den juridiske posisjonen til en leietaker når deres kommersielle leieavtalen utløper vil avhenge av om deres leieavtale er underlagt Utleier Og Leietaker Act 1954.
Kommersielle leietakere forblir vanligvis i en eiendom når en leieavtale er utløpt fordi de fortsatt forhandler vilkårene for en ny, fornyet leieavtale med utleier eller de har en uformell avtale om å holde seg på. Om en kommersiell leietaker er på en beskyttet eller ubeskyttet leieavtale, vil deres juridiske status bli påvirket av de spesifikke omstendighetene i saken. Spesielt viktige faktorer inkluderer leieavtaler status i Form Av Utleier Og Leietaker Act 1954, om leietaker fortsatt betaler leie, og om nye leieforhandlinger finner sted.
Uansett spesifikkene til en kommersiell leietakers utløpte leieavtale, er det avgjørende at de forstår sine rettigheter, risikoer og det beste handlingsforløpet for å sikre det beste resultatet for sin virksomhet.
Leietakere som er 12 måneder eller mer fra slutten av en kommersiell leieavtale og ønsker å fornye den, har blitt servert En Seksjon 25 form av utleier, men håper å fornye leieavtalen, eller ønsker å avslutte leieavtalen bør lese veiledning om fornyelse eller avslutte en kommersiell leieavtale.
Typer kommersiell leieavtale
Leieavtaler beskyttet Av Loven gis sikkerhet for ansiennitet, sterkt styrke sine rettigheter dersom leieavtalen utløper. For kommersielle leietakere på beskyttede leieavtaler, så lenge de fortsetter å betale leie hva som skjer når leieavtalen utløper er i stor grad opp til dem som leieavtalen vil slå inn i en periodisk leieforholdet og beholde beskyttelse Fra Loven. Utleiere kan imidlertid ta bestemte skritt for å avslutte leieavtalen, og leietakere ønsker noen ganger å endre vilkårene for sitt yrke. I disse tilfellene kan utløpet av leieavtalen utgjøre utfordringer for leietaker.
Leieavtaler som er spesielt utelukket av Loven, har betydelig mindre rettsvern. Imidlertid har ubeskyttede kommersielle leieavtaler fortsatt visse rettigheter, og det er skritt leietaker kan ta for å nå et akseptabelt utfall, avhengig av deres mål, bør leieavtalen utløpe.
Beskyttede leieavtaler
med mindre det er uttrykkelig utelukket i leieavtalen, kommer de fleste kommersielle leieavtaler under Beskyttelse Av Utleier Og Leietaker Act 1954. Loven gir deretter kommersielle leietakere rett til å beholde en eiendom på samme vilkår som uttrykt i den opprinnelige leieavtalen dersom den lovbestemte fornyelsesprosessen ikke ble utløst av leieavtalens utløpsdato. Leieavtalen vil bli en periodisk leieforholdet og leietakerne må gi 3 måneders varsel før fraflytting lokalene.
leieboere med periodisk leieforhold omfattes også Av Loven når Det gjelder retten til å søke ny leieavtale med åpen markedsleie. Leietakere kan ønske å gjøre dette hvis det er dråper i markedsdekkende leiepriser. Hvis leietaker søker en ny leieavtale, bør de sørge for at Den også er beskyttet Av Loven for å beholde juridisk beskyttelse bør utleier forsøke å avslutte leieforholdet. Hvis utleier nekter å fornye leieavtalen, kan leietakere søke om domstolene for en ny leieavtale som skal gis.
i kommersielle leieavtaler beskyttet Av Loven, herunder Periodisk Leieforholdet, utleiere kan bare fjerne leietakers fornyelse rettigheter dersom utleier serverer leietaker en melding gjennom En Seksjon 25 skjema og er i stand til å bevise «rimelig grunn» for repossession av eiendommen. Potensielle eksempler på grunnlag som kan garantere leietakerne tilbakelevering av eiendommen inkluderer:
- leietaker har konsekvent forsinket betale sin leie
- leietaker unnlater å gjøre reparasjoner til eiendommen (hvis vilkårene i leieavtalen inkluderte en forpliktelse til å gjøre det)
- leietaker har alvorlig brutt en eller flere av leieforpliktelsene
- utleier har planer om å okkupere eiendommen selv, enten for bolig eller forretningsformål
- utleier har planer om å utføre seriøst arbeid på eiendommen eller rive eiendommen og må fjerne Leietaker for å utføre arbeidet
- Den Kommersielle leieavtalen i spørsmålet er for en del av en større eiendom eid av utleier og utleier ønsker å la ut eiendommen som helhet
- utleier er i stand til å tilby leietaker alternativ innkvartering av passende kvalitet
selv de mer vanlige grunnene til å betjene varsel på en kommersiell leietaker er ofte vanskelig å bevise, og etterlater kommersielle leietakere med leieavtaler beskyttet av loven i en sterk posisjon dersom de ønsker å forbli i eiendommen.
