som den berömda TV tvål tema melodi har det ”alla behöver goda grannar”. Men vad händer om, långt ifrån att vara en god granne, personen i angränsande egendom inkräktar på ditt land?
Tänk på detta scenario: din granne bygger en förlängning upp till gränslinjen. Grunden för förlängningen går under ditt land och byggarna kom på ditt land, medan du var borta på semester, för att bygga grunden. Din granne har bygglov för sin förlängning men du har inte fått något meddelande om arbetena. Du kan nu inte odla något på gränsen bredvid förlängningen på grund av solid betong i marken. Naturligtvis är du inte glad över det här. Så vad gör du?
det första du ska göra är att prata med din granne om det och försöka lösa problemet mellan er. Det finns dock vissa situationer där detta helt enkelt inte kommer att vara effektivt och du kan behöva överväga att ta juridisk rådgivning. Till exempel, i det här fallet är din granne osannolikt att samtycka till att ta ner den helt nya förlängningen som de just har byggt till stor kostnad.
intrång
du kanske kan väcka talan mot din granne för intrång.
intrång är olaglig närvaro av en person på land i besittning av en annan. Många olika åtgärder kan utgöra intrång, inklusive:
- att felaktigt sätta sin fot på någon annans mark eller rida eller köra över den;
- ta i besittning eller utvisa personen i besittning;
- olagligt kvar efter tillstånd löper ut;
- förstöra något permanent fäst vid den; Placera eller fixa något på den;
- invaderande luftrum ovanför den; eller
- felaktigt tar mineraler från den.
genom att komma in på ditt land utan tillstånd och genom att permanent fästa betongen på ditt land har din granne begått intrång.
hur man handskas med intrång grannar
de två viktigaste rättsmedel tillgängliga för dig är att få ett föreläggande och skadestånd.
ett föreläggande är användbart eftersom det kräver att överträdaren stoppar överträdelsen. Därför kan ett föreläggande erhållas för att kräva att din granne tar bort grunden. Ett föreläggande tilldelas emellertid efter domstolens bedömning och de kan göra skadestånd i stället. En av de faktorer som domstolen kommer att ta hänsyn till när man överväger att utöva sitt utrymme för skönsmässig bedömning är om sökanden har försenat ansökan. Därför måste du vara snabb att söka ett föreläggande om du tror att det är lämpligt botemedel.
generellt kommer skadestånd att tilldelas i stället för ett föreläggande där:
- skadan på kärandens lagliga rätt är liten;
- det kan uppskattas i pengar;
- det kan kompenseras tillräckligt med en liten betalning; och
- det skulle vara förtryckande för svaranden att bevilja ett föreläggande.
överträdelse är ovanligt genom att markägaren inte behöver visa skada på sin egendom för att tilldelas skadestånd, han måste bara visa att hans äganderätt har eller störs. Nominella skador kommer att tilldelas för intrång där intrång är mindre. Skadestånd för intrång bedöms av domstolen i form av förlust för käranden; den förmån som inkräktaren har fått vid användning av marken och vilken summa parterna hypotetiskt skulle ha kommit överens om rätten att använda marken.
hur man stoppar en inkräktande granne
det finns flera lagliga sätt att be din granne att sluta komma på ditt land eller hindra dem från att göra det. Dessa inkluderar:
- om du fångar din granne på ditt land utan tillstånd, fråga dem varför de är där och be dem sedan lämna. Att fråga dem varför de är på ditt land kan ge dig en bra uppfattning om de kan göra det igen och om de har några dolda motiv för att vara där.
- leverera din granne ett skriftligt brev som ber dem att inte komma in i ditt land utan tillstånd igen, och behåll en kopia för dina register om du vidtar rättsliga åtgärder senare.
- sätt upp ’privat egendom ’eller’ ingen överträdelse ’ tecken på att statliga överträdare kommer att åtalas för att avskräcka inträde.
- Bygg ett staket eller en vägg, var noga med att hålla dig till din egen fastighets gräns och söka bygglov om det behövs.
- om överträdelsen kvarstår, sök juridisk rådgivning.
grovt skadestånd
om överträdelsen åtföljs av höghänt, förolämpande eller förtryckande beteende kan domstolen bevilja grov skadestånd för att kompensera käranden för psykisk nöd och skada på känslor.
