a posição legal de um inquilino quando o seu arrendamento comercial expirar dependerá se o seu arrendamento está sujeito à Lei do senhorio e inquilino de 1954.
inquilinos comerciais geralmente permanecem em uma propriedade quando um arrendamento expirou porque ainda estão negociando os Termos de um novo arrendamento renovado com o proprietário ou têm um acordo informal para permanecer. Se um inquilino comercial está em um arrendamento protegido ou desprotegido, seu status legal será afetado pelas circunstâncias específicas do caso. Fatores particularmente importantes incluem o status de locações em termos da Lei do senhorio e inquilino de 1954, se o inquilino ainda está pagando aluguel e se novas negociações de arrendamento estão ocorrendo.
quaisquer que sejam as especificidades do arrendamento vencido de um inquilino comercial, é fundamental que eles entendam seus direitos, riscos e o melhor curso de ação para garantir o melhor resultado para seus negócios.
inquilinos que são 12 meses ou mais a partir do final de um contrato de arrendamento comercial e olhando para renová-lo, foram servidos uma seção 25 formulário pelo senhorio, mas estão esperando para renovar o contrato de arrendamento, ou estão olhando para acabar com o contrato de arrendamento deve ler a orientação sobre a renovação ou encerramento de um contrato de arrendamento comercial.
os tipos de arrendamento comercial
os arrendamentos protegidos pela Lei recebem segurança de posse, fortalecendo grandemente seus direitos se o arrendamento expirar. Para inquilinos comerciais em arrendamentos protegidos, desde que continuem pagando aluguel, o que acontece quando o arrendamento expira depende em grande parte deles, pois o arrendamento se transformará em um arrendamento periódico e manterá a proteção do ato. No entanto, os proprietários podem tomar medidas específicas para encerrar o arrendamento e os inquilinos às vezes desejam alterar os Termos de sua ocupação. Nesses casos, a expiração do contrato de arrendamento pode representar desafios para o inquilino.
os arrendamentos especificamente excluídos pela lei têm consideravelmente menos proteção legal. No entanto, os arrendamentos comerciais desprotegidos ainda têm certos direitos e há etapas que o inquilino pode tomar para alcançar um resultado aceitável, dependendo de seus objetivos, caso o arrendamento expire.
arrendamentos protegidos
a menos que expressamente excluído no contrato de arrendamento, a maioria dos arrendamentos comerciais estão sob a proteção do Landlord and Tenant Act 1954. A lei então dá aos inquilinos comerciais o direito de continuar ocupando uma propriedade nos mesmos termos expressos no contrato de arrendamento original se o processo de renovação estatutária não foi desencadeado pela data de vencimento do contrato. O arrendamento se tornará um arrendamento periódico e os inquilinos precisarão dar um aviso de 3 meses antes de desocupar as instalações.
locatários comerciais em locação periódica também são cobertos pela lei quando se trata do direito de buscar um novo arrendamento com aluguel em mercado aberto. Os inquilinos podem querer fazer isso se houver quedas nos preços de aluguel em todo o mercado. Se o inquilino procurar um novo arrendamento, ele deve garantir que ele também seja protegido pela lei, a fim de manter a proteção legal, caso o proprietário tente encerrar o arrendamento. Se o proprietário se recusar a renovar o contrato, os inquilinos podem solicitar aos tribunais que um novo contrato seja concedido.
em arrendamentos comerciais protegidos pela lei, incluindo arrendamento periódico, os proprietários só podem remover os direitos de renovação do inquilino se o senhorio atender ao inquilino um aviso por meio de um formulário da seção 25 e for capaz de provar “motivos razoáveis” para a reintegração de posse da propriedade. Exemplos potenciais de motivos que podem justificar a renúncia dos inquilinos à propriedade incluem:
- O inquilino ter consistente atrasado o pagamento de seus alugar
- O inquilino não fazer os reparos ao imóvel (se os termos do contrato de arrendamento, incluída a obrigação de fazê-lo)
- O locatário ter a sério violou uma ou mais das obrigações de leasing financeiro
- O senhorio tem planos para ocupar a propriedade em si, tanto para residencial ou fins comerciais
- O senhorio tem planos para realizar um trabalho sério na propriedade ou demolir a propriedade e necessidades para remover o locatário, a fim de realizar o trabalho
- comercial contrato de locação de questão é parte de uma grande propriedade do senhorio e o senhorio quiser deixar a propriedade como um todo
- O senhorio é capaz de oferecer o inquilino alojamento alternativo adequado de qualidade
Mesmo o mais razões comuns para a notificação em um comercial inquilino muitas vezes são difíceis de provar, deixando comercial de lojistas com concessões protegido pela lei em uma posição forte se desejam permanecer na propriedade.
