Som den berømte tv soap theme tune har det «Alle trenger gode naboer». Men hva om, langt fra å være en god nabo, personen i tilstøtende eiendom trenger inn på ditt land?
Vurder dette scenariet: naboen bygger en utvidelse opp til grenselinjen. Grunnlaget for utvidelsen går under ditt land, og bygningsmennene kom inn på ditt land, mens du var borte på ferie, for å bygge grunnlaget. Din nabo har byggetillatelse for forlengelse, men du mottok ikke noe varsel om arbeidene. Du kan ikke nå vokse noe på grensen ved siden av forlengelsen på grunn av solid betong i bakken. Naturligvis er du ikke glad for dette. Så hva gjør du?
det første du må gjøre er å snakke med naboen din om det og prøve å løse problemet mellom dere. Det er imidlertid noen situasjoner der dette rett og slett ikke vil være effektive, og du må kanskje vurdere å ta juridisk rådgivning. For eksempel, i dette tilfellet din nabo er usannsynlig å samtykke til å ta ned den splitter nye utvidelsen som de nettopp hadde bygget på stor bekostning.
Trespass
du kan være i stand til å bringe en handling mot din nabo for trespass.
Trespass er ulovlig tilstedeværelse av en person på land i besittelse av en annen. Mange forskjellige handlinger kan utgjøre overtredelse, inkludert:
- urettmessig sette foten på andres land eller ri eller kjøre over det;
- å ta i besittelse av det eller utvise den personen i besittelse;
- ulovlig gjenværende etter tillatelse utløper;
- ødelegge noe permanent festet til det; plassere eller fikse noe på det;
- invadere luftrommet over det; eller
- feilaktig å ta mineraler fra det.
ved å komme inn på ditt land uten tillatelse og ved permanent å feste betongen til ditt land, har din nabo begått overtredelse.
Hvordan Håndtere Adgang Naboer
de to viktigste rettsmidler tilgjengelig for deg er å skaffe en kjennelse og skader.
et pålegg er nyttig da det krever at overtrederen stopper overtredelsen. Derfor kan det oppnås et pålegg om å kreve at naboen din fjerner grunnlaget. Imidlertid er en kjennelse tildelt ved skjønn av retten, og de kan gjøre prisen erstatning i stedet. En av faktorene retten vil ta hensyn til når de vurderer å utøve sitt skjønn til å bestille en kjennelse er om søkeren har forsinket i å søke. Derfor, du må være rask til å søke en kjennelse hvis du mener det er riktig middel.
generelt vil skader bli tildelt i stedet for en kjennelse hvor:
- skaden på skadelidtes juridiske rett er liten;
- det kan estimeres i penger;
- det kan kompenseres tilstrekkelig med en liten betaling; og
- det ville være undertrykkende for saksøkte å gi et pålegg.
Trespass er uvanlig ved at grunneieren ikke trenger å demonstrere skade på sin eiendom for å bli tildelt erstatning, han må bare vise at hans eiendomsrett har eller blir forstyrret. Nominelle skader vil bli tildelt for overtredelse der overtredelsen er mindre. Erstatning for overtredelse vurderes av retten i form av tap for skadelidte; fordelen fått av overtrederen i å bruke landet og hva summen partene ville, hypotetisk, har avtalt for retten til å bruke landet.
Hvordan Stoppe En Inntrengende Nabo
det er flere lovlige måter du kan gå om å spørre naboen din om å slutte å komme inn på ditt land Eller hindre dem i å gjøre det. Disse inkluderer:
- hvis du fanger naboen din på landet ditt uten tillatelse, spør dem hvorfor de er der og be dem om å forlate. Å spørre dem hvorfor de er på ditt land, kan gi deg en god ide om de kan gjøre det igjen, og hvis de har noen ulterior motiver for å være der.
- Lever naboen et skriftlig brev som ber dem om ikke å gå inn i landet ditt uten tillatelse igjen, og behold en kopi for dine poster i tilfelle du tar rettslige skritt senere.
- Sette Opp ‘Privat Eiendom ‘eller’ Ingen Adgang ‘ tegn på at statlige inntrengere vil bli tiltalt for å hindre oppføring.
- Bygg et gjerde eller en vegg, sørg for å holde deg til din egen eiendoms grense og søke byggetillatelse om nødvendig.
- hvis overtredelsen vedvarer, søk juridisk rådgivning.
Grov Erstatning
dersom overtredelsen ledsages av høyhendt, krenkende eller undertrykkende oppførsel, kan retten tilkjenne grov erstatning for å kompensere skadelidte for psykisk lidelse og skade på følelser.
