právní postavení nájemce po vypršení jeho obchodního pronájmu bude záviset na tom, zda se na jeho pronájem vztahuje zákon o pronajímateli a nájemci z roku 1954.
Komerční nájemci obvykle zůstávají v nemovitosti po vypršení nájemní smlouvy, protože stále vyjednávají s pronajímatelem podmínky nového, obnoveného pronájmu nebo mají neformální dohodu o pobytu. Zda je komerční nájemce na chráněném nebo nechráněném pronájmu, bude jeho právní postavení ovlivněno konkrétními okolnostmi případu. Mezi zvláště důležité faktory patří stav nájmů z hlediska zákona o pronajímateli a nájemci z roku 1954, zda nájemce stále platí nájemné a zda probíhají nová jednání o pronájmu.
bez ohledu na specifika komerčního nájemce vypršela nájemní smlouva, je důležité, aby pochopili jejich práva, rizika a nejlepší postup s cílem zajistit nejlepší výsledek pro jejich podnikání.
nájemníci, kteří jsou 12 měsíců nebo více od konce komerčního pronájmu a chtějí jej obnovit, dostali od Pronajímatele formulář 25, ale doufají, že obnoví nájem, nebo se snaží ukončit nájem, by si měli přečíst pokyny k obnovení nebo ukončení smlouvy o komerčním pronájmu.
typy komerčního pronájmu
Leasingům chráněným zákonem je poskytována jistota držby, což výrazně posiluje jejich práva, pokud nájem vyprší. Pro komerční nájemníky na chráněných nájmech, pokud budou i nadále platit nájemné, co se stane, když vyprší nájem, je do značné míry na nich, protože nájem se změní na pravidelný nájem a zachová si ochranu před zákonem. Pronajímatelé však mohou podniknout konkrétní kroky k ukončení nájmu a nájemci někdy chtějí změnit podmínky svého zaměstnání. V těchto případech by vypršení nájemní smlouvy mohlo představovat pro nájemce výzvy.
pronájmy výslovně vyloučené zákonem mají podstatně menší právní ochranu. Nicméně, nechráněné komerční pronájmy mají stále určitá práva a existují kroky, které může nájemce podniknout k dosažení přijatelného výsledku, v závislosti na jejich cílech, pokud nájem vyprší.
Chráněné pronájmy
pokud není v nájemní smlouvě výslovně vyloučeno, většina komerčních pronájmů spadá pod ochranu zákona o pronajímateli a nájemci z roku 1954. Zákon pak dává komerčním nájemcům právo nadále zabírat nemovitost za stejných podmínek, jaké jsou vyjádřeny v původním nájmu, pokud zákonný proces obnovy nebyl spuštěn datem vypršení platnosti nájmu. Nájem se stane pravidelným nájemním bydlením a nájemci budou muset dát výpověď 3 měsíce před uvolněním prostor.
na nájemce komerčního pronájmu v pravidelném nájmu se zákon vztahuje také, pokud jde o právo usilovat o nový nájem s nájemným na volném trhu. Nájemci si to mohou přát, pokud dojde k poklesu cen nájemného na celém trhu. Pokud nájemce usiluje o nový nájem, měl by zajistit, aby byl také chráněn zákonem, aby si zachoval právní ochranu, pokud by se pronajímatel pokusil nájem ukončit. Pokud pronajímatel odmítne Obnovit nájem, mohou nájemci požádat soudy o poskytnutí nové nájemní smlouvy.
v komerčních pronájmech chráněných zákonem, včetně pravidelného nájmu, mohou pronajímatelé odebrat práva nájemce na obnovení pouze tehdy, pokud pronajímatel doručí nájemci oznámení prostřednictvím formuláře § 25 a je schopen prokázat „přiměřené důvody“ pro převzetí nemovitosti. Potenciální příklady důvodů, které mohou opravňovat nájemníky k vzdání se nemovitosti, zahrnují:
- nájemce, který trvale zpožďoval placení nájemného
- nájemce neprovedl opravy nemovitosti (pokud podmínky pronájmu zahrnovaly povinnost tak učinit)
- nájemce, který vážně porušil jednu nebo více nájemních povinností
- pronajímatel má v úmyslu obsadit nemovitost sami, a to buď pro obytné nebo obchodní účely
- pronajímatel má v úmyslu provést seriózní práci na nemovitosti nebo zbourat nemovitost a musí nájemce odstranit, aby k provedení práce
- komerční pronájem v otázka je pro část větší nemovitosti ve vlastnictví pronajímatele a pronajímatel si přeje nechat nemovitost jako celek
- pronajímatel je schopen nabídnout nájemci alternativní ubytování vhodné kvality
i častější důvody pro doručení výpovědi komerčnímu nájemci jsou často obtížné prokázat, takže komerční nájemci s nájemními smlouvami chráněnými zákonem jsou v silném postavení, pokud si přejí zůstat v nemovitosti.
