etické vysvětlení
oddíl 3-4 etického kodexu REALTOR® definuje ujednání o provizi s proměnlivou sazbou následovně: výpis, ve kterém je splatná jedna částka provize, pokud je firma kótujícího makléře zadavatelem prodeje a jiná částka provize je splatná, pokud je prodej výsledkem úsilí prodávajícího nebo spolupracujícího makléře.
Etický kodex a Příručka Národní asociace realitních kanceláří® (NAR) o politice více výpisů vyžadují, aby makléři výpisu zveřejnili provizi s proměnnou sazbou potenciálním spolupracujícím makléřům, jakmile to bude praktické. V reakci na dotazy potenciálních spolupracujících makléřů jsou realitní kanceláře® také povinny zveřejnit rozdíl mezi těmito dvěma sazbami.
jakmile je spolupracující makléř informován o tom, že je ve hře provize s proměnnou sazbou, musí tyto důležité informace sdělit svému klientovi dříve, než klient předloží nabídku na nákup. Zveřejnění je nezbytné pro to, aby kupující učinil informovanou konkurenční nabídku. Například kupující, který předloží nabídku, která je totožná s nabídkou od kupujícího, který je zastoupen společností makléře, který nabízí provizi s proměnlivou sazbou, je v nevýhodě, protože provize týkající se jiné nabídky bude nižší. Nižší sazba provize bude čisté prodávající více peněz, takže je pravděpodobné, že přijmout jejich zástupce kupující nabídku, i když nabídková cena obou kupujících je stejná.
praktická aplikace variabilní sazby provize
když realitní agent uvádí domov, vyjednávají prodejní provizi a poplatek, který má zaplatit prodávající. Pro náš příklad použijeme 6% z prodejní ceny domu jako dohodnutý poplatek. Agent a prodávající pak diskutují o kooperačním poplatku, který bude nabídnut jiným makléřům, pokud přinesou připraveného ochotného a schopného kupujícího ke koupi domu. Tento poplatek je běžně známý jako kupující agent, subagent, nebo poplatek za transakci.
i když může být běžné nabídnout agentovi kupujícího 50% z celkové provize, nemusí tomu tak být. Agent výpisu se může rozhodnout účtovat 6% A co-op na 2.5%. Toto ujednání je v pořádku, pokud je dohodnuto agentem a prodávajícím. V našem příkladu se agent a prodávající dohodnou na spolupráci za 3% z prodejní ceny domu s makléřem, který přinese kupujícího. Toto číslo je poté umístěno do Multi-seznamu, aby oznámilo všem makléřům, co makléř prodávajícího nabízí jako náhradu za přivedení připraveného, ochotného a schopného kupujícího.
pokud agent prodávajícího nabízí plán provize s proměnnou sazbou, diskuse se zaměří na to, jakou provizi agent bude účtovat prodávajícímu, pokud agent je ten, kdo přináší kupujícího. Stejně jako u všech provizí a poplatků za nemovitosti jsou obchodovatelné. V našem příkladu se agent a prodávající dohodnou na poplatku ve výši 5% , pokud agent přinese kupujícího. Tento typ uspořádání je známý jako duální nebo určená agentura. S duální nebo určenou agenturou, agent prodávajícího nyní také zastupuje kupujícího a musí být zveřejněn a dohodnut agentem a prodávajícím při výpisu domu.
jak již bylo uvedeno výše, agent prodávajícího musí sdělit, že všem ostatním makléřům je ve hře provize s proměnlivou sazbou. V mnoha případech se to provádí přímo v systému s více seznamy.
pokud jste kupující, který pracuje s realitním agentem a máte zájem o nemovitost, možná budete chtít, aby zjistili, zda jsou ve hře nějaké další návrhy smluv, a pokud ano, je to ze stejné realitní kanceláře (určený agent) nebo situace duální agentury, kdy má agent prodávajícího kupujícího. Pokud ano, je důležité zkontrolovat a zjistit, zda je ve hře provize s proměnnou sazbou, a pokud ano, jaký je rozdíl v provizi. To vyžaduje jednoduchý hovor, e-mail nebo text od vašeho agenta agentovi prodávajícího a etický kodex vyžaduje, aby agent prodávajícího tyto informace prozradil.
vy, kupující, mohl učinit plnou cenovou nabídku a být přeplatkem kupujícím, který pracuje s agentem prodávajícího nebo makléřem, který dělá stejnou nabídku, protože byla ve hře provize s variabilní sazbou. Pokud prodávající přijme vaši nabídku, bude muset zaplatit 6% provizi (3% makléři výpisu a 3% agentovi/makléři kupujícího) namísto 5% provize s proměnlivou sazbou dohodnuté mezi prodávajícím a jeho agentem a makléřem. Vaše čistá nabídka je o 1% nižší než konkurenční nabídka kvůli proměnné.
lidé někdy přijdou o domy, které se snaží koupit, a nikdy nevědí proč. Může to přijít na správné otázky. Ujistěte se, že váš agent si je vědom scénáře provize s proměnnou sazbou a mnoha dalších podmínek, které existují, takže vaše nabídka je nejlepší, co může být.
Vědění je moc!