Tilgang Til Nabo Land Act 1992
det er visse begrensede omstendigheter der en nabo kan få tilgang til ditt land uten din tillatelse til å gjøre reparasjoner til egen eiendom eller utføre ‘grunnleggende bevaringsarbeid’. Hvis en du nekter tillatelse, kan naboen din søke om retten til å gi en tilgangsordre i Henhold Til Access To Neighboring Land Act 1992. Loven gjelder imidlertid bare for bevaring av eksisterende strukturer; det gjelder ikke tillatelse til å få tilgang til naboens land for å gjøre det lettere å bygge en ny utbygging, for eksempel en ny utvidelse.
Plage
du kan også vurdere å bringe en handling for privat plage. Privat plage innebærer vanligvis forstyrrelser med fordringshaverens glede av deres land, vanligvis av støy eller lukt eller ved å forårsake faktisk fysisk skade på deres eiendom. I tilfeller av fysisk skade på eiendommen, for eksempel skade på landet ditt forårsaket av solid betong i bakken, må skaden ikke være trivial eller flyktig, men trenger ikke å resultere i faktisk avskrivning av eiendommen din. Retten vil veie opp din interesse i å nyte ditt land, mot interessen til din nabo i å nyte deres.
Hvilke rettsmidler er tilgjengelige for plage?
Skader kan tildeles. Skade må vanligvis påvises enten i form av materiell skade på eiendom eller i form av skade på fasilitetene som det fremgår av for eksempel ubehag. Når skade på eiendom er forårsaket, er den generelle regelen for måling av skader forskjellen mellom pengeverdien av eierens interesse for eiendommen før og etter skaden ble gjort.
selv om skader er det vanligste middelet i tilfelle privat plage, kan det også være mulig å få et pålegg om å avta, beordre naboen til å stoppe, fjerne eller begrense en plage eller forlate planer for en potensiell plage.
Festvegger
hvis arbeidene påvirker en festvegg, Bestemmelsene I Festveggen etc. Lov 1996 vil gjelde. Loven fastsetter et rammeverk for å utføre arbeid til en felles grensemur og har en tvisteløsningsprosedyre for å beskytte interessene til den tilstøtende eieren, samtidig som bygningseieren får de rettighetene den trenger for å utføre sine arbeider.
en bygningseier må overholde PWA 1996 hvis den foreslår å:
- utføre arbeid på en eksisterende festvegg, f.eks. gjøre den høyere eller kortere eller fjerne en skorstein;
- bygge en ny vegg; eller
- utføre utgravningsarbeid i nærheten av den tilstøtende eierens land eller bygning.
bygningseieren må gi melding til den tilstøtende eiendomseieren om de arbeidene de har til hensikt å utføre, inkludert når de planlegger å starte arbeidene og en fullstendig beskrivelse av hva de planlegger å gjøre. Oppsigelsestiden varierer avhengig av hvilken type arbeid som foreslås.
hvis den tilstøtende eiendomseieren ikke har samtykket innen 14 dager etter at varselet ble gitt, anses en tvist å ha oppstått.
dersom byggeier og tilstøtende grunneier ikke kan komme til enighet ved å snakke med hverandre, kan de oppnevne en felles landmåler for å utarbeide en ‘pris’, som beskriver hvordan arbeidet skal utføres. Hvis de ikke kan bli enige om en felles landmåler, kan de velge en hver for å utarbeide prisen sammen.
Loven inneholder ingen håndhevelsesprosedyrer for manglende overholdelse av bestemmelsene. Men hvis en nabo eller en byggmester utfører arbeid på naboens vegne starter arbeidet, uten først å ha gitt varsel på riktig måte, kan du søke å stoppe arbeidet gjennom en domstol kjennelse eller søke annen juridisk oppreisning som erstatning.
Alternativ Tvisteløsning
Husk at nabo tvister er både skjemmende og kan være svært kostbart for liten gevinst. Du må kanskje leve naboen til naboene dine i mange år, og det er best å prøve å opprettholde vennlige relasjoner hvis det er mulig. Husk at enhver tvist med naboene dine må deklareres når du selger hjemmet ditt og kan være svært off-putting til en potensiell kjøper.
hvis problemene kan løses ved direkte forhandlinger mellom partene, ville det være fornuftig å gjøre. Hvis du imidlertid snakker med naboen din og du får ingensteds, kan det være verdt å vurdere noen form for alternativ tvisteløsning.
Mekling, kanskje i hendene på en uavhengig landmåler, kan være en god måte å fokusere på hva de viktige spørsmålene i tvisten er og komme til løsninger som er gjennomførbare og akseptable for begge parter uten å måtte ty til kostbare og usikre rettssaker.
Å Løse enhver tvist så raskt og i minnelighet som mulig, vil forhåpentligvis gjøre det mulig for gode naboer å bli gode venner.