en hyresgästs rättsliga ställning när deras kommersiella hyresavtal löper ut beror på om deras hyresavtal omfattas av hyresvärden och Hyresgästlagen 1954.
kommersiella hyresgäster förblir vanligtvis i en fastighet när ett hyresavtal har löpt ut eftersom de fortfarande förhandlar om villkoren för ett nytt, förnyat hyresavtal med hyresvärden eller de har ett informellt avtal att stanna kvar. Om en kommersiell hyresgäst är på ett skyddat eller oskyddat leasingavtal kommer deras rättsliga status att påverkas av de specifika omständigheterna i ärendet. Särskilt viktiga faktorer är hyresstatusen i termer av hyresvärden och Hyresgästlagen 1954, om hyresgästen fortfarande betalar hyra och om nya hyresavtal äger rum.
oavsett detaljerna i en kommersiell hyresgästs utgångna hyresavtal är det viktigt att de förstår sina rättigheter, risker och den bästa åtgärden för att säkerställa det bästa resultatet för sin verksamhet.
hyresgäster som är 12 månader eller mer från slutet av ett kommersiellt leasingavtal och vill förnya det, har fått ett avsnitt 25-formulär av hyresvärden men hoppas kunna förnya hyresavtalet eller vill avsluta hyresavtalet bör läsa vägledningen om att förnya eller avsluta ett kommersiellt leasingavtal.
typer av kommersiella leasingavtal
leasingavtal som skyddas av lagen beviljas säkerhet i besittningsrätt, kraftigt stärka sina rättigheter om hyresavtalet löper ut. För kommersiella hyresgäster på skyddade leasingavtal, så länge de fortsätter att betala hyra vad som händer när hyresavtalet löper ut är till stor del upp till dem som hyresavtalet kommer att förvandlas till en periodisk hyresrätt och behålla skyddet från lagen. Hyresvärdar kan dock vidta specifika åtgärder för att avsluta hyresavtalet och hyresgäster vill ibland ändra villkoren för deras yrke. I dessa fall kan hyresavtalets utgång utgöra utmaningar för hyresgästen.
hyresavtal som specifikt utesluts av lagen har betydligt mindre rättsligt skydd. Oskyddade kommersiella leasingavtal har dock fortfarande vissa rättigheter och det finns åtgärder som hyresgästen kan vidta för att nå ett acceptabelt resultat, beroende på deras mål, om hyresavtalet löper ut.
skyddade hyresavtal
om inte uttryckligen utesluts i hyresavtalet, kommer de flesta kommersiella hyresavtal under skydd av hyresvärden och Hyresgästlagen 1954. Lagen ger sedan kommersiella hyresgäster rätt att hålla ockuperar en fastighet på samma villkor som uttrycks i den ursprungliga hyresavtalet om den lagstadgade förnyelseprocessen inte utlöstes av hyresavtalet utgångsdatum. Hyresavtalet kommer att bli en periodisk hyresrätt och hyresgästerna måste ge 3 månaders varsel innan de lämnar lokalerna.
kommersiella hyresavtal hyresgäster på en periodisk hyresrätt omfattas också av lagen när det gäller rätten att söka ett nytt hyresavtal med en öppen marknadshyra. Hyresgäster kanske vill göra detta om det finns droppar i marknadsomfattande hyrespriser. Om hyresgästen söker ett nytt hyresavtal bör de se till att det också skyddas av lagen för att behålla rättsligt skydd om hyresvärden försöker avsluta hyresavtalet. Om hyresvärden vägrar att förnya hyresavtalet kan hyresgäster ansöka till domstolarna om att ett nytt hyresavtal ska beviljas.
i kommersiella hyresavtal som skyddas av lagen, inklusive periodisk hyresrätt, kan hyresvärdar bara ta bort hyresgästens förnyelserätt om hyresvärden betjänar hyresgästen ett meddelande Genom ett avsnitt 25-formulär och kan bevisa ”rimliga skäl” för återtagande av fastigheten. Potentiella exempel på grunder som kan motivera hyresgästerna avstå från fastigheten inkluderar:
- hyresgästen har konsekvent försenat att betala sin hyra
- hyresgästen som inte gör reparationer på fastigheten (om villkoren i hyresavtalet ingår en skyldighet att göra det)
- hyresgästen har allvarligt brutit mot en eller flera av hyresförpliktelserna
- hyresvärden har planer på att ockupera egendomen själva, antingen för bostads-eller affärsändamål
- hyresvärden har planer på att ockupera egendomen utföra seriöst arbete på fastigheten eller riva fastigheten och behöver ta bort hyresgästen för att utföra arbetet
- den kommersiella hyresavtalet i frågan är om en del av en större fastighet som ägs av hyresvärden och hyresvärden vill släppa ut fastigheten som helhet
- hyresvärden kan erbjuda hyresgästen alternativt boende av lämplig kvalitet
även de vanligaste grunderna för att betjäna en kommersiell hyresgäst är ofta svåra att bevisa, vilket lämnar kommersiella hyresgäster med hyresavtal skyddade av lagen i en stark position om de vill stanna kvar i fastigheten.
