de rechtspositie van een huurder bij het verstrijken van zijn commerciële huurovereenkomst hangt af van de vraag of zijn huurovereenkomst valt onder de Landlord and Tenant Act 1954.
commerciële huurders blijven gewoonlijk in een woning wanneer een huurovereenkomst is verlopen omdat zij nog steeds met de verhuurder onderhandelen over de voorwaarden van een nieuwe, vernieuwde huurovereenkomst of een informele overeenkomst hebben om te blijven. Of een commerciële huurder is op een beschermde of onbeschermde huurovereenkomst hun juridische status zal worden beïnvloed door de specifieke omstandigheden van de zaak. Bijzonder belangrijke factoren zijn de huurovereenkomst status in termen van de verhuurder en huurder wet 1954, of de huurder nog steeds betaalt huur, en of nieuwe huur onderhandelingen plaatsvinden.
ongeacht de specifieke kenmerken van de verlopen huurovereenkomst van een commerciële huurder, is het van cruciaal belang dat zij hun rechten, risico ‘ s en de beste manier van handelen begrijpen om het beste resultaat voor hun bedrijf te garanderen.
huurders die 12 maanden of langer zijn vanaf het einde van een commerciële huurovereenkomst en deze willen verlengen, hebben een artikel 25-formulier ontvangen van de verhuurder, maar hopen de huurovereenkomst te verlengen of de huurovereenkomst willen beëindigen, dienen de leidraad voor het vernieuwen of beëindigen van een commerciële huurovereenkomst te lezen.
soorten commerciële huurovereenkomsten
die door de wet worden beschermd, worden tenure security verleend, waardoor hun rechten sterk worden versterkt als de huurovereenkomsten aflopen. Voor commerciële huurders op beschermde huurovereenkomsten, zolang ze blijven betalen Huur wat er gebeurt wanneer de huurovereenkomsten verloopt is grotendeels aan hen als de huurovereenkomsten zal veranderen in een periodieke huurovereenkomsten en bescherming te behouden van de wet. Verhuurders kunnen echter specifieke stappen ondernemen om de huurovereenkomst te beëindigen en huurders willen soms de voorwaarden van hun beroep wijzigen. In deze gevallen kan het verstrijken van de huurovereenkomst uitdagingen voor de huurder opleveren.
huurovereenkomsten die specifiek door de wet zijn uitgesloten, bieden aanzienlijk minder rechtsbescherming. Onbeschermde commerciële huurovereenkomsten hebben echter nog steeds bepaalde rechten en er zijn stappen die de huurder kan nemen om een aanvaardbaar resultaat te bereiken, afhankelijk van hun doelstellingen, mocht de huurovereenkomst aflopen.
beschermde huurovereenkomsten
tenzij uitdrukkelijk uitgesloten in de huurovereenkomst, vallen de meeste commerciële huurovereenkomsten onder de bescherming van de Landlord and Tenant Act 1954. De wet geeft commerciële huurders dan het recht om een woning te blijven bewonen onder dezelfde voorwaarden als in de oorspronkelijke huurovereenkomst als de wettelijke verlengingsprocedure niet werd gestart door de vervaldatum van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst wordt een periodieke huurovereenkomst en de huurders moeten 3 maanden van tevoren te geven voorafgaand aan het verlaten van het pand.
huurders van commerciële huurovereenkomsten vallen ook onder de wet wanneer het gaat om het recht om een nieuwe huurovereenkomst met een open-markthuur aan te vragen. Huurders kunnen dit willen doen als er dalingen zijn in marktbrede huurprijzen. Als de huurder een nieuwe huurovereenkomst zoekt, moeten ze ervoor zorgen dat het ook wordt beschermd door de wet om rechtsbescherming te behouden moet de verhuurder proberen om de huurovereenkomst te beëindigen. Als de verhuurder weigert de huurovereenkomst te verlengen, kunnen huurders een nieuwe huurovereenkomst aanvragen bij de rechter.
in door de wet beschermde commerciële huurovereenkomsten, met inbegrip van periodieke huurovereenkomsten, kunnen verhuurders de verlengingsrechten van de huurder alleen opheffen als de verhuurder de huurder een kennisgeving doet via een artikel 25-formulier en in staat is “redelijke gronden” aan te tonen voor het terugnemen van het onroerend goed. Mogelijke voorbeelden van gronden die kunnen rechtvaardigen dat de huurders afstand doen van het onroerend goed zijn onder meer:
- De huurder met consequent uitgesteld betalen van hun huur
- De huurder in gebreke bij het maken van reparaties aan de woning (indien de voorwaarden van de lease-overeenkomst opgenomen verplichting om dit te doen)
- De huurder het hebben van ernstig overtreden één of meer van de leaseverplichtingen
- De verhuurder plannen heeft om bezetten de woning zelf, zowel voor residentiële of zakelijke doeleinden
- De verhuurder heeft plannen uit te voeren serieuze werk op de eigendom of het slopen van het pand en behoeften te verwijderen van de huurder in voor het uitvoeren van het werk
- De commerciële verhuur in vraag is voor een deel van een groter pand in eigendom van de verhuurder en de verhuurder wenst te laten uit het pand als geheel
- De verhuurder biedt de huurder een alternatieve accommodatie van een geschikte kwaliteit
Zelfs de meest voorkomende redenen voor het serveren kennisgeving op een commerciële huurder zijn vaak moeilijk te bewijzen, waardoor commerciële huurders in leasing beschermd door de wet in een sterke positie zouden ze willen blijven in de woning.