arrendamentos desprotegidos
os arrendamentos comerciais são automaticamente protegidos pela Lei do senhorio e inquilino de 1954, a menos que o senhorio tenha seguido um protocolo específico e estabelecido que ambas as partes “contratem” as proteções da lei antes da assinatura do arrendamento. Para implementar a contratação, o locador deve atender ao possível inquilino com um aviso formal, o inquilino deve responder com uma declaração informando que eles entendem completamente os direitos que estão perdendo e a remoção expressa de proteção do ato que está sendo escrito no contrato antes de ser assinado.
se o inquilino puder provar que os critérios acima não foram atendidos, ele ainda poderá reivindicar direitos sob a lei. No entanto, se o protocolo correto foi realizado, o arrendamento comercial não está protegido e os direitos do inquilino de permanecer na propriedade ou renovar o arrendamento uma vez expirado não são automáticos.
se o arrendamento prévio de um inquilino não foi protegido pela lei, os inquilinos podem ser considerados em um “arrendamento à vontade”, uma posição legal vulnerável em que o proprietário tem a capacidade de despejar o inquilino com aviso prévio mínimo e não há direito automático a um novo arrendamento.Se os inquilinos se recusassem a deixar os proprietários seriam capazes de tomar ações como “reentrada pacífica”, onde o proprietário poderia mudar as fechaduras da propriedade ou iniciar um processo judicial para obter uma ordem de posse. Os proprietários devem operar dentro da lei e se eles ou qualquer pessoa contratada por eles usar a violência para entrar na propriedade ou para os inquilinos, então eles podem ser acusados de responsabilidade criminal sob a Lei de Direito Penal de 1977.
se o inquilino foi convidado a deixar as instalações pelo senhorio e se recusa, o senhorio deveria ter colocado em prática uma parada de aluguel. No entanto, o proprietário poderá reivindicar os lucros da mesne durante o período em que o inquilino permanecer na propriedade após o vencimento do arrendamento. Mesne lucros equivaleria ao valor de Locação das instalações para que pudesse exceder o que um inquilino estava pagando em aluguel. Os inquilinos também podem ser responsabilizados por perdas incorridas pelo proprietário durante sua ocupação pós-arrendamento, bem como pelo custo de quaisquer danos à propriedade.
em alguns casos, desde que o inquilino esteja pagando aluguel e tenha um bom histórico com os tribunais do senhorio, pode decidir que o arrendamento se tornou um arrendamento periódico. Isso é particularmente provável se houver negociações em andamento com o proprietário sobre uma potencial renovação do contrato de arrendamento. Os inquilinos que estão em negociações de aluguel devem ser cautelosos ao assinar um contrato de arrendamento por escrito à vontade, o que os impediria de poder reivindicar arrendamento periódico e proteção contra a lei, permitindo que o proprietário Continue alugando.
assessoria jurídica para arrendamentos comerciais vencidos
se o seu arrendamento está protegido ou desprotegido pode ser confuso para entender, mas é fundamental para verificar seus direitos e responsabilidades em relação às instalações comerciais.
se você estiver alugando instalações comerciais em um contrato de arrendamento expirado, é recomendável que você procure um advogado para verificar se você está protegido pela lei e quais medidas você pode tomar para garantir ainda mais seus direitos sobre a propriedade. Se você não está pagando aluguel, o proprietário solicitou que você saia das instalações, ou há uma disputa e atraso na negociação dos Termos de uma renovação de arrendamento, é fundamental que você procure aconselhamento jurídico para garantir o melhor resultado para o seu negócio.
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os assuntos contidos neste artigo destinam-se apenas a fins de Informação geral. Este artigo não constitui aconselhamento jurídico, nem é uma declaração completa ou autoritária da lei, e não deve ser tratado como tal. Embora todos os esforços sejam feitos para garantir que as informações estejam corretas, nenhuma garantia, expressa ou implícita, é dada quanto à sua precisão e nenhuma responsabilidade é aceita por qualquer erro ou omissão. Antes de agir sobre qualquer uma das informações aqui contidas, aconselhamento jurídico especializado deve ser procurado.