zoals het beroemde tv-soapthema luidt: “Everybody needs good neighbours”. Maar wat als, verre van een goede buur, de persoon in de aangrenzende eigendom inbreuk maakt op uw land?
overweeg dit scenario: uw buurman bouwt een extensie tot aan de grenslijn. De fundamenten voor de uitbreiding gaan onder uw land, en de bouwlieden kwamen in uw land, terwijl u op vakantie was, om de fundamenten te bouwen. Uw buurman heeft een bouwvergunning voor de verlenging, maar u heeft geen kennisgeving van de werken ontvangen. Je kunt nu niets meer op de grens naast de extensie laten groeien door massief beton in de grond. Natuurlijk ben je hier niet blij mee. Wat doe je dan?
het eerste wat u moet doen is er met uw buurman over praten en proberen het probleem tussen u op te lossen. Echter, er zijn een aantal situaties waarin dit gewoon niet effectief zal zijn en u kan nodig zijn om te overwegen het nemen van juridisch advies. Bijvoorbeeld, in dit geval is het onwaarschijnlijk dat uw buurman toestemming om te nemen van de gloednieuwe extensie die ze net hebben gebouwd tegen grote kosten.
overtreding
u kunt mogelijk een vordering instellen tegen uw buurman wegens overtreding.
overtreding is de onwettige aanwezigheid van een persoon op grond in het bezit van een ander. Veel verschillende acties kunnen overtreding vormen, waaronder:
- ongeoorloofd voet zetten op het land van iemand anders of er op rijden of er overheen rijden;
- het in bezit nemen of het uitzetten van de persoon in bezit;
- onrechtmatig blijven na het verstrijken van de vergunning;
- het vernietigen van iets dat permanent op de vergunning is aangebracht; het plaatsen of bevestigen van iets erop;
- het luchtruim erboven binnenvallen; of
- het onterecht onttrekken van mineralen.
door zonder toestemming op uw land te komen en het beton permanent op uw land aan te brengen, heeft uw buurman een overtreding begaan.
hoe om te gaan met huisvredebreuk
de twee belangrijkste rechtsmiddelen waarover u beschikt zijn het verkrijgen van een bevel en schadevergoeding.
een bevel is nuttig omdat het vereist dat de overtreder de overtreding stopzet. Daarom zou een bevel kunnen worden verkregen om uw buurman te vragen om de fundamenten te verwijderen. Echter, een bevel wordt toegekend naar goeddunken van de rechter en zij kunnen toekenning schadevergoeding in plaats daarvan. Een van de factoren waarmee het Hof rekening zal houden bij de beoordeling of het zijn discretionaire bevoegdheid om een bevel uit te vaardigen moet uitoefenen, is de vraag of de verzoeker zijn verzoek heeft uitgesteld. Daarom moet u snel zijn om een bevel te vragen als u denkt dat het de juiste remedie is.
in het algemeen zal schadevergoeding worden toegekend in plaats van een bevel waarbij:
- de schade aan het wettelijke recht van de eiser is gering;
- het kan in geld worden geschat;
- het kan voldoende worden gecompenseerd door een kleine betaling; en
- het zou de verweerder onderdrukken een bevel te geven.Overtreding is ongebruikelijk in die zin dat de grondeigenaar geen schade aan zijn eigendom hoeft aan te tonen om schadevergoeding te krijgen, maar alleen moet aantonen dat zijn eigendomsrechten zijn of worden geschonden. Nominale schade zal worden toegekend voor overtreding wanneer de overtreding is gering. Schadevergoeding wegens overtreding wordt door de rechter beoordeeld in termen van verlies aan de eiser; het voordeel dat de overtreder heeft verkregen bij het gebruik van de grond en welk bedrag de partijen hypothetisch zouden hebben overeengekomen voor het recht om de grond te gebruiken.
hoe een buur die zich op verboden terrein bevindt te stoppen
er zijn verschillende legale manieren waarop u uw buur kunt vragen te stoppen met het betreden van uw land of te voorkomen dat hij dat doet. Deze omvatten:
- als u uw buurman zonder toestemming op uw land vangt, vraag hem dan waarom hij daar is en vraag hem dan om te vertrekken. Hen vragen waarom ze op jullie land zijn kan jullie een goed idee geven of ze het opnieuw zouden doen en of ze bijbedoelingen hebben om daar te zijn. Geef uw buurman een schriftelijke brief waarin hij wordt gevraagd uw land niet opnieuw binnen te komen zonder toestemming, en bewaar een kopie voor uw administratie voor het geval u later gerechtelijke stappen onderneemt.
- tekenen van ‘privé-eigendom’ of ‘verboden toegang’ op te zetten dat overtreders van de staat zullen worden vervolgd om de toegang te ontmoedigen.
- Bouw een hek of een muur, zorg ervoor dat u zich aan de grens van uw eigen eigendom houdt en zoek zo nodig een bouwvergunning.
- indien de overtreding voortduurt, juridisch advies inwinnen.
verergerde schade
indien de overtreding gepaard gaat met hooghandige, beledigende of onderdrukkende gedragingen, kan de rechtbank een verhoogde schadevergoeding toekennen om de eiser te compenseren voor de geestelijke nood en het letsel aan gevoelens.
