den etiska förklaringen
avsnitt 3-4 i fastighetsmäklaren iubbi: s etiska kod definierar ett provisionsarrangemang med rörlig ränta enligt följande: en notering där ett provisionsbelopp ska betalas om noteringsmäklarens företag är den upphandlande orsaken till försäljningen och ett annat provisionsbelopp ska betalas om försäljningen är resultatet av säljarens eller en samarbetsvillig mäklares ansträngningar.
Code of Ethics och National Association of Realtors (nar) handbok om Multiple notering Policy kräver notering mäklare att avslöja en rörlig ränta provision till potentiella samarbetande mäklare så snart det är praktiskt. Som svar på förfrågningar från potentiella samarbetsvilliga mäklare, fastighetsmäklare är också skyldiga att avslöja skillnaden mellan de två priserna.
när en samarbetande mäklare har blivit medveten om att en rörlig ränta provision är i spel, måste de lämna ut denna viktiga information till sin klient innan kunden gör ett erbjudande att köpa. Upplysningen är nödvändig för att köparen ska kunna göra ett informerat konkurrenskraftigt erbjudande. Till exempel är en köpare som gör ett erbjudande som är identiskt med ett erbjudande från en köpare som representeras av noteringsmäklarens företag som erbjuder en rörlig räntekommission en nackdel eftersom provisionen för det andra erbjudandet blir lägre. Den lägre provisionssatsen kommer att ge säljaren mer pengar så att de sannolikt kommer att acceptera deras agents köpare erbjudande även om erbjudandepriset för båda köparna är detsamma.
praktisk tillämpning av Variable Rate Commission
när en fastighetsmäklare listar ett hem förhandlar de om försäljningsprovision och avgift som ska betalas av säljaren. För vårt exempel kommer vi att använda 6% av bostadspriset som den överenskomna avgiften. Agenten och säljaren diskuterar sedan co-op-avgiften som kommer att erbjudas andra mäklare om de tar en redo villig och kapabel köpare att köpa hemmet. Denna avgift är allmänt känd som köparen agent, subagent, eller transaktions licenstagare avgift.
även om det kan vara vanligt att erbjuda 50% av den totala provisionen till köparens agent, behöver det inte vara fallet. En noteringsagent kan besluta att debitera 6% och co-op vid 2.5%. Detta arrangemang är bra så länge det överenskommits av agenten och säljaren. För vårt exempel, agenten och säljaren överens om att co-op på 3% av hemets försäljningspris med en mäklare som ger en köpare. Denna siffra placeras sedan i Multilistan för att meddela alla mäklare vad säljarens mäklare erbjuder som kompensation för att få en färdig, villig och kapabel köpare.
om säljarens agent erbjuder en plan för rörlig ränta kommer diskussionen att fokusera på vilken provision agenten debiterar säljaren om agenten är den som tar med köparen. Som med alla fastigheter provisioner och avgifter, de är förhandlingsbara. För vårt exempel kommer agenten och säljaren överens om en avgift på 5% om agenten tar med köparen. Denna typ av arrangemang är känd som en dubbel eller utsedd byrå. Med en dubbel eller utsedd byrå representerar säljarens agent nu också köparen och måste avslöjas och överenskommas av agenten och säljaren när han listar hemmet.
som tidigare nämnts måste säljarens agent avslöja att det finns en rörlig ränta i spel till alla andra mäklare. I många fall görs detta direkt i multilistsystemet.
om du är en köpare som arbetar med en fastighetsmäklare och har intresse för en fastighet kanske du vill att de ska ta reda på om några andra avtalsförslag i spel och i så fall är det från samma fastighetskontor (utsedd agent) eller en dubbel byrå situation där säljarens agent har köparen. I så fall är det viktigt att kontrollera och se om det finns en rörlig ränta provision i spel, och i så fall hur mycket är skillnaden i provision. Detta tar ett enkelt samtal, e-post eller text från din agent till säljarens agent och etiska koden kräver att säljarens agent avslöjar den informationen.
du, Köparen, kan göra ett fullt priserbjudande och bli överbjuden av en köpare som arbetar med säljarens agent eller mäklare som gör samma erbjudande eftersom den rörliga skatteprovisionen var i spel. Om säljaren tar ditt erbjudande, skulle de behöva betala 6% provision (3% till noteringen mäklare och 3% till köparens agent/mäklare) i stället för 5% rörlig ränta provision överenskommits mellan säljaren och hans agent och mäklare. Ditt nettoerbjudande är 1% mindre än det konkurrerande erbjudandet på grund av variabeln.
människor förlorar ibland hem de försöker köpa och vet aldrig riktigt varför. Det kan komma ner till att ställa rätt frågor. Se till att din agent är medveten om scenariot med rörlig ränta och många andra villkor som finns så att ditt erbjudande är det bästa det kan vara.
kunskap är makt!