poziția juridică a unui chiriaș atunci când expiră contractul de închiriere comercială va depinde de faptul dacă contractul de închiriere este supus legii privind proprietarul și chiriașul din 1954.
chiriașii comerciali rămân de obicei într-o proprietate atunci când un contract de închiriere a expirat, deoarece încă negociază termenii unui contract de închiriere nou, reînnoit cu proprietarul sau au un acord informal pentru a rămâne. Dacă un chiriaș comercial este pe un contract de leasing protejat sau neprotejat statutul lor juridic va fi afectată de circumstanțele specifice ale cazului. Factorii deosebit de importanți includ statutul de leasing în ceea ce privește Legea privind proprietarul și chiriașul din 1954, dacă chiriașul plătește încă chiria și dacă au loc noi negocieri de închiriere.
oricare ar fi specificul contractului de închiriere expirat al unui chiriaș comercial, este esențial să înțeleagă drepturile, riscurile și cel mai bun curs de acțiune pentru a asigura cel mai bun rezultat pentru afacerea lor.
chiriasii care sunt 12 luni sau mai mult de la sfârșitul unui contract de leasing comercial și doresc să-l reînnoiască, au fost servit un formular secțiunea 25 de către proprietar, dar sunt în speranța de a reînnoi contractul de leasing, sau sunt în căutarea de a pune capăt contractului de leasing ar trebui să citească orientările privind reînnoirea sau se încheie un contract de leasing comercial.
tipuri de leasing comercial
contractele de leasing protejate prin lege sunt acordate de securitate a mandatului, consolidarea foarte mult drepturile lor în cazul în care contractul de leasing expiră. Pentru chiriașii comerciali cu contracte de leasing protejate, atâta timp cât aceștia continuă să plătească chiria, ceea ce se întâmplă la expirarea contractului de leasing depinde în mare măsură de aceștia, deoarece contractul de închiriere se va transforma într-o închiriere periodică și va păstra protecția față de Act. Cu toate acestea, proprietarii pot lua măsuri specifice pentru a pune capăt contractului de închiriere, iar chiriașii doresc uneori să modifice termenii ocupației lor. În aceste cazuri, expirarea contractului de închiriere ar putea reprezenta provocări pentru chiriaș.
contractele de leasing excluse în mod specific de lege au o protecție juridică considerabil mai redusă. Cu toate acestea, contractele de leasing comerciale neprotejate au încă anumite drepturi și există pași pe care chiriașul îi poate lua pentru a ajunge la un rezultat acceptabil, în funcție de obiectivele lor, în cazul în care contractul de închiriere expiră.
contracte de leasing protejate
cu excepția cazului în care sunt excluse în mod expres în contractul de închiriere, majoritatea contractelor de leasing comerciale intră sub protecția Legii privind proprietarul și chiriașul din 1954. Legea oferă apoi chiriașilor comerciali dreptul de a ocupa în continuare o proprietate în aceleași condiții ca cele exprimate în contractul de închiriere inițial, dacă procesul legal de reînnoire nu a fost declanșat până la data expirării contractului de închiriere. Contractul de închiriere va deveni o închiriere periodică, iar chiriașii vor trebui să dea un preaviz de 3 luni înainte de eliberarea spațiilor.
chiriașii de leasing comercial pe o închiriere periodică sunt, de asemenea, acoperiți de lege atunci când vine vorba de dreptul de a solicita un nou contract de închiriere cu o chirie pe piață deschisă. Chiriașii ar putea dori să facă acest lucru dacă există scăderi ale prețurilor de închiriere la nivel de piață. Dacă chiriașul solicită un nou contract de închiriere, ar trebui să se asigure că este protejat și de lege pentru a păstra protecția legală în cazul în care proprietarul încearcă să pună capăt închirierii. În cazul în care proprietarul refuză să reînnoiască contractul de închiriere, chiriașii se pot adresa instanțelor pentru acordarea unui nou contract de închiriere.
în contractele de leasing comerciale protejate de lege, inclusiv închirierea periodică, proprietarii pot elimina drepturile de reînnoire ale chiriașului numai dacă proprietarul îi notifică chiriașului o notificare printr-un formular de Secțiune 25 și este capabil să dovedească „motive rezonabile” pentru reintroducerea proprietății. Exemple potențiale de motive care pot justifica chiriașilor renunțarea la proprietate includ:
- chiriașul care a întârziat în mod constant plata chiriei
- chiriașul care nu a efectuat reparații la proprietate (dacă termenii contractului de închiriere includeau o obligație de a face acest lucru)
- chiriașul care a încălcat grav una sau mai multe dintre obligațiile de leasing
- proprietarul intenționează să ocupe proprietatea în sine, fie în scopuri rezidențiale, fie în scopuri comerciale
- proprietarul intenționează să ocupe proprietatea în sine, fie în scopuri rezidențiale sau comerciale
- proprietarul intenționează să efectuați lucrări serioase asupra proprietății sau demolați proprietatea și trebuie să eliminați chiriașul pentru a realiza lucrarea
- închirierea comercială în întrebarea este pentru o parte dintr-o proprietate mai mare deținută de proprietar și proprietarul dorește să lase proprietatea în ansamblu
- proprietarul este capabil să ofere chiriașului cazare alternativă de o calitate adecvată
chiar și motivele mai frecvente pentru notificarea unui chiriaș comercial sunt adesea dificil de dovedit, lăsând chiriașii comerciali cu contracte de leasing protejate de lege într-o poziție puternică dacă doresc să rămână în proprietate.