Access to Neighbouring Land Act 1992
er zijn bepaalde beperkte omstandigheden waarin een buurman zonder uw toestemming toegang tot uw grond kan krijgen om zijn eigen eigendom te herstellen of “basisbehoudswerkzaamheden” uit te voeren. Als u de toestemming weigert, kan uw buurman zich tot de rechter wenden om een toegangsbevel te verlenen op grond van de Access to Neighbour Land Act 1992. De wet is echter alleen van toepassing op het behoud van bestaande structuren; het is niet van toepassing op de toestemming om toegang te krijgen tot de grond van een buurman om het bouwen van een nieuwe ontwikkeling, zoals een nieuwe uitbreiding, te vergemakkelijken.
overlast
u kunt ook overwegen een vordering in te stellen voor particuliere overlast. Particuliere hinder houdt in de regel in dat het genot van de grond door de aanvrager wordt gehinderd, meestal door lawaai of stank of door het veroorzaken van werkelijke fysieke schade aan zijn eigendom. In geval van fysieke schade aan het onroerend goed, zoals de schade aan uw grond veroorzaakt door massief beton in de grond, de veroorzaakte schade mag niet triviaal of vluchtig zijn, maar hoeft niet te leiden tot werkelijke waardevermindering van uw eigendom. De rechtbank zal uw belang in het genieten van uw land afwegen tegen het belang van uw buurman in het genieten van het hunne.
welke middelen zijn beschikbaar voor overlast?
schadevergoeding kan worden toegekend. Schade moet in de regel worden bewezen in de vorm van materiële schade aan goederen of in de vorm van schade aan het welzijn, zoals blijkt uit bijvoorbeeld ongemak. Wanneer schade aan eigendom is veroorzaakt, is de algemene regel voor de maat van de schade het verschil tussen de geldwaarde van het belang van de eigenaar in het pand voor en na de schade werd gedaan.
hoewel schade de meest voorkomende remedie is in geval van particuliere overlast, kan het ook mogelijk zijn om een bevel tot vermindering te verkrijgen, uw buurman te bevelen een overlast te stoppen, te verwijderen of te beperken of plannen voor een potentiële overlast op te geven.
Partijmuren
als de werken een partijmuur beïnvloeden, de bepalingen van de Partijmuur enz. Wet 1996 is van toepassing. De wet geeft een kader voor het uitvoeren van werken aan een gemeenschappelijke grensmuur en heeft een geschillenbeslechtingsprocedure om de belangen van de aangrenzende eigenaar te beschermen, terwijl de eigenaar van het gebouw de rechten krijgt die hij nodig heeft om zijn werken uit te voeren.
een eigenaar van een gebouw moet voldoen aan de PWA 1996 als hij voorstelt om:
- werkzaamheden uitvoeren aan een bestaande partijmuur, bijvoorbeeld het groter of korter maken of het verwijderen van een schoorsteenborst;
- bouw een nieuwe muur; of
- graafwerkzaamheden uitvoeren in de nabijheid van de grond of het gebouw van de aangrenzende eigenaar.
de eigenaar van het gebouw moet de aan hem grenzende eigenaar in kennis stellen van de werken die hij voornemens is uit te voeren, met inbegrip van het tijdstip waarop hij van plan is met de werken te beginnen en een volledige beschrijving van wat hij van plan is te doen. De opzegtermijn is afhankelijk van het soort werk dat wordt voorgesteld.
indien de aangrenzende eigenaar niet binnen 14 dagen na de kennisgeving heeft ingestemd, wordt een geschil geacht te zijn gerezen.
indien de eigenaar van het gebouw en de aangrenzende eigenaar niet tot overeenstemming kunnen komen door met elkaar te praten, kunnen zij een gemeenschappelijke landmeter aanstellen om een “prijs” op te stellen, waarin wordt uiteengezet hoe het werk zal worden uitgevoerd. Als ze geen gezamenlijke landmeter kunnen overeenkomen, kunnen ze er elk één kiezen om de prijs samen op te stellen.
de wet bevat geen tenuitvoerleggingsprocedures voor niet-naleving van de bepalingen ervan. Als een buur of een bouwer die voor rekening van uw buur werk verricht, echter begint te werken, zonder eerst op de juiste manier kennisgeving te hebben gedaan, kunt u proberen om het werk te stoppen door middel van een gerechtelijk bevel of andere juridische verhaalsmogelijkheden, zoals schadevergoeding.
alternatieve geschillenbeslechting
houd in gedachten dat buurgeschillen zowel onaantrekkelijk zijn als zeer kostbaar en weinig winst opleveren. Het kan zijn dat u vele jaren naast uw buren moet wonen en het is het beste om vriendschappelijke relaties te onderhouden indien mogelijk. Vergeet niet, elk geschil met uw buren moet worden verklaard bij de verkoop van uw huis en kan zeer off-putting aan een potentiële koper.
als de problemen kunnen worden opgelost door rechtstreekse onderhandelingen tussen de partijen, zou dat verstandig zijn. Als u echter met uw buurman praat en u komt nergens, is het misschien de moeite waard om een of andere vorm van alternatieve geschillenbeslechting te overwegen.
bemiddeling, misschien in handen van een onafhankelijke landmeter, zou een goede manier kunnen zijn om zich te concentreren op de belangrijke geschilpunten en oplossingen te vinden die werkbaar en aanvaardbaar zijn voor beide partijen, zonder dat dure en onzekere geschillen moeten worden beslecht.Het zo snel en vriendschappelijk mogelijk oplossen van een geschil zal hopelijk goede buren in staat stellen goede vrienden te worden.