de ethische verklaring
sectie 3-4 van de REALTOR® Code of Ethics definieert een variabele provisie-regeling als volgt: een notering waarbij één bedrag aan provisie verschuldigd is als het bedrijf van de noteringsmakelaar de aankoopoorzaak van de verkoop is en een ander bedrag aan provisie verschuldigd is als de verkoop het resultaat is van de inspanningen van de verkoper of een samenwerkende makelaar.
de code of Ethics en de National Association of Realtors® (NAR ‘ s) Handbook on Multiple Listing Policy vereisen notering makelaars om een variabele rente commissie bekend te maken aan potentiële samenwerkende makelaars zodra het praktisch is. In antwoord op vragen van potentiële samenwerkende makelaars, REALTORS® zijn ook verplicht om het verschil tussen de twee tarieven te onthullen.
zodra een samenwerkende makelaar is gemaakt op de hoogte dat een variabele rente commissie is in het spel, zij moeten deze kritische informatie aan zijn of haar cliënt bekend te maken voordat de cliënt een aanbod tot aankoop doet. De openbaarmaking is noodzakelijk voor de koper om een met kennis van zaken concurrerend aanbod te doen. Bijvoorbeeld, een koper die een aanbod doet dat identiek is aan een aanbod van een koper die wordt vertegenwoordigd door het bedrijf van de beursgenoteerde makelaar die een variabele rente commissie aanbiedt, is in het nadeel omdat de Commissie met betrekking tot het andere aanbod lager zal zijn. De lagere provisie zal netto de verkoper meer geld, zodat ze waarschijnlijk te accepteren kopers bieden hun agent, hoewel de aanbiedingsprijs van beide kopers is hetzelfde.
praktische toepassing van Commissie met variabele rente
wanneer een makelaar een woning op de lijst plaatst, onderhandelt hij over de verkoopcommissie en de door de verkoper te betalen vergoeding. In ons voorbeeld gebruiken wij 6% van de verkoopprijs van de woning als overeengekomen vergoeding. De agent en de verkoper bespreken dan de co-op vergoeding die zal worden aangeboden aan andere makelaars als ze brengen een klaar bereid en in staat koper om het huis te kopen. Deze vergoeding is algemeen bekend als de koper agent, subagent, of transactie licentiehouder vergoeding.
hoewel het gebruikelijk kan zijn om 50% van de totale commissie aan te bieden aan de agent van de koper, hoeft dit niet het geval te zijn. Een beursgenoteerde agent kan besluiten om 6% en co-op aan te rekenen op 2,5%. Deze regeling is prima zolang het is overeengekomen door de agent en de verkoper. Voor ons voorbeeld, de agent en verkoper gaan akkoord om samen te werken op 3% van de verkoopprijs van de woning met een makelaar die een koper brengt. Dit cijfer wordt vervolgens in de Multi-lijst geplaatst om alle makelaars te informeren wat de makelaar van de verkoper biedt als compensatie voor het brengen van een klaar, bereid en in staat koper.
als de agent van de verkoper biedt een variabele rente commissie plan de discussie zal zich richten op welke Commissie de agent zal de verkoper in rekening brengen als de agent is degene die de koper brengt. Zoals met alle onroerend goed commissies en vergoedingen, ze zijn bespreekbaar. In ons voorbeeld komen de agent en de verkoper een vergoeding van 5% overeen als de agent De koper brengt. Dit type overeenkomst staat bekend als een duaal of aangewezen agentschap. Met een dubbel of aangewezen agentschap, de vertegenwoordiger van de verkoper is nu ook de koper en moet worden bekendgemaakt en overeengekomen door de agent en de verkoper bij de notering van de woning.
zoals eerder vermeld, de agent van de verkoper moet bekendmaken dat er een variabele-rate Commissie in het spel aan alle andere makelaars. In veel gevallen gebeurt dit direct in het multi-list systeem.
Als u een koper werken met een makelaar en hebben belang in een woning kunt u wilt dat ze om uit te vinden of een andere overeenkomst voorstellen in het spel en, zo ja, is het van hetzelfde vastgoedkantoor (aangewezen agent) of een dual agency situatie waar de agent van de verkoper heeft de koper. Als dat zo is, is het belangrijk om te controleren en te zien of er een variabele provisie in het spel is, en zo ja, hoeveel is het verschil in provisie. Dit neemt een eenvoudig telefoontje, e-mail, of tekst van uw agent aan de agent van de verkoper en de code of ethics vereist dat de agent van de verkoper die informatie bekend maakt.
u, de koper, kon een volledige prijs aanbod te doen en worden overboden door een koper die werkt met de agent of makelaardij van de verkoper die hetzelfde aanbod doet, omdat de variabele-rate Commissie in het spel was. Als de verkoper uw aanbod aanneemt, zouden ze 6% Commissie moeten betalen (3% aan de notering makelaar en 3% aan de agent/makelaar van de koper) in plaats van de 5% variabele-rente commissie overeengekomen tussen de verkoper en zijn agent en Makelaardij. Uw netto aanbieding is 1% minder dan de concurrerende aanbieding vanwege de variabele.
mensen verliezen soms huizen die ze proberen te kopen en nooit echt weten waarom. Het kan neer komen op het stellen van de juiste vragen. Zorg ervoor dat uw agent is op de hoogte van de variabele rente commissie scenario en vele andere voorwaarden die bestaan, zodat uw aanbod is de beste het kan zijn.
kennis is macht!