jak je uvedeno ve slavné melodii TV soap „každý potřebuje dobré sousedy“. Ale co když, zdaleka není dobrým sousedem, osoba v přilehlém majetku zasahuje na váš pozemek?
zvažte tento scénář: váš soused vytvoří rozšíření až k hraniční čáře. Základy pro rozšíření jdou pod vaší zemí a stavitelé přišli na vaši zemi, když jste byli na dovolené, postavit základy. Váš soused má územní rozhodnutí pro jejich rozšíření, ale neobdrželi jste žádné oznámení o pracích. Kvůli pevnému betonu v zemi nyní nemůžete pěstovat nic na hranici vedle rozšíření. Samozřejmě z toho nejste spokojeni. Tak co děláš?
první věc, kterou musíte udělat, je promluvit si o tom se svým sousedem a pokusit se vyřešit problém mezi sebou. Existují však některé situace, ve kterých to prostě nebude efektivní a možná budete muset zvážit právní poradenství. Například, v tomto případě je nepravděpodobné, že váš soused bude souhlasit se zničením zbrusu nového rozšíření, které právě postavili za velké náklady.
přestupek
možná budete moci podat žalobu proti svému sousedovi za přestupek.
přestupek je protiprávní přítomnost osoby na pozemku ve vlastnictví jiného. Mnoho různých akcí může představovat přestupek, počítaje v to:
- neoprávněně vkročil na pozemek někoho jiného nebo na něm jezdil nebo projížděl;
- převzetí nebo vyloučení osoby, která je v držení;
- protiprávně zůstat po vypršení povolení;
- ničit cokoli trvale připevněného k němu; umístit nebo opravit cokoli na něm;
- napadnout vzdušný prostor nad ním; nebo
- neoprávněně odebírat minerály z něj.
tím, že přišel na váš pozemek bez povolení a trvalým připojením betonu k vašemu pozemku, váš soused se dopustil přestupku.
jak se vypořádat s neoprávněnými sousedy
dva klíčové opravné prostředky, které máte k dispozici, získávají soudní příkaz a náhradu škody.
soudní příkaz je užitečný, protože vyžaduje, aby narušitel zastavil přestupek. Proto lze získat soudní příkaz, který vyžaduje, aby váš soused odstranil základy. Soudní příkaz se však uděluje podle uvážení soudu a místo toho může udělit náhradu škody. Jedním z faktorů, které soud vezme v úvahu při zvažování, zda uplatní svůj uvážení k nařízení soudního příkazu, je to, zda žadatel odložil podání žádosti. Proto musíte rychle vyhledat soudní příkaz, pokud se domníváte, že je to vhodný prostředek nápravy.
obecně bude náhrada škody udělena místo soudního příkazu, pokud:
- újma na právním právu navrhovatele je malá;
- lze ji odhadnout v penězích;
- může být přiměřeně kompenzována malou platbou; a
- bylo by pro žalovaného utlačující udělit soudní příkaz.
přestupek je neobvyklý v tom, že vlastník půdy nemusí prokázat škodu na svém majetku, aby mu byla přiznána náhrada škody, pouze musí prokázat, že jeho vlastnická práva byla nebo jsou zasahována. Nominální škody budou uděleny za přestupek, pokud je přestupek menší. Škody za přestupek jsou soudem posuzovány z hlediska ztráty žalobci; výhoda získaná neoprávněným osobám při užívání pozemku a jaká částka by se strany hypoteticky dohodly na právu na užívání pozemku.
jak zastavit narušujícího souseda
existuje několik zákonných způsobů, jak můžete požádat svého souseda, aby přestal přicházet na váš pozemek nebo mu v tom zabránil. Patří mezi ně:
- pokud chytíte souseda na svém pozemku bez povolení, zeptejte se jich, proč tam jsou, a požádejte je, aby odešli. Zeptat se jich, proč jsou na vaší zemi, vám může dát dobrou představu o tom, zda by to mohli udělat znovu a zda mají nějaké postranní motivy, aby tam byli.
- doručte sousedovi písemný dopis, ve kterém ho žádáte, aby nevstupoval do vaší země bez povolení znovu, a ponechte si kopii pro vaše záznamy v případě, že později podniknete právní kroky.
- dejte „soukromý majetek“ nebo „zákaz vstupu“ znamení, že státní narušitelé budou stíháni, aby odradili vstup.
- postavte plot nebo zeď, ujistěte se, že dodržujete hranici svého majetku a v případě potřeby hledáte stavební povolení.
- pokud přestupek přetrvává, vyhledejte právní radu.
zhoršené škody
pokud je přestupek doprovázen vysokým, urážlivým nebo represivním chováním, může soud udělit náhradu škody s přitěžujícím účinkem, aby žalobci nahradil duševní utrpení a zranění pocitů.