onbeschermde huurovereenkomsten
commerciële Huurovereenkomsten worden automatisch beschermd door de Landlord and Tenant Act 1954, tenzij de landlord een specifiek protocol heeft gevolgd en heeft geregeld dat beide partijen de bescherming van de wet “contract out” vóór de ondertekening van de huurovereenkomst. Om de uitbesteding uit te voeren vereist de verhuurder om de potentiële huurder te dienen met een formele kennisgeving, de huurder om te reageren met een verklaring waarin staat dat ze volledig begrijpen de rechten die ze verbeuren, en de uitdrukkelijke verwijdering van de bescherming van de wet wordt geschreven in de huurovereenkomst voordat het wordt ondertekend.
indien de huurder kan aantonen dat niet aan bovenstaande criteria is voldaan, kan hij nog steeds aanspraak maken op rechten uit hoofde van de wet. Echter, als het juiste protocol is aangegaan, de commerciële huurovereenkomst is niet beschermd en de huurder rechten om in het pand te blijven of de huurovereenkomst te verlengen zodra deze is verlopen zijn niet automatisch.
als de vorige huurovereenkomst van een huurder niet door de wet werd beschermd, kunnen huurders worden beschouwd als in een “huurovereenkomst naar believen”, een kwetsbare juridische positie waarin de verhuurder de mogelijkheid heeft de huurder met minimale opzegtermijn uit te zetten en er geen automatisch recht is op een nieuwe huurovereenkomst.
indien de huurders zouden weigeren de verhuurder te verlaten, zouden de verhuurders acties kunnen ondernemen zoals “vreedzame terugkeer”, waarbij de verhuurder de sluizen op het terrein zou kunnen wijzigen of een gerechtelijke procedure zou kunnen starten om een bevel tot bezit te verkrijgen. Verhuurders moeten opereren binnen de wet en als zij of iemand ingehuurd door hen geweld gebruiken om het pand of naar de huurders dan kunnen ze worden aangeklaagd voor strafrechtelijke aansprakelijkheid krachtens de wet Strafrecht 1977.
indien de huurder door de verhuurder werd gevraagd het pand te verlaten en weigert, had de verhuurder een huurstop moeten instellen. De verhuurder kan echter aanspraak maken op mesne-winst zolang de huurder na afloop van de huurovereenkomst in het pand blijft. De mesne-winst zou gelijk zijn aan de huurwaarde van het pand en zou dus hoger kunnen zijn dan wat een huurder aan huur betaalde. Huurders kunnen ook aansprakelijk worden gesteld voor verliezen van de verhuurder tijdens hun post-lease bezetting, evenals de kosten van eventuele schade aan het pand.
in sommige gevallen, zolang de huurder huur betaalt en een goede geschiedenis heeft met de verhuurder, kunnen rechtbanken beslissen dat de huurovereenkomst een periodieke huurovereenkomst is geworden. Dit is met name waarschijnlijk als er lopende onderhandelingen met de verhuurder over een mogelijke leasevernieuwing. Huurders die in huuronderhandelingen zijn, moeten voorzichtig zijn met het ondertekenen van schriftelijke huurovereenkomst naar believen, waardoor ze geen aanspraak kunnen maken op periodieke huurovereenkomst en bescherming tegen de wet, terwijl de verhuurder de huur kan blijven nemen.
juridisch advies bij verlopen commerciële huurovereenkomsten
of uw huuroverdracht beschermd of onbeschermd is, kan verwarrend zijn, maar is van cruciaal belang om uw rechten en verantwoordelijkheden met betrekking tot de bedrijfsruimten vast te stellen.
als u momenteel bedrijfspanden huurt met een verlopen huurovereenkomst, wordt het aanbevolen dat u juridisch advies inwint om na te gaan of u door de wet wordt beschermd en welke stappen u kunt nemen om uw rechten op het onroerend goed verder te beveiligen. Als u niet betaalt huur, de verhuurder heeft gevraagd dat u het pand te verlaten, of er is een geschil en vertraging in de onderhandelingen over de voorwaarden van een leasevernieuwing, is het van cruciaal belang dat u juridisch advies in te winnen om de beste uitkomst voor uw bedrijf te verzekeren.
Disclaimer
de in dit artikel vermelde aangelegenheden dienen uitsluitend voor algemene informatiedoeleinden. Dit artikel vormt geen juridisch advies, noch is het een volledige of gezaghebbende verklaring van de wet, en mag niet als zodanig worden behandeld. Hoewel alles in het werk wordt gesteld om ervoor te zorgen dat de informatie correct is, wordt er geen garantie, expliciet of impliciet, gegeven met betrekking tot de juistheid ervan en wordt er geen aansprakelijkheid aanvaard voor enige fout of weglating. Alvorens op een van de hierin opgenomen informatie in te gaan, dient deskundig juridisch advies te worden ingewonnen.