om en deposition inte har skyddats inom föreskriven tid, hyresvärdar måste returnera depositionen till hyresgästen eller ansikte hindras från att återvinna innehav av fastigheten.
problemet
för närvarande måste hyresvärdar skydda en insättning med ett auktoriserat system inom 30 dagar efter mottagandet.
om en deposition mottogs mellan 6 April 2007 och 5 April 2012 hyresvärdar var skyldiga att skydda depositionen inom 14 dagar efter mottagandet. Från och med den 6 April 2012 förlängdes perioden till 30 dagar som den är för närvarande. Det är också nu så att om hyresvärden fick en deposition före den 6 April 2007 måste hyresvärden ha skyddat depositionen senast den 24 juni 2015.
vi har skapat en infografik för att klargöra denna process. Klicka här för att se den.
konsekvenserna av att inte göra det är allvarliga, och domstolen kräver strikt efterlevnad. Det spelar ingen roll om hyresvärden ens är en dag sen, samma sanktioner gäller. Med detta sagt kan sanktionerna variera beroende på hur allvarlig hyresvärdens beteende är, som förklaras nedan.
om insättningen inte var skyddad i tid, kommer en hyresvärd inte att kunna återhämta sig genom att betjäna ett avsnitt 21-meddelande tills de har följt reglerna. Den oskyddade insättningen kommer att göra meddelandet ogiltigt och förfaranden baserade på det kommer att misslyckas.
hyresvärden kan fortfarande kunna återhämta innehav genom avsnitt 8 meddelandeförfaranden om relevanta grunder upprättas. Det finns dock en risk att hyresgästen tar med sig sitt eget krav mot hyresvärden för att inte skydda insättningen i tid eller alls. Domstolen kan besluta att hyresvärden återbetalar depositionen och att hyresvärden betalar hyresgästen ett belopp på upp till tre gånger värdet av depositionen. Blygsamma överträdelser tenderar att locka ett straff på en gång insättningen och mer flagranta överträdelser upp till tre gånger insättningen.
om avsnitt 8-meddelandet är beroende av hyresgästens hyresskulder kan inlåningskravet kompensera hyresskulden och leda till att hyresvärden inte kan förlita sig på den obligatoriska marken 8. Domstolen kan göra en order av diskretionära skäl, men det kanske inte – lämnar hyresvärden med rättegångskostnader, obetald hyra och ingen besittning. Klart om hyresgästens deposition fordran helt släcker hyran efterskott är det mycket troligt att innehav fordran kommer att misslyckas.
lösningen
så vad är en hyresvärd att göra? Depositionen måste återbetalas. Om depositionen återbetalas gäller inte den första sanktionen; hyresvärden kommer att kunna betjäna ett giltigt avsnitt 21-meddelande (förutsatt att de andra kraven är gjorda, se vår blogg om att betjäna ett giltigt avsnitt 21-meddelande).
den andra sanktionen kan också bli mindre allvarlig-om hyresvärden returnerar depositionen till hyresgästen är det mer troligt att domstolen kommer att beställa en lägre strafftal betalas till hyresgästen.
hur man betalar tillbaka
det är viktigt att notera att hyresvärden måste kunna bevisa att depositionen faktiskt har återlämnats till hyresgästen. Detta är inte svårt om hyresvärden inte har skyddat insättningen och har hyresgästens bankuppgifter.pengarna kan enkelt överföras till hyresgästens konto och kontoutdraget kommer att fungera som bevis på betalning.
om insättningen är skyddad inom ett system sent, måste hyresvärden göra en begäran till det specifika insättningsskyddssystemet för insättningen returneras. Systemets förfarande måste användas: hyresvärden kan inte använda sina egna medel för att återbetala ett belopp som motsvarar insättningen. Svårigheten i detta scenario är att hyresgästen kan undvika återbetalning av insättningen via systemet och tills systemet bekräftar att insättningen har återbetalats till hyresgästen, kommer hyresvärden inte att kunna betjäna ett giltigt avsnitt 21-meddelande. Detta kan innebära att det är omöjligt att återställa innehav med hjälp av avsnitt 21-proceduren. Hyresvärden måste antingen ta risken att förlita sig på Avsnitt 8-förfaranden eller vänta på att hyresgästen lämnar frivilligt.
föreskriven Information
den nödvändiga informationen som föreskrivs av depositionssystemet som hyresvärden använder måste också serveras på hyresgästen inom de tidsramar som anges ovan.
underlåtenhet att betjäna den föreskrivna informationen kommer också att leda till att hyresvärden inte kan betjäna ett avsnitt 21-meddelande. Till skillnad från att skydda insättningen kan hyresvärden helt enkelt lösa detta problem genom att betjäna den föreskrivna informationen innan avsnitt 21-meddelandet serveras.
de monetära påföljderna för att inte skydda en insättning på rätt sätt är också tillämpliga på underlåtenhet att betjäna den föreskrivna informationen. Det är dock troligt att någon påföljd kommer att ligga i den nedre änden av skalan eftersom detta misslyckande är ett mer blygsamt brott.
operativt datum
- nu
rekommendation
- hyresvärdar bör skydda insättningar och betjäna föreskriven information inom 30 dagar.
- om depositionen inte har skyddats i tid ska hyresvärden returnera depositionen till hyresgästen. Om insättningen inte returneras kommer hyresvärden inte att kunna få besittning med hjälp av avsnitt 21-förfarandet.
- om den föreskrivna informationen inte har delgivits i tid, eller om det inte finns några bevis för att den har delgivits i tid, bör hyresvärden delge den föreskrivna informationen innan han delger ett avsnitt 21-meddelande.
Vad är en hyresdeposition?
en hyresdeposition är ett belopp som betalas av en hyresgäst och innehas av en hyresvärd under hyresperioden. Pengarna fungerar som en deposition om en hyresgäst inte uppfyller sina skyldigheter enligt deras hyresavtal, det vill säga att täcka kostnaderna för eventuella skador på fastigheten under hyresavtalet.
när hyresvärden får en hyresgästs deposition måste de betala pengarna till ett hyresinlåningssystem inom 30 dagar, vilket håller pengarna säkert fram till slutet av hyresavtalet och hela eller delar av summan betalas tillbaka till hyresgästen.
vilka insättningar måste skyddas?
alla hyresdepositioner måste skyddas av ett auktoriserat hyresdepositionssystem. Detta är lagen från och med den 6 April 2007.
Vad är Hyresdepositionssystemet?
TDS är ett brittiskt statligt auktoriserat insättningsskyddssystem som innehar hyresdepositioner på uppdrag av hyresvärdar. I slutet av en hyresrätt betalas hela depositionen antingen tillbaka till hyresgästen, eller pengarna hålls tills eventuella tvister löses, till exempel hyresvärden som hävdar en del eller hela depositionen för att täcka kostnaderna för skador som orsakats av fastigheten under hyresrätten.
vad händer med räntan på insättningen?
detta beror på vilken typ av system som insättningen innehas av. Det finns två typer: frihetsberövande eller försäkrade.
en depå deposition systemet är gratis att använda eftersom räntan finansierar systemet. Schemaleverantören behåller alla räntor som intjänas av insättningen.
ett försäkrat hyresinlåningssystem är där en hyresvärd (eller agent som agerar på uppdrag av en hyresvärd) betalar en liten fast summa för att skydda en insättning på ett lämpligt konto. Eventuell upplupen ränta hålls vanligtvis av hyresvärden. För att undvika förvirring eller konflikt kring vem som har rätt till intresse, hyresavtalet bör ange vem som håller det när hyresavtalet är upp.