indien een waarborgsom niet binnen de voorgeschreven termijn is beschermd, moet de verhuurder de waarborgsom teruggeven aan de huurder of het gezicht dat het bezit van het onroerend goed niet kan terugkrijgen.
het probleem
momenteel moeten verhuurders een deposito bij een goedgekeurd stelsel beschermen binnen 30 dagen na ontvangst ervan.
Indien tussen 6 April 2007 en 5 April 2012 een storting werd ontvangen, waren verhuurders verplicht de storting binnen 14 dagen na ontvangst te beschermen. Met ingang van 6 April 2012 werd de periode verlengd tot 30 dagen zoals die nu is. Het is nu ook het geval dat als de verhuurder een borg heeft ontvangen vóór 6 April 2007 de verhuurder de borg moet hebben beschermd tegen 24 juni 2015.
we hebben een infographic gemaakt om dit proces te verduidelijken. Klik hier om het te bekijken.
de gevolgen van het niet doen zijn ernstig en het Hof eist strikte naleving. Het maakt niet uit of de verhuurder zelfs een dag te laat is, dezelfde sancties gelden. Dat gezegd hebbende, de sancties kunnen variëren afhankelijk van de ernst van het gedrag van de verhuurder, zoals hieronder uitgelegd.
indien de borg niet tijdig werd beschermd, zal een verhuurder niet in staat zijn het bezit te recupereren door een artikel 21-kennisgeving uit te voeren totdat hij de regels heeft nageleefd. De onbeschermde storting zal de kennisgeving ongeldig maken en de procedure op basis daarvan zal mislukken.
de verhuurder kan het bezit nog steeds terugvorderen door middel van een kennisgevingsprocedure van Sectie 8, indien de desbetreffende gronden worden vermeld. Er bestaat echter een risico dat de huurder zijn eigen vordering zal instellen tegen de verhuurder voor het niet tijdig of helemaal niet beschermen van de borg. De rechtbank kan bevelen dat de verhuurder de borg terugbetaalt en dat de verhuurder de huurder een som betaalt van maximaal drie keer de waarde van de borg. Bescheiden inbreuken hebben de neiging om een boete van een keer de storting aan te trekken en meer flagrante inbreuken tot drie keer de storting.
indien de mededeling van artikel 8 gebaseerd is op de betalingsachterstanden van de huurder, kan de aanbetaling de betalingsachterstanden compenseren en ertoe leiden dat de verhuurder zich niet op de verplichte grond kan beroepen 8. De rechtbank kan een bevel op discretionaire gronden, maar het kan niet-waardoor de verhuurder met juridische kosten, onbetaalde huur en geen bezit. Het is duidelijk dat als de huurder ‘ s aanbetaling claim volledig de huur achterstallige is het zeer waarschijnlijk dat de bezit claim zal mislukken.
de oplossing
dus wat moet een verhuurder doen? De borg moet worden terugbetaald. Als de aanbetaling wordt terugbetaald, dan is de eerste sanctie niet van toepassing; de Verhuurder zal in staat zijn om een geldige artikel 21 kennisgeving te dienen (mits de andere eisen zijn gemaakt, zie onze blog over het serveren van een geldige artikel 21 kennisgeving).
de tweede sanctie kan ook minder zwaar worden – als de verhuurder de aanbetaling aan de huurder teruggeeft, is het waarschijnlijker dat de rechtbank een lagere boete aan de huurder zal opleggen.
hoe moet
worden terugbetaald het is belangrijk op te merken dat de verhuurder moet kunnen bewijzen dat de borg daadwerkelijk aan de huurder is teruggegeven. Dit is niet moeilijk als de verhuurder de borg niet heeft beschermd en de bankgegevens van de huurder heeft; het geld kan eenvoudig worden overgemaakt op de rekening van de huurder en het bankafschrift zal dienen als bewijs van betaling.