nechráněné pronájmy
komerční pronájmy jsou automaticky chráněny zákonem o pronajímateli a nájemci z roku 1954, pokud pronajímatel nedodržel konkrétní protokol a nezajistil, aby obě strany „uzavřely smlouvu“ o ochraně zákona před podpisem nájemní smlouvy. K provedení smlouvy vyžaduje, aby pronajímatel sloužil potenciálnímu nájemci formálním oznámením, nájemce odpověděl prohlášením, že plně rozumí právům, kterým propadají, a vyjádřené odstranění ochrany před zákonem zapsaným do pronájmu před jeho podepsáním.
pokud nájemce může prokázat, že výše uvedená kritéria nebyla splněna, může si stále nárokovat práva podle zákona. Pokud však byl proveden správný protokol, komerční pronájem není chráněn a práva nájemce zůstat v majetku nebo obnovit nájem po jeho uplynutí nejsou automatická.
pokud předchozí nájem Nájemce nebyl zákonem chráněn, lze nájemce považovat za „nájem podle libosti“, což je zranitelné právní postavení, kdy pronajímatel má možnost nájemce vystěhovat s minimálním upozorněním a neexistuje automatické právo na nový nájem.
pokud by nájemníci odmítli opustit pronajímatele, mohli by podniknout kroky, jako je „mírový opětovný vstup“, kde by pronajímatel mohl změnit zámky na nemovitosti nebo zahájit soudní řízení, aby získal příkaz k držení. Pronajímatelé musí jednat v souladu se zákonem a pokud by oni nebo kdokoli, koho najali, použili násilí ke vstupu do nemovitosti nebo vůči nájemníkům, mohli by být obviněni z trestní odpovědnosti podle zákona o trestním právu 1977.
pokud byl nájemce požádán, aby opustil prostory pronajímatelem a odmítl, měl pronajímatel zavést nájemní zastávku. Pronajímatel však bude moci žádat o mesne zisky po dobu, po kterou nájemce zůstane v nemovitosti po vypršení nájemní smlouvy. Mesne zisk by rovnal nájmu hodnotu objektu, takže by mohla překročit to, co nájemce platil v nájmu. Nájemci mohou být také odpovědní za ztráty, které vznikly pronajímateli během jejich zaměstnání po pronájmu, jakož i za náklady na případné škody na majetku.
v některých případech, pokud nájemce platí nájemné a má dobrou historii s pronajímatelem soudy mohou rozhodnout, že nájem se stal pravidelným pronájmem. To je zvláště pravděpodobné, pokud probíhají jednání s pronajímatelem o možném obnovení pronájmu. Nájemníci, kteří jsou v jednáních o pronájmu, by měli být opatrní při podepisování písemného nájmu podle libosti, což by jim zabránilo v tom, aby mohli uplatnit nárok na pravidelné nájmy a ochranu před zákonem a zároveň umožnit pronajímateli, aby si pronajímal nájemné.
právní poradenství pro vypršené komerční pronájmy
zda je váš nájem chráněn nebo nechráněný, může být matoucí, ale je rozhodující pro zjištění vašich práv a povinností týkajících se obchodních prostor.
pokud jste v současné době pronájem obchodních prostor na prošlé pronájmu se doporučuje vyhledat právního zástupce s cílem zjistit, zda jsou chráněny zákonem a jaké kroky můžete podniknout, aby dále zabezpečit svá práva k nemovitosti. Pokud neplatíte nájemné, pronajímatel požádal, abyste opustili prostory, nebo dojde ke sporu a zpoždění při vyjednávání podmínek prodloužení pronájmu, je důležité, abyste vyhledali právní radu, abyste zajistili nejlepší výsledek pro své podnikání.
zřeknutí se odpovědnosti
záležitosti obsažené v tomto článku jsou určeny pouze pro obecné informační účely. Tento článek nepředstavuje právní poradenství, ani to není úplné nebo autoritativní prohlášení zákona, a nemělo by se s ním zacházet jako s takovým. I když je vynaloženo veškeré úsilí, aby bylo zajištěno, že informace jsou správné, není poskytnuta žádná záruka, výslovná nebo předpokládaná, pokud jde o jejich přesnost a není přijata žádná odpovědnost za jakoukoli chybu nebo opomenutí. Předtím, než budete jednat na základě jakékoli informace obsažené v tomto dokumentu, je třeba vyhledat odbornou právní radu.