det har fastställts att Torontos fastighetsmarknaden är, i stort sett, uppbyggd av till synes okuvliga fundamenta snarare än att drivas av irrationell överflöd — även om dessa tecken existerar — men med sådana enorma värderingsökningar, det finns en ihållande känsla av att allt oundvikligen måste komma att krascha ner.
” om priserna fördubblades på sju år är det cirka 10% per år”, säger Scott Ingram, en fastighetsmäklare och auktoriserad revisor i Toronto. ”Toronto och Vancouver marknaderna har blivit mer fristående från de traditionella grunderna. Vi har haft en historiskt låg ränteperiod de senaste sju åren. Pengar är billigare och människor kastar det i bostäder.”
Toronto och Dallas-Fort Worth fortsätter jockeying för manteln i Nordamerikas snabbast växande stad, och med förmodligen den mest nödvändiga grundläggande befolkningstillväxten, som visar nary ett tecken på att minska, kommer stadens väldokumenterade obalans mellan utbud och efterfrågan att fortsätta. Det betyder att bostadspriserna kommer att fortsätta eskalera, men logiken dikterar inte att det måste finnas ett lock?
för att belysa hur mycket priserna har stigit på under ett decennium noterade Ingram att även om Torontos bostadsvärden sjönk med 50%, skulle de bara återvända till 2014-priserna.
”antingen sjunker priserna eller inkomsterna ökar. Kanske går priserna åt sidan ett tag, men det skulle ta lång tid för inkomsterna att komma ikapp,” sa Ingram. ”Den långsiktiga genomsnittliga tillväxttakten över 20 år för hus är 8% och för lägenheter är det 7%, och om det går högre än det kommer det sannolikt att bli en viss regression till medelvärdet. Just nu är den femåriga lägenhetsgraden 10,36%, vilket inte är hållbart.
” det andra som också kastar oss lite är när utländska pengar kommer in på marknaden. Du tittar på lokala priser och lokala inkomster, men vad händer om det inte är lokala inkomster som används för att köpa? Vad händer om det är rika människor från andra delar av världen som köper fastigheter här, oavsett om de bor här eller inte? Det förklarar delvis varför priserna har lossnat från lokala inkomster.”
Toronto Regional Real Estate Board senaste statistik visade att fristående bostadspriserna steg med 27.7% jämfört med föregående år i oktober till i genomsnitt $1,540,432, men Ingram tillade att, förutom budgivning krig, det finns andra kumulativa skäl för snabb prisuppskattning.
” ta ett hus på 1,6 miljoner dollar och sälj det och flytta till ett annat hus på 1,6 miljoner dollar. Provinsiella och kommunala överföringsskatter i Toronto handlar om $57,000, och om du betalar 5% provision på din $1.6 miljoner försäljning, det är $ 80,000, så med advokat och mover avgifter du är på ca $140,000 att flytta. Jag ser att fler människor lägger pengarna för att förbättra sina nuvarande hus och stanna kvar. Detta bidrar till obalansen mellan utbud och efterfrågan, vilket ökar pristrycket.”
även om det kan förklara varför Torontos bostadspriser är orimliga, verkar de underliggande grunden inte äventyras. Faktum är att för att fundamentals ska förångas i en sådan grad att Torontos bostadsmarknad skulle krascha, skulle flera scenarier behöva inträffa samtidigt, vilket Robert Hogue, seniorekonom vid RBC Economics, säger är osannolikt.
” du skulle behöva en kombination av faktorer, en är demografi — du skulle behöva se invandring kollaps, till exempel, samtidigt som du skulle ha stigande ränta, samtidigt som du skulle ha en enorm byggboom som skapade överskott bostäder,” sade han. ”Det skulle ta den typen av kombination.”
sedan igen, konstigare saker har hänt.
” efter att vi gick igenom en pandemi skulle jag säga att allt är en möjlighet, men det är en fråga om sannolikhet, och sannolikheten för detta är väldigt liten vid denna tidpunkt. Men det är inte omöjligt att föreställa sig scenarier där du skulle hamna i den situationen.”
inflationen är dock stor och Hogue säger att det inte är otänkbart att Kanadas centralbank kan utjämna genom att vandra räntor före schemat. Om det hände skulle bostadsmarknaden skakas, men inte trippas, tillade han.
Hogue antar dessutom att den frenetiska aktiviteten på Torontos bostadsmarknad i höst kan hänföras till köpare som förutser räntehöjningar och låser in mer gynnsamma räntor medan de kan. Oavsett deras skäl, sådant beteende bespeaks överflöd, irrationell eller på annat sätt.
” vi såg en moderering genom sommaren, så vår uppfattning är att marknaden börjar lugna sig och bete sig mer rationellt, men i September, och särskilt i oktober, indikerar de tidiga siffrorna att det fortfarande finns många budkrig där ute som producerar betydande prisökningar, vilket fortfarande är symptomatiskt för en viss grad av överflöd där ute på marknaden, säger Hogue. ”Det kan vara lite överprissättning, men med tanke på grunden är det rättvist att förvänta sig att bostadspriserna skulle vara starka och höga i GTA. Om det fanns oro för en bubbla skulle det ha varit oro för de senaste 15 åren, men vi har inte sett en marknadskrasch, så det finns något grundläggande. Många marknadsaktörer tror verkligen att detta är en välstödd marknad.”