pokud nebyla záloha chráněna ve stanovené lhůtě, musí pronajímatelé vrátit zálohu nájemci nebo čelit tomu, že jim bude zabráněno získat zpět majetek.
problém
v současné době musí pronajímatelé chránit vklad se schváleným systémem do 30 dnů od jeho obdržení.
pokud byl vklad přijat mezi 6.dubnem 2007 a 5. dubnem 2012, byli pronajímatelé povinni chránit vklad do 14 dnů od přijetí. Od 6. dubna 2012 byla lhůta prodloužena na 30 dní, jak je tomu v současnosti. Nyní také platí, že pokud pronajímatel obdržel zálohu před 6. dubnem 2007, musí pronajímatel chránit zálohu do 24. června 2015.
vytvořili jsme infographic pomoci objasnit tento proces. Kliknutím sem ji zobrazíte.
důsledky toho, že tak neučiníte, jsou závažné a soud vyžaduje přísné dodržování. Nezáleží na tom, zda je pronajímatel dokonce o den pozdě, platí stejné sankce. Bylo řečeno, sankce se mohou lišit v závislosti na závažnosti chování pronajímatele, jak je vysvětleno níže.
pokud vklad nebyl chráněn včas, pronajímatel nebude moci získat zpět majetek doručením oznámení § 21, dokud nedodrží pravidla. Nechráněný vklad způsobí, že oznámení bude neplatné a řízení na něm založené selže.
pronajímatel může být i nadále schopen získat zpět majetek prostřednictvím § 8 oznámení řízení, pokud jsou uvedeny příslušné důvody. Existuje však riziko, že nájemce podá proti pronajímateli vlastní nárok na neochranu vkladu včas nebo vůbec. Soud může nařídit, aby pronajímatel splatil zálohu a aby pronajímatel zaplatil nájemci částku až trojnásobku hodnoty vkladu. Mírná porušení mají tendenci přitahovat pokutu ve výši jednoho násobku vkladu a více flagrantních porušení až trojnásobku vkladu.
pokud se Oznámení § 8 spoléhá na nedoplatky nájemného nájemce, pak by nárok na vklad mohl kompenzovat nedoplatky nájemného a vést k tomu, že se pronajímatel nebude moci spoléhat na povinný důvod 8. Soud by mohl vydat příkaz z uvážení, ale nemusí-ponechání pronajímatele s právními náklady, nezaplacené nájemné a žádné držení. Je zřejmé, že pokud nárok na vklad nájemce zcela uhasí nedoplatky na nájemném, je velmi pravděpodobné, že nárok na vlastnictví selže.
řešení
takže co má pronajímatel dělat? Záloha musí být splacena. Pokud je záloha splacena, první sankce se nevztahuje; pronajímatel bude moci doručit platné oznámení o oddílu 21 (za předpokladu, že jsou splněny další požadavky, viz náš blog o doručení platného oznámení o oddílu 21).
druhá sankce může být také méně přísná – pokud pronajímatel vrátí zálohu nájemci, je pravděpodobnější, že soud nařídí nájemci zaplatit nižší částku pokuty.
jak splácet
je důležité si uvědomit, že pronajímatel musí být schopen prokázat, že záloha byla skutečně vrácena nájemci. To není obtížné, pokud pronajímatel nechránil vklad a má bankovní údaje nájemce; peníze lze jednoduše převést na účet nájemce a bankovní výpis bude sloužit jako důkaz platby.
je-li vklad chráněn v rámci systému pozdě, musí pronajímatel požádat konkrétní systém ochrany vkladů o vrácení vkladu. Musí být použit postup systému: pronajímatel nemůže použít vlastní prostředky k splacení částky odpovídající vkladu. Obtížnost v tomto scénáři spočívá v tom, že nájemce se může vyhnout vrácení vkladu prostřednictvím systému a dokud systém nepotvrdí, že vklad byl vrácen nájemci, pronajímatel nebude moci doručit platnou Část 21 oznámení. To může znamenat, že není možné získat majetek pomocí postupu sekce 21. Pronajímatel bude muset buď riskovat, že se bude spoléhat na § 8 řízení, nebo počkat, až nájemce dobrovolně odejde.
předepsané informace
potřebné informace předepsané vkladovým schématem, které pronajímatel používá, musí být také doručeny nájemci ve výše uvedených lhůtách.
nedodání předepsaných informací bude mít také za následek, že pronajímatel nebude schopen doručit oznámení § 21. Na rozdíl od ochrany vkladu je však pronajímatel schopen tento problém jednoduše vyřešit doručením předepsaných informací před doručením oznámení § 21.
peněžité sankce za to, že vklad řádně neochránil, se vztahují také na nedodání předepsaných informací. Je však pravděpodobné, že jakýkoli trest bude na spodním konci stupnice, protože toto selhání je mírnějším porušením.
operativní Datum
- nyní
doporučení
- pronajímatelé by měli chránit vklady a podávat předepsané informace do 30 dnů.
- pokud vklad nebyl chráněn včas, měl by pronajímatel vrátit zálohu nájemci. Není-li vklad vrácen, pronajímatel nebude moci získat majetek pomocí postupu sekce 21.
- pokud předepsané informace nebyly doručeny včas nebo neexistuje důkaz o tom, že byly doručeny včas, měl by pronajímatel předepsané informace doručit před doručením oznámení podle oddílu 21.
co je to nájemní vklad?
nájemní vklad je částka zaplacená nájemcem a držená pronajímatelem po dobu trvání nájmu. Peníze slouží jako kauce v případě, že nájemce nesplní své povinnosti stanovené v nájemní smlouvě, tj. uhradí náklady na případné škody na majetku během nájmu.
jakmile pronajímatel obdrží vklad nájemce, musí peníze zaplatit do režimu nájemního vkladu do 30 dnů, který drží peníze bezpečně až do konce nájmu a celá nebo částečná částka je vrácena nájemci.
které vklady je třeba chránit?
všechny vklady nájmů musí být chráněny schváleným systémem nájemních vkladů. To je zákon od 6. dubna 2007.
co je schéma nájemního vkladu?
TDS je vládou Spojeného království schválený systém ochrany vkladů, který drží nájemní vklady jménem pronajímatelů. Na konci nájmu, celý vklad je buď vrácen nájemci, nebo peníze jsou drženy, dokud nebudou vyřešeny jakékoli spory, jako je pronajímatel, který si nárokuje část nebo celý vklad na pokrytí nákladů na škody způsobené na majetku během nájmu.
co se stane s úroky z vkladu?
to závisí na typu schématu, kterým je vklad držen. Existují dva typy: odnětí nebo pojištěné.
systém depozitních vkladů ve vazbě je zdarma k použití, protože úrok financuje systém. Poskytovatel systému si ponechává veškeré úroky získané vkladem.
režim pojištěného nájemního vkladu je případ, kdy pronajímatel (nebo agent jednající jménem pronajímatele) zaplatí malou pevnou částku na ochranu vkladu na vhodný účet. Jakýkoli naběhlý úrok si obvykle ponechává pronajímatel. Aby se předešlo nejasnostem nebo konfliktům kolem toho, kdo má nárok na úrok, nájemní smlouva by měla uvádět, kdo si ji ponechá, jakmile bude nájemní smlouva.