așa cum celebrul ton de temă TV soap are „toată lumea are nevoie de vecini buni”. Dar dacă, departe de a fi un vecin bun, persoana din proprietatea alăturată intră pe pământul tău?
luați în considerare acest scenariu: vecinul dvs. construiește o extensie până la linia de graniță. Fundațiile pentru extindere merg sub pământul tău și constructorii au venit pe pământul tău, în timp ce tu erai plecat în vacanță, pentru a construi fundațiile. Vecinul dvs. are permisiunea de planificare pentru extinderea lor, dar nu ați primit nicio notificare a lucrărilor. Acum nu puteți crește nimic la limita de lângă extensie din cauza betonului solid din pământ. Firește, nu sunteți mulțumiți de acest lucru. Deci, ce faci?
primul lucru de făcut este să vorbești cu aproapele tău despre asta și să încerci să rezolvi problema dintre voi. Cu toate acestea, există unele situații în care acest lucru pur și simplu nu va fi eficient și poate fi necesar să luați în considerare consilierea juridică. De exemplu, în acest caz, este puțin probabil ca vecinul dvs. să consimtă să renunțe la noua extensie pe care tocmai a construit-o cu cheltuieli mari.
încălcare
s-ar putea să puteți introduce o acțiune împotriva aproapelui dvs. pentru încălcare.
infracțiunea este prezența ilegală a unei persoane pe un teren aflat în posesia altuia. Multe acțiuni diferite pot constitui încălcare, inclusiv:
- a pune piciorul pe terenul altcuiva sau a călări sau a conduce peste el;
- luarea în posesie a acestuia sau expulzarea persoanei aflate în posesie;
- rămânând ilegal după expirarea permisiunii;
- distrugând orice lucru fixat permanent pe el; plasând sau fixând ceva pe el;
- invadând spațiul aerian de deasupra lui; sau
- luând în mod greșit minerale din el.
venind pe pământul tău fără permisiune și aplicând permanent betonul pe pământul tău, vecinul tău a comis o greșeală.
cum să se ocupe cu vecinii violare de domiciliu
cele două căi de atac cheie disponibile pentru tine sunt obținerea unui ordin și daune-interese.
o ordonanță este utilă deoarece cere contravenientului să oprească încălcarea. Prin urmare, s-ar putea obține o ordonanță pentru a solicita vecinului dvs. să îndepărteze fundațiile. Cu toate acestea, o ordonanță este acordată la discreția instanței și acestea pot acorda daune-interese în schimb. Unul dintre factorii pe care instanța îi va lua în considerare atunci când va analiza dacă își va exercita puterea discreționară pentru a dispune o ordonanță este dacă reclamantul a întârziat să depună cererea. Prin urmare, trebuie să căutați rapid o ordonanță dacă credeți că este remediul adecvat.
în general, daunele vor fi acordate în locul unei ordonanțe în care:
- prejudiciul adus dreptului legal al reclamantului este mic;
- poate fi estimat în bani;
- poate fi compensat în mod adecvat printr-o plată mică; și
- ar fi opresiv pentru pârât să acorde o ordonanță.
infracțiunea este neobișnuită prin faptul că proprietarul terenului nu trebuie să demonstreze daune asupra proprietății sale pentru a primi daune, el trebuie doar să demonstreze că drepturile sale de proprietate au sau sunt afectate. Daunele nominale vor fi acordate pentru încălcarea în cazul în care încălcarea este minoră. Despăgubirile pentru încălcare sunt evaluate de instanță în ceea ce privește pierderea reclamantului; beneficiul câștigat de infractor în utilizarea terenului și suma pe care părțile ar fi convenit, ipotetic, pentru dreptul de utilizare a terenului.
Cum de a opri un vecin violare de domiciliu
există mai multe modalități legale puteți merge despre cere aproapelui tău să nu mai vin pe pământul tău sau să le împiedice să facă acest lucru. Acestea includ:
- dacă îl prinzi pe aproapele tău pe pământul tău fără permisiune, întreabă-l de ce sunt acolo și apoi cere-i să plece. Întrebându-i de ce sunt pe pământul tău îți poate da o idee bună dacă ar putea să o facă din nou și dacă au motive ascunse pentru a fi acolo.
- dă-i vecinului tău o scrisoare scrisă prin care îi cere să nu intre din nou în țara ta fără permisiune și păstrează o copie pentru înregistrările tale în cazul în care vei lua măsuri legale mai târziu.
- pune ‘proprietate privată’ sau ‘nu violare de domiciliu’ semne că intrușii de stat vor fi urmăriți penal pentru a descuraja intrarea.
- construiți un gard sau un zid, fiind sigur că vă păstrați la limita proprietății proprii și căutați permisiunea de planificare, dacă este necesar.
- dacă încălcarea proprietății persistă, solicitați consultanță juridică.
daune agravate
dacă încălcarea este însoțită de un comportament înalt, insultător sau opresiv, instanța poate acorda despăgubiri agravate pentru a compensa reclamantul pentru suferința mentală și rănirea sentimentelor.