Ubeskyttede leieavtaler
Kommersielle leieavtaler er automatisk beskyttet av Utleier Og Leietaker Act 1954 med mindre utleier har fulgt en bestemt protokoll og arrangert at begge parter «kontrakt ut» Av Lovens beskyttelse før leieavtalen blir signert. For å gjennomføre kontrahering ut krever utleier å tjene den potensielle leietaker med en formell varsel, leietaker å svare med en erklæring om at de fullt ut forstår de rettighetene de mister, og uttrykt fjerning av beskyttelse Fra Loven blir skrevet inn i leieavtalen før den blir signert.
hvis leietaker kan bevise at ovennevnte kriterier ikke ble oppfylt, kan de fortsatt kreve rettigheter etter Loven. Men hvis den riktige protokollen ble gjennomført, er den kommersielle leieavtalen ikke beskyttet, og leietakerens rettigheter til å forbli i eiendommen eller fornye leieavtalen når den er utløpt, er ikke automatisk.
hvis en leietakers tidligere leieavtale ikke var beskyttet Av Loven, kan leietakere anses å være i en «leieforholdet på vilje», en sårbar juridisk stilling der utleier har evnen til å kaste ut leietaker med minimal varsel og det er ingen automatisk rett til ny leieavtale.
hvis leietakerne skulle nekte å forlate utleiere ville være i stand til å iverksette tiltak som «fredelig re-entry» der utleier kan endre låser på eiendommen eller begynner rettsforhandlinger for å få En Besittelse Orden. Utleiere må operere innenfor loven, og hvis de eller noen som er ansatt av dem, bruker vold for å komme inn på eiendommen eller mot leietakerne, kan de bli belastet for strafferettslig ansvar I Henhold Til Straffeloven 1977.
hvis leietaker ble bedt om å forlate lokalene av utleier og nekter, burde utleier ha satt inn en leiestopp. Utleier vil imidlertid kunne kreve mesne fortjeneste for varigheten som leietaker forblir i eiendommen etter at leieavtalen utløper. Mesne fortjeneste ville likestille til utleie verdien av lokalene så kunne overstige hva en leietaker betalte i leie. Leietakere kan også holdes ansvarlig for tap av utleier under deres post-lease yrke samt kostnaden for eventuelle skader på eiendommen.
i noen tilfeller, så lenge leietaker betaler leie og har en god historie med utleier domstolene kan utelukke at leieavtalen har blitt en periodisk leieavtale. Dette er spesielt sannsynlig hvis det pågår forhandlinger med utleier om en potensiell leiefornyelse. Leietakere som er i leieforhandlinger bør være forsiktig med å signere skriftlig leieforholdet på vilje som ville hindre dem fra å kunne gjøre et krav til periodisk leieforholdet og beskyttelse fra Loven samtidig som utleier å fortsette å ta leie.
Juridisk rådgivning for utløpte kommersielle leieavtaler
om leieavtalen er beskyttet eller ubeskyttet kan være forvirrende å forstå, men er avgjørende for å fastslå dine rettigheter og ansvar angående forretningslokaler.
hvis du for tiden leier forretningslokaler på en utløpt leieavtale, anbefales det at du søker advokat for å finne ut om du er beskyttet av loven og hvilke skritt du kan ta for å sikre dine rettigheter til eiendommen ytterligere. Hvis du ikke betaler leie, har utleier bedt om at du forlater lokalene, eller det er tvist og forsinkelse i å forhandle vilkårene for en leiefornyelse, er det viktig at du søker juridisk rådgivning for å sikre det beste resultatet for bedriften din.
Ansvarsfraskrivelse
sakene i denne artikkelen er ment å være for generelle informasjonsformål. Denne artikkelen utgjør ikke juridisk rådgivning, og er heller ikke en fullstendig eller autoritativ uttalelse av loven, og bør ikke behandles som sådan. Selv om alt er gjort for å sikre at informasjonen er korrekt, gis ingen garanti, uttrykt eller underforstått, med hensyn til nøyaktigheten, og intet ansvar aksepteres for feil eller utelatelse. Før du handler på noen av informasjonen her, bør ekspert juridisk rådgivning søkes.