contracte de leasing neprotejate
contractele de leasing comerciale sunt protejate automat de Legea privind proprietarul și chiriașul din 1954, cu excepția cazului în care proprietarul a urmat un protocol specific și a aranjat ca ambele părți să „contracteze” protecțiile Legii înainte de semnarea contractului de închiriere. Pentru a pune în aplicare contractarea, proprietarul trebuie să servească potențialul chiriaș cu o notificare oficială, chiriașul să răspundă cu o declarație care să ateste că înțeleg pe deplin drepturile pe care le pierd și eliminarea exprimată a protecției din Actul scris în contractul de închiriere înainte de semnarea acestuia.
dacă chiriașul poate dovedi că criteriile de mai sus nu au fost îndeplinite, atunci poate solicita în continuare drepturi în temeiul Legii. Cu toate acestea, dacă a fost întreprins protocolul corect, contractul de închiriere comercială nu este protejat, iar drepturile chiriașului de a rămâne în proprietate sau de a reînnoi contractul de închiriere odată ce a expirat nu sunt automate.
dacă contractul de închiriere anterior al unui chiriaș nu a fost protejat de lege, atunci chiriașii pot fi considerați a fi într-o „închiriere după bunul plac”, o poziție juridică vulnerabilă în care proprietarul are capacitatea evacuați chiriașul cu o notificare minimă și nu există niciun drept automat la un nou contract de închiriere.
dacă chiriașii ar refuza să plece, proprietarii ar putea lua măsuri precum „reintrarea pașnică” în cazul în care proprietarul ar putea schimba încuietorile proprietății sau ar putea începe procedurile judiciare pentru a obține un ordin de posesie. Proprietarii trebuie să funcționeze în cadrul legii și ar trebui ei sau oricine angajat de ei folosesc violența pentru a intra în proprietate sau față de chiriași, atunci ar putea fi acuzați de răspundere penală în temeiul legii penale din 1977.
dacă chiriașul a fost rugat să părăsească sediul de către proprietar și refuză, proprietarul ar fi trebuit să pună în aplicare o oprire a chiriei. Cu toate acestea, proprietarul va putea solicita profituri mesne pe durata în care chiriașul rămâne în proprietate după expirarea contractului de închiriere. Profiturile Mesne ar echivala cu valoarea de închiriere a spațiilor, astfel încât ar putea depăși ceea ce un chiriaș plătea în chirie. Chiriașii pot fi, de asemenea, trași la răspundere pentru pierderile suferite de proprietar în timpul ocupației lor post-închiriere, precum și pentru costul oricăror daune aduse proprietății.
în unele cazuri, atâta timp cât chiriașul plătește chiria și are o istorie bună cu proprietarul instanțele pot decide că contractul de închiriere a devenit un contract de leasing periodic. Acest lucru este probabil în special dacă există negocieri în curs cu proprietarul cu privire la o potențială reînnoire a contractului de închiriere. Chiriașii care se află în negocieri de închiriere ar trebui să fie precauți să semneze chiria scrisă după bunul plac, ceea ce i-ar împiedica să poată face o cerere de închiriere periodică și Protecție Față de Act, permițând în același timp proprietarului să continue să ia chiria.
consultanță juridică pentru contractele de leasing comerciale expirate
dacă contractul dvs. de leasing este protejat sau neprotejat poate fi confuz de înțeles, dar este esențial pentru a vă stabili drepturile și responsabilitățile cu privire la spațiile comerciale.
dacă Închiriați În prezent Spații Comerciale pe un contract de închiriere expirat, este recomandat să solicitați asistență juridică pentru a stabili dacă sunteți protejat de lege și ce măsuri puteți lua pentru a vă asigura în continuare drepturile asupra proprietății. Dacă nu plătiți chiria, proprietarul a solicitat să părăsiți sediul sau există o dispută și o întârziere în negocierea condițiilor de reînnoire a contractului de închiriere, este esențial să solicitați consultanță juridică pentru a asigura cel mai bun rezultat pentru afacerea dvs.
Disclaimer
aspectele cuprinse în acest articol sunt destinate exclusiv informării generale. Acest articol nu constituie consultanță juridică și nici nu este o declarație completă sau autoritară a legii și nu ar trebui tratată ca atare. Deși se depun toate eforturile pentru a se asigura că informațiile sunt corecte, nu se oferă nicio garanție, expresă sau implicită, cu privire la exactitatea acestora și nu se acceptă nicio răspundere pentru nicio eroare sau omisiune. Înainte de a acționa cu privire la oricare dintre Informațiile conținute în acest document, ar trebui să se solicite consultanță juridică de specialitate.