Access to neighboring Land Act 1992
det finns vissa begränsade omständigheter där en granne kan få tillgång till din mark utan ditt tillstånd att reparera sin egen egendom eller utföra ’grundläggande bevarandearbeten’. Om du vägrar tillstånd kan din granne ansöka till domstolen om att bevilja en åtkomstorder enligt Access to neighboring Land Act 1992. Lagen gäller emellertid endast för bevarande av befintliga strukturer; det gäller inte tillstånd att få tillgång till grannens mark för att göra det lättare att bygga en ny utveckling, till exempel en ny förlängning.
olägenhet
du kan också överväga att väcka talan för privat olägenhet. Privat olägenhet innebär normalt störningar i kärandens åtnjutande av deras mark, vanligtvis genom buller eller lukt eller genom att orsaka faktisk fysisk skada på deras egendom. I händelse av fysisk skada på fastigheten, såsom skador på din mark orsakad av fast betong i marken, får skadan inte vara trivial eller flyktig men behöver inte leda till faktiska avskrivningar på din egendom. Domstolen kommer att väga upp ditt intresse för att njuta av ditt land, mot din granns intresse för att njuta av deras.
vilka åtgärder finns tillgängliga för olägenhet?
skadestånd kan beviljas. Skador måste vanligtvis bevisas antingen i form av materiella skador på egendom eller i form av rekreationsskador, vilket framgår av till exempel obehag. När skador på egendom har orsakats är den allmänna regeln för skadeståndsmåttet skillnaden mellan pengarvärdet av ägarens intresse för fastigheten före och efter skadan.
även om skador är den vanligaste lösningen vid privat olägenhet kan det också vara möjligt att få ett föreläggande att minska, beställa din granne att stoppa, ta bort eller begränsa en olägenhet eller överge planer för en potentiell olägenhet.
Partiväggar
om verken påverkar en partivägg, bestämmelserna i Partiväggen etc. Lag 1996 kommer att tillämpas. Lagen fastställer en ram för att utföra arbeten till en gemensam gränsvägg och har ett tvistlösningsförfarande för att skydda den angränsande ägarens intressen, samtidigt som byggnadsägaren får de rättigheter den behöver för att utföra sina verk.
en fastighetsägare måste följa PWA 1996 om den föreslår att:
- utföra arbeten på en befintlig festvägg, t.ex. att göra den längre eller kortare eller ta bort ett skorstensbröst;
- bygga en ny vägg; eller
- utföra utgrävningsarbeten i närheten av den angränsande ägarens mark eller byggnad.
fastighetsägaren måste meddela den angränsande fastighetsägaren om de arbeten de avser att utföra, inklusive när de planerar att starta arbetena och en fullständig beskrivning av vad de planerar att göra. Uppsägningstiden varierar beroende på vilken typ av arbete som föreslås.
om den angränsande fastighetsägaren inte har samtyckt inom 14 dagar efter det att meddelandet meddelats, anses en tvist ha uppstått.
om fastighetsägaren och den angränsande fastighetsägaren inte kan nå en överenskommelse genom att prata med varandra, kan de utse en gemensam besiktningsman för att upprätta en ’utmärkelse’, som anger hur arbetet ska utföras. Om de inte kan komma överens om en gemensam besiktningsman, de kan välja en vardera för att utarbeta priset tillsammans.
lagen innehåller inga verkställighetsförfaranden för underlåtenhet att följa dess bestämmelser. Men om en granne eller en byggmästare som utför arbete för din grannes räkning börjar arbeta, utan att först ha meddelat på rätt sätt, kan du försöka stoppa arbetet genom ett domstolsförbud eller söka annan rättslig prövning, t.ex. skadestånd.
alternativ tvistlösning
Tänk på att grannstvister är både oattraktiva och kan vara mycket kostsamma för liten vinst. Du kanske måste bo bredvid dina grannar i många år och det är bäst att försöka upprätthålla vänliga relationer om det alls är möjligt. Kom ihåg att eventuella tvister med dina grannar måste deklareras när du säljer ditt hem och kan vara mycket avskräckande för en potentiell köpare.
om problemen kan lösas genom direkt förhandling mellan parterna, skulle det vara det förnuftiga att göra. Om du dock pratar med din granne och du kommer ingenstans kan det vara värt att överväga någon form av alternativ tvistlösning.
medling, kanske i händerna på en oberoende inspektör, kan vara ett bra sätt att fokusera på vad de viktiga frågorna i tvisten är och komma fram till lösningar som är genomförbara och acceptabla för båda parter utan att behöva tillgripa kostsamma och osäkra tvister.
att lösa eventuella tvister så snabbt och vänligt som möjligt kommer förhoppningsvis att låta goda grannar bli goda vänner.