het is vastgesteld dat de vastgoedmarkt in Toronto over het algemeen wordt gestimuleerd door schijnbaar ontembare fundamentals in plaats van te worden aangedreven door irrationele uitbundigheid — hoewel die tekenen bestaan — maar met zulke enorme waarderingsstijgingen is er een hardnekkig gevoel dat alles onvermijdelijk moet instorten.
“als de prijzen verdubbeld in zeven jaar, dat is ongeveer 10% per jaar,” Scott Ingram, een makelaar en Chartered accountant in Toronto, zei. “De markten van Toronto en Vancouver zijn meer afgescheiden van de traditionele fundamenten. We hebben de afgelopen zeven jaar een historisch lage rente gehad. Geld is goedkoper en mensen gooien het in huisvesting.”
Toronto en Dallas-Fort Worth blijven vechten voor de mantel van Noord-Amerika ‘ s snelst groeiende stad, en met misschien wel de meest dwingende fundamentele bevolkingsgroei, die geen teken van afname vertoont, zal het goed gedocumenteerde gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod van de stad blijven bestaan. Dat betekent dat de huizenprijzen zullen blijven stijgen, maar is het niet logisch dat er een plafond moet komen?
om te verduidelijken hoeveel de prijzen in minder dan tien jaar zijn gestegen, merkte Ingram op dat zelfs als de huizenprijzen in Toronto met 50% zouden dalen, zij slechts zouden terugkeren naar de prijzen van 2014.
“of de prijzen dalen of de inkomens stijgen. Misschien de prijzen gaan zijwaarts voor een tijdje, maar het zou een lange tijd duren voor de inkomens in te halen, ” Ingram zei. “De gemiddelde groei op lange termijn over 20 jaar voor huizen is 8% en voor appartementen is het 7%, en als het loopt hoger dan dat er waarschijnlijk enige regressie naar het gemiddelde. Op dit moment is de huurprijs voor vijf jaar 10,36%, wat niet houdbaar is.
” het andere dat ons een beetje van de wijs brengt is wanneer buitenlands geld op de markt komt. Je kijkt naar lokale prijzen en lokale inkomens, maar wat als het niet lokale inkomens zijn die worden gebruikt om te kopen? Wat als het rijke mensen uit andere delen van de wereld zijn die hier onroerend goed kopen, of ze hier nu wonen of niet? Dat verklaart ten dele waarom de prijzen zijn losgekoppeld van het lokale inkomen.”
de meest recente statistieken van de Toronto Regional Real Estate Board toonden aan dat de prijzen van vrijstaande woningen in Oktober met 27,7% op jaarbasis stegen tot een gemiddelde van $1.540.432, maar Ingram voegde eraan toe dat er, naast biedingsoorlogen, andere cumulatieve redenen zijn voor een snelle prijsstijging.”Neem een huis van $1.6 miljoen en verkoop het en verhuis naar een ander huis van $ 1.6 miljoen. De provinciale en gemeentelijke overdracht belastingen in Toronto zijn ongeveer $ 57.000, en als je betaalt 5% commissie op uw $ 1.6 miljoen verkoop, dat is $ 80.000, dus met advocaat en verhuizer kosten je op ongeveer $ 140.000 om te verhuizen. Ik zie dat meer mensen dat geld inzetten voor het verbeteren van hun huidige huizen en blijven zitten. Dit draagt bij tot het gebrek aan evenwicht tussen vraag en aanbod, waardoor de prijzen onder druk komen te staan.”
hoewel dit kan verklaren waarom de huizenprijzen in Toronto exorbitant zijn, lijken de onderliggende fundamentals niet gecompromitteerd. In feite, voor fundamentals te verdampen in een zodanige mate dat Toronto ’s huizenmarkt zou crashen, verschillende scenario’ s zou moeten gelijktijdig plaatsvinden, die Robert Hogue, Senior econoom bij RBC Economics, zegt is onwaarschijnlijk.
” je zou een combinatie van factoren nodig hebben, een zijn Demografie — je zou moeten zien immigratie instorten, bijvoorbeeld, op hetzelfde moment als je zou hebben stijgende rente, op hetzelfde moment als je zou hebben een enorme bouw boom die overtollige huisvesting gecreëerd,”zei hij. “Daar is zo’ n combinatie voor nodig.”
dan zijn er weer vreemdere dingen gebeurd.”Nadat we door een pandemie gingen, zou ik zeggen dat alles een mogelijkheid is, maar het is een kwestie van waarschijnlijkheid, en de kans hierop is op dit punt erg klein. Maar het is niet onmogelijk om scenario ‘ s voor te stellen waarin je in die situatie terecht zou komen.”
de inflatie is echter groot en Hogue zegt dat het niet ondenkbaar is dat de Centrale bank van Canada compenserende maatregelen zou kunnen nemen door de rente eerder dan gepland te verhogen. Als dat zou gebeuren, zou de huizenmarkt worden geschud, maar niet struikelde, voegde hij eraan toe.Hogue vermoedt bovendien dat de hectische activiteit op de huizenmarkt van Toronto deze daling kan worden toegeschreven aan kopers die anticiperen op renteverhogingen en gunstigere rente vastzetten terwijl zij dat wel kunnen. Wat hun redenen ook zijn, dergelijk gedrag is uitbundig, irrationeel of anderszins.
” we zagen een matiging gedurende de zomer, dus onze mening is dat de markt begint te kalmeren en zich rationeler te gedragen, maar in September, en vooral in oktober, geven de vroege cijfers aan dat er nog steeds veel biedingsoorlogen zijn die aanzienlijke prijsstijgingen veroorzaken, wat nog steeds symptomatisch is voor een zekere mate van uitbundigheid op de markt,” zei Hogue. “Er is misschien een beetje te duur, maar gezien de fundamentals, het is eerlijk om te verwachten dat de huizenprijzen sterk en hoog in de GTA zou zijn. Als er bezorgdheid was over een zeepbel, zou dat de laatste 15 jaar zijn geweest, maar we hebben geen marktcrash gezien, dus er is iets fundamenteels. Veel marktdeelnemers geloven echt dat dit een goed ondersteunde markt is.”