Access to neighborhood Land Act 1992
existují určité omezené okolnosti, kdy soused může získat přístup k vaší půdě bez vašeho svolení k opravě vlastního majetku nebo k provádění „základních konzervačních prací“. Pokud odmítnete povolení, může váš soused požádat soud o udělení příkazu k přístupu podle zákona o přístupu k sousedním pozemkům z roku 1992. Zákon se však vztahuje pouze na zachování stávajících struktur; nevztahuje se na povolení získat přístup k pozemku souseda s cílem usnadnit výstavbu nové zástavby, jako je například nové rozšíření.
obtěžování
můžete také zvážit podání žaloby na soukromé obtěžování. Soukromé obtěžování obvykle zahrnuje zásah do užívání žadatele na jejich pozemku, obvykle hlukem nebo zápachem nebo způsobením skutečné fyzické škody na jejich majetku. V případě fyzického poškození majetku, jako je poškození vašeho pozemku způsobené pevným betonem v zemi, nesmí být způsobená škoda triviální nebo pomíjivá, ale nemusí mít za následek skutečné znehodnocení vašeho majetku. Soud zváží váš zájem o užívání vaší země, proti zájmu vašeho souseda o užívání jejich.
jaké opravné prostředky jsou k dispozici pro obtěžování?
může být udělena náhrada škody. Poškození musí být obvykle prokázáno buď ve formě hmotné škody na majetku, nebo ve formě škody na majetku, o čemž svědčí například nepohodlí. Pokud byla způsobena škoda na majetku, obecným pravidlem pro míru škody je rozdíl mezi peněžní hodnotou zájmu vlastníka o nemovitost před a po poškození.
přestože jsou škody nejčastějším řešením v případě soukromé obtíže, může být také možné získat soudní příkaz k zastavení, nařídit sousedovi, aby zastavil, odstranil nebo omezil obtěžování nebo opustil plány na budoucí obtěžování.
stranické zdi
pokud práce ovlivňují stranickou zeď, ustanovení stranické zdi atd. Použije se zákon 1996. Zákon stanoví rámec pro provádění prací na společné hraniční zdi a má postup řešení sporů na ochranu zájmů sousedního vlastníka, a zároveň dává vlastníkovi budovy práva, která potřebuje k provádění svých prací.
vlastník budovy musí dodržovat PWA 1996, pokud navrhuje:
- provádět práce na stávající stěně strany, např. její zvýšení nebo zkrácení nebo odstranění komínového prsu;
- postavit novou zeď; nebo
- provádět výkopové práce v těsné blízkosti sousedního pozemku nebo budovy vlastníka.
vlastník budovy musí oznámit sousednímu vlastníkovi nemovitosti práce, které hodlá provést, včetně toho, kdy plánuje zahájit práce, a úplného popisu toho, co plánuje udělat. Výpovědní doba se liší v závislosti na typu navrhované práce.
pokud vlastník sousední nemovitosti do 14 dnů od oznámení nesouhlasí, má se za to, že vznikl spor.
pokud vlastník budovy a přilehlý vlastník nemovitosti nemohou dosáhnout dohody vzájemným rozhovorem, mohou jmenovat společného inspektora, aby vypracoval „cenu“, která stanoví, jak bude práce provedena. Pokud se nemohou dohodnout na společném inspektorovi, mohou si vybrat jednoho, který cenu vypracuje společně.
zákon neobsahuje žádné exekuční postupy pro nedodržení jeho ustanovení. Pokud však soused nebo stavitel provádějící práce jménem vašeho souseda zahájí práci, aniž byste o tom nejprve řádně informovali, můžete se pokusit zastavit práci soudním příkazem nebo požádat o jinou právní náhradu, jako je náhrada škody.
alternativní řešení sporů
mějte na paměti, že sousedské spory jsou neatraktivní a mohou být velmi nákladné pro malý zisk. Možná budete muset žít vedle svých sousedů po mnoho let a je nejlepší se snažit udržovat přátelské vztahy, pokud je to vůbec možné. Pamatujte, že jakýkoli spor se sousedy musí být prohlášen při prodeji vašeho domu a může být pro potenciálního kupce velmi nepříjemný.
pokud lze tyto problémy vyřešit přímým jednáním mezi stranami, bylo by to rozumné. Pokud však mluvíte se svým sousedem a nikam se nedostanete, může být vhodné zvážit nějakou formu alternativního řešení sporů.
mediace, možná v rukou nezávislého inspektora, by mohla být dobrým způsobem, jak se zaměřit na to, jaké jsou důležité otázky ve sporu, a dospět k řešením, která jsou proveditelná a přijatelná pro obě strany, aniž by bylo nutné uchýlit se k nákladným a nejistým soudním sporům.
vyřešení jakéhokoli sporu co nejrychleji a nejpřátelštěji pak snad umožní dobrým sousedům stát se dobrými přáteli.