Den Etiske Forklaringen
Seksjon 3-4 av realtor® Etiske retningslinjer definerer en variabel rente provisjon ordning som følger: en oppføring der en provisjonsbeløp skal betales dersom noteringsmeglerens firma er anskaffelsesårsaken til salg og et annet provisjonsbeløp skal betales dersom salget skyldes selgerens eller en samarbeidende meglers innsats.
Etiske Retningslinjer og NATIONAL Association Of Realtors® (NARS) Håndbok om Flere Noteringspolitikk krever at noteringsmeglere oppgir en variabel rentekommisjon til potensielle samarbeidende meglere så snart det er praktisk. SOM svar på henvendelser fra potensielle samarbeidende meglere, ER realtors® også pålagt å avsløre forskjellen mellom de to prisene.
Når en samarbeidende megler har blitt gjort oppmerksom på at en variabel rentekommisjon er i spill, må de avsløre denne kritiske informasjonen til sin klient før klienten gir et tilbud om å kjøpe. Avsløringen er nødvendig for at kjøperen skal kunne gi et informert konkurransedyktig tilbud. For eksempel er en kjøper som gjør et tilbud som er identisk med et tilbud fra en kjøper som er representert av noteringsmeglerens firma som tilbyr en variabel rentekommisjon, en ulempe siden provisjonen knyttet til det andre tilbudet vil bli lavere. Den lavere provisjonsrenten vil netto selgeren mer penger, slik at de sannsynligvis vil akseptere agentens kjøpere tilbyr, selv om tilbudsprisen til begge kjøpere er den samme.
Praktisk Anvendelse Av Variabel Rente Provisjon
når en eiendomsmegler viser et hjem, forhandler de salgsprovisjon og avgift som skal betales av selgeren. For vårt eksempel vil vi bruke 6% av salgsprisen på hjemmet som avtalt avgift. Agenten og selgeren diskuterer deretter co-op-avgiften som vil bli tilbudt til andre meglere hvis de tar