als het deposito te laat wordt beschermd in het kader van een regeling, moet de verhuurder een verzoek indienen bij het specifieke depositoverzekeringsstelsel om het deposito terug te geven. Er moet gebruik worden gemaakt van de procedure van de regeling: de verhuurder kan zijn eigen middelen niet gebruiken om een bedrag terug te betalen dat gelijk is aan de borgsom. De moeilijkheid in dit scenario is dat de huurder de teruggave van de aanbetaling via de regeling kan ontwijken en totdat de regeling bevestigt dat de aanbetaling aan de huurder is terugbetaald, zal de verhuurder geen geldige artikel 21 kennisgeving kunnen doen. Dit kan betekenen dat het onmogelijk is om bezit terug te krijgen met behulp van de sectie 21-procedure. De Verhuurder zal ofwel het risico moeten nemen van een beroep op artikel 8 procedure of wachten tot de huurder vrijwillig vertrekt.
voorgeschreven informatie
de door de verhuurder voorgeschreven informatie moet ook binnen de hierboven vermelde termijnen aan de huurder worden verstrekt.
het niet verstrekken van de voorgeschreven informatie zal er ook toe leiden dat de verhuurder geen kennisgeving van artikel 21 kan doen. Echter, in tegenstelling tot de bescherming van de borg, de verhuurder is in staat om dit probleem eenvoudig op te lossen door het dienen van de voorgeschreven informatie voordat de sectie 21 kennisgeving wordt geserveerd.
de geldelijke sancties voor het niet naar behoren beschermen van een deposito zijn ook van toepassing op niet-betekening van de voorgeschreven informatie. Het is echter waarschijnlijk dat een eventuele straf aan de onderkant van de schaal zal liggen, aangezien deze mislukking een bescheidener inbreuk is.
operationele datum
- nu
aanbeveling
- verhuurders dienen deposito ‘ s te beschermen en voorgeschreven informatie binnen 30 dagen te verstrekken.
- indien de borg niet tijdig is beschermd, dient de verhuurder de borg aan de huurder terug te geven. Indien de borg niet wordt geretourneerd, zal de verhuurder geen bezit kunnen verkrijgen via de artikel 21 procedure.
- indien de voorgeschreven informatie niet tijdig is verstrekt of er geen bewijs is dat deze tijdig is betekend, dient de verhuurder de voorgeschreven informatie te verstrekken voordat hij een bericht van section 21 ontvangt.
Wat is een huurovereenkomst?
een huurovereenkomst is een door een huurder betaald bedrag dat door een verhuurder wordt aangehouden voor de duur van een huurovereenkomst. Het geld fungeert als borg voor het geval een huurder niet voldoet aan zijn verplichtingen zoals uiteengezet in de huurovereenkomst, dat wil zeggen om de kosten van eventuele schade aan het pand tijdens de huurovereenkomst te dekken.
zodra de verhuurder een aanbetaling van de huurder ontvangt, moet hij het geld binnen 30 dagen in een huurovereenkomst storten, die het geld veilig houdt tot het einde van de huurovereenkomst en het volledige of gedeeltelijke bedrag aan de huurder wordt terugbetaald.
welke deposito ‘ s moeten worden beschermd?
alle huurdeposito ‘ s moeten worden beschermd door een geautoriseerd huurdeposito-stelsel. Dit is de wet van 6 April 2007.
Wat is de regeling voor Huurdeposito ‘ s?
de TDS is een door de Britse overheid goedgekeurd depositobeschermingsstelsel dat huurdeposito ‘ s houdt namens verhuurders. Aan het einde van een huurovereenkomst wordt de volledige borg ofwel terug betaald aan de huurder, of het geld wordt vastgehouden totdat eventuele geschillen zijn beslecht, zoals de verhuurder claimt een deel of alle van de borg om de kosten van schade veroorzaakt aan het pand tijdens de huurovereenkomst te dekken.
Wat gebeurt er met de rente op het deposito?
dit hangt af van het type regeling waarbij het deposito wordt aangehouden. Er zijn twee soorten: bewaarder of verzekerde.
een bewaarnemingsdeposito-regeling is vrij te gebruiken omdat de rente de regeling financiert. De scheme provider houdt alle rente verdiend door de storting.
een verzekerde huurovereenkomst is wanneer een verhuurder (of agent die namens een verhuurder optreedt) een klein vast bedrag betaalt om een storting op een geschikte rekening te beschermen. Eventuele opgebouwde rente wordt meestal gehouden door de verhuurder. Om verwarring of conflicten rond wie recht heeft op de rente te voorkomen, moet in de huurovereenkomst worden vermeld wie het houdt zodra de huurovereenkomst is afgelopen.