očekávat, že ceny domů budou v GTA silné a vysoké. Kdyby existovaly obavy z bubliny, tak by tu byly obavy posledních 15 let, ale my jsme neviděli krach trhu, takže je tu něco zásadního. Mnoho účastníků trhu skutečně věří, že se jedná o dobře podporovaný trh.“