explicatia etica
sectiunea 3-4 din Codul de etica al agentilor imobiliari din Codul De etica al agentilor imobiliari defineste un acord de comision cu rata variabila dupa cum urmeaza: o listare in care se plateste O suma de comision daca firma brokerului de listare este cauza achizitionarii vanzarii si o alta suma de comision se plateste daca vanzarea rezulta din eforturile vanzatorului sau ale unui broker cooperant.
codul de etică și manualul Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (nar) privind politica de listare multiplă impun brokerilor de listare să dezvăluie un comision cu rată variabilă potențialilor brokeri cooperanți de îndată ce este practic. Ca răspuns la întrebările din partea potențialilor brokeri care au cooperat, agenții imobiliari de la Circus sunt, de asemenea, obligați să dezvăluie diferența dintre cele două rate.
odată ce un broker cooperant a fost informat că un comision cu rată variabilă este în joc, trebuie să dezvăluie aceste informații critice clientului său înainte ca clientul să facă o ofertă de cumpărare. Dezvăluirea este necesară pentru ca cumpărătorul să facă o ofertă competitivă informată. De exemplu, un cumpărător care face o ofertă identică cu o ofertă de la un cumpărător care este reprezentat de firma brokerului de listare care oferă un comision cu rată variabilă este în dezavantaj, deoarece comisionul referitor la cealaltă ofertă va fi mai mic. Rata mai mică a comisionului va aduce vânzătorului mai mulți bani, astfel încât este probabil să accepte oferta cumpărătorilor agentului lor, chiar dacă prețul de ofertă al ambilor cumpărători este același.
aplicarea practică a comisionului cu rată variabilă
atunci când un agent imobiliar listează o casă, negociază comisionul de vânzare și taxa care trebuie plătită de vânzător. Pentru exemplul nostru, vom folosi 6% din prețul de vânzare al casei ca taxă convenită. Agentul și vânzătorul discuta apoi taxa de co-op, care va fi oferit altor brokeri în cazul în care aduc un cumpărător gata dispus și capabil să cumpere casa. Această taxă este cunoscută în mod obișnuit ca agent cumpărător, subagent sau taxă de licențiere a tranzacției.
deși poate fi obișnuit să oferiți 50% din comisionul total agentului cumpărătorului, nu trebuie să fie cazul. Un agent de listare poate decide să perceapă 6% și co-op la 2,5%. Acest aranjament este bine, atâta timp cât este convenit de către agent și vânzător. Pentru exemplul nostru, agentul și vânzătorul sunt de acord să coopereze la 3% din prețul de vânzare al casei cu un broker care aduce un cumpărător. Această cifră este apoi plasată în lista multiplă pentru a notifica tuturor brokerilor ceea ce brokerul vânzătorului oferă drept compensație pentru aducerea unui cumpărător gata, dispus și capabil.
dacă agentul vânzătorului oferă un plan de comision cu rată variabilă, discuția se va concentra asupra comisionului pe care agentul îl va percepe vânzătorului dacă agentul este cel care aduce cumpărătorul. Ca și în cazul tuturor comisioanelor și taxelor imobiliare, acestea sunt negociabile. Pentru exemplul nostru, agentul și vânzătorul sunt de acord cu o taxă de 5% dacă agentul aduce cumpărătorul. Acest tip de aranjament este cunoscut sub numele de agenție duală sau desemnată. Cu o agenție dublă sau desemnată, agentul vânzătorului reprezintă acum și cumpărătorul și trebuie dezvăluit și convenit de către agent și vânzător atunci când listează casa.
după cum sa menționat anterior, agentul vânzătorului trebuie să dezvăluie că există un comision cu rată variabilă în joc pentru toți ceilalți brokeri. În multe cazuri, acest lucru se face direct în sistemul multi-listă.
dacă sunteți un cumpărător de lucru cu un agent imobiliar și au interes într-o proprietate poate doriți să afle dacă orice alte propuneri de acord în joc și, dacă da, este de la același birou imobiliare (agent desemnat) sau o situație de agenție dublă în cazul în care agentul vânzătorului are cumpărător. Dacă da, este important să verificați și să vedeți dacă există un comision cu rată variabilă în joc și, dacă da, cât este diferența de comision. Acest lucru necesită un simplu apel, e-mail sau text de la agentul dvs. către agentul vânzătorului, iar codul de etică cere ca agentul vânzătorului să divulge aceste informații.
tu, cumpărătorul, ai putea face o ofertă de preț completă și să fii supralicitat de un cumpărător care lucrează cu agentul vânzătorului sau brokerajul care face aceeași ofertă, deoarece comisionul cu rată variabilă era în joc. Dacă vânzătorul acceptă oferta dvs., ar trebui să plătească comision de 6% (3% brokerului de listare și 3% agentului/brokerului cumpărătorului) în loc de comisionul cu rată variabilă de 5% convenit între vânzător și agentul său și brokeraj. Oferta dvs. netă este cu 1% mai mică decât oferta concurentă din cauza variabilei.
oamenii își pierd uneori casele pe care încearcă să le cumpere și nu știu niciodată de ce. Se poate ajunge la a pune întrebările corecte. Asigurați-vă că agentul dvs. este conștient de scenariul de comision cu rată variabilă și de multe alte condiții care există, astfel încât oferta dvs. să fie cea mai bună.
Cunoașterea este putere!