oskyddade hyresavtal
kommersiella hyresavtal skyddas automatiskt av hyresvärden och Hyresgästlagen 1954 om inte hyresvärden har följt ett specifikt protokoll och ordnat att båda parter ”kontrakterar” av lagens skydd innan hyresavtalet undertecknas. För att genomföra den upphandlande ut kräver hyresvärden att tjäna den blivande hyresgästen med ett formellt meddelande, hyresgästen att svara med en förklaring om att de till fullo förstår de rättigheter de förlorar, och uttryckt avlägsnande av skydd från lagen skrivs in i hyresavtalet innan det undertecknas.
om hyresgästen kan bevisa att ovanstående kriterier inte uppfylldes kan de fortfarande hävda rättigheter enligt lagen. Men om det korrekta protokollet genomfördes är det kommersiella hyresavtalet inte skyddat och hyresgästens rättigheter att stanna kvar i fastigheten eller förnya hyresavtalet när det har löpt ut är inte automatiska.
om en hyresgästs tidigare hyresavtal inte skyddades av lagen kan hyresgäster anses vara i en” hyresrätt efter behag”, en sårbar rättslig ställning där hyresvärden har förmågan att vräka hyresgästen med minimal varsel och det inte finns någon automatisk rätt till nytt hyresavtal.
om hyresgästerna skulle vägra att lämna hyresvärdar skulle kunna vidta åtgärder som” fredlig återinträde ” där hyresvärden kunde ändra lås på fastigheten eller inleda domstolsförfaranden för att få en Besittningsorder. Hyresvärdar måste verka inom lagen och om de eller någon som anställts av dem använder våld för att komma in i fastigheten eller mot hyresgästerna kan de debiteras för straffrättsligt ansvar enligt strafflagen 1977.
om hyresgästen ombads att lämna lokalerna av hyresvärden och vägrar, borde hyresvärden ha infört ett hyrestopp. Hyresvärden kommer dock att kunna göra anspråk på mesne-vinster under den tid som hyresgästen förblir i fastigheten efter att hyresavtalet löper ut. Mesne vinster skulle motsvara uthyrning värdet av lokalerna så kan överstiga vad en hyresgäst betalade i hyra. Hyresgäster kan också hållas ansvariga för förluster som hyresvärden har ådragit sig under sin anställning efter hyresavtalet samt kostnaden för eventuella skador på fastigheten.
i vissa fall, så länge hyresgästen betalar hyra och har en bra historia med hyresvärden kan domstolarna bestämma att hyresavtalet har blivit ett periodiskt leasingavtal. Detta är särskilt troligt om det pågår förhandlingar med hyresvärden om en potentiell förnyelse av hyresavtalet. Hyresgäster som är i hyresförhandlingar bör vara försiktiga med att underteckna skriftlig hyresrätt efter vilja vilket skulle hindra dem från att kunna göra anspråk på periodisk hyresrätt och skydd från lagen samtidigt som hyresvärden kan fortsätta ta hyra.
juridisk rådgivning för utgångna kommersiella hyresavtal
om ditt hyresavtal är skyddat eller oskyddat kan vara förvirrande att förstå men är avgörande för att fastställa dina rättigheter och skyldigheter avseende affärslokalerna.
om du för närvarande hyr affärslokaler på ett utgånget hyresavtal rekommenderas att du söker juridisk rådgivning för att kontrollera om du är skyddad av lagen och vilka åtgärder du kan vidta för att ytterligare säkra dina rättigheter till fastigheten. Om du inte betalar hyra, hyresvärden har begärt att du lämnar lokalerna, eller om det finns en tvist och försening i förhandlingarna om villkoren för en hyresavtal förnyelse, är det viktigt att du söker juridisk rådgivning för att säkra det bästa resultatet för ditt företag.
ansvarsfriskrivning
frågorna i denna artikel är endast avsedda för allmän information. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning, inte heller är det en fullständig eller auktoritativ redogörelse för lagen, och bör inte behandlas som sådan. Medan alla ansträngningar görs för att säkerställa att informationen är korrekt, ges ingen garanti, uttrycklig eller underförstådd, om dess noggrannhet och inget ansvar accepteras för eventuella fel eller försummelser. Innan du agerar på någon av informationen häri, expert juridisk rådgivning bör sökas.