Access to Neighbour Land Act 1992
există anumite circumstanțe limitate în care un vecin poate avea acces la terenul dvs. fără permisiunea dvs. de a face reparații la propria proprietate sau de a efectua ‘lucrări de conservare de bază’. Dacă refuzați permisiunea, vecinul dvs. poate solicita instanței să acorde un ordin de acces în temeiul Legii privind accesul la terenurile învecinate din 1992. Cu toate acestea, legea se aplică numai pentru conservarea structurilor existente; nu se aplică permisiunii de a avea acces la terenul unui vecin pentru a facilita construirea unei noi dezvoltări, cum ar fi o nouă extindere.
neplăceri
de asemenea, puteți lua în considerare introducerea unei acțiuni pentru neplăceri private. Neplăcerile Private implică, în mod normal, interferența cu bucurarea de către reclamant a terenului lor, de obicei prin zgomot sau miros sau prin provocarea unor daune fizice reale asupra proprietății lor. În cazurile de deteriorare fizică a proprietății, cum ar fi daunele aduse terenului dvs. cauzate de betonul solid din pământ, daunele cauzate nu trebuie să fie banale sau trecătoare, dar nu trebuie să ducă la deprecierea efectivă a proprietății. Curtea va cântări interesul tău de a te bucura de pământul tău, împotriva interesului vecinului tău de a te bucura de al lor.
ce remedii sunt disponibile pentru neplăceri?
daunele pot fi acordate. Daunele trebuie, de obicei, să fie dovedite fie sub formă de daune materiale corporale, fie sub formă de daune de agrement, după cum reiese, de exemplu, din disconfort. Atunci când au fost cauzate daune materiale, regula generală pentru măsura daunelor este diferența dintre valoarea monetară a interesului proprietarului față de proprietate înainte și după producerea pagubei.
deși daunele sunt cele mai frecvente remedii în caz de neplăceri private, poate fi posibilă și obținerea unui ordin de reducere, ordonând vecinului dvs. să oprească, să înlăture sau să restricționeze o neplăcere sau să abandoneze planurile pentru o potențială neplăcere.
pereți de partid
dacă lucrările afectează un perete de partid, dispozițiile peretelui de partid etc. Se aplică legea din 1996. Legea stabilește un cadru pentru efectuarea lucrărilor la un zid de graniță comun și are o procedură de soluționare a litigiilor pentru a proteja interesele proprietarului alăturat, oferind în același timp proprietarului clădirii drepturile de care are nevoie pentru a-și desfășura lucrările.
un proprietar de clădire trebuie să respecte PWA 1996 dacă propune:
- efectuați lucrări la un perete de partid existent, de exemplu, făcându-l mai înalt sau mai scurt sau îndepărtând un piept de coș de fum;
- construiți un zid nou; sau
- efectuați lucrări de excavare în imediata apropiere a terenului sau clădirii proprietarului alăturat.
proprietarul clădirii trebuie să notifice proprietarul imobilului alăturat cu privire la lucrările pe care intenționează să le efectueze, inclusiv când intenționează să înceapă lucrările și o descriere completă a ceea ce intenționează să facă. Perioada de preaviz variază în funcție de tipul de muncă propus.
dacă, în termen de 14 zile de la notificarea dată, proprietarul proprietății adiacente nu a consimțit, se consideră că a apărut o dispută.
în cazul în care proprietarul clădirii și proprietarul imobilului adiacent nu pot ajunge la un acord discutând unul cu celălalt, aceștia pot numi un inspector comun care să întocmească un premiu, care să stabilească modul în care se vor desfășura lucrările. Dacă nu pot conveni asupra unui inspector comun, pot alege câte unul pentru a întocmi premiul împreună.
actul nu conține proceduri de executare pentru nerespectarea dispozițiilor sale. Cu toate acestea, dacă un vecin sau un constructor care efectuează lucrări în numele vecinului dvs. începe să lucreze, fără a fi anunțat în prealabil în mod corespunzător, puteți încerca să opriți lucrarea printr-o hotărâre judecătorească sau să solicitați alte căi de atac legale, cum ar fi daune-interese.
soluționarea alternativă a litigiilor
țineți cont de faptul că litigiile vecine sunt atât neatractive, cât și pot fi foarte costisitoare pentru un câștig mic. Este posibil să trebuiască să locuiți alături de vecinii dvs. mulți ani și cel mai bine este să încercați să mențineți relații de prietenie, dacă este posibil. Amintiți-vă, orice dispută cu vecinii trebuie să fie declarate atunci când vinde casa ta și ar putea fi extrem de off-punerea la un potențial cumpărător.
dacă problemele pot fi rezolvate prin negociere directă între părți, acesta ar fi lucrul sensibil de făcut. Dacă totuși, vorbești cu vecinul tău și nu ajungi nicăieri, poate merită să iei în considerare o formă de soluționare alternativă a litigiilor.
medierea, probabil în mâinile unui inspector independent, ar putea fi o modalitate bună de a se concentra asupra problemelor importante în litigiu și de a ajunge la soluții viabile și acceptabile pentru ambele părți, fără a fi nevoie să recurgă la litigii costisitoare și incerte.
rezolvarea oricărei dispute cât mai repede și pe cale amiabilă va permite, sperăm, vecinilor buni să devină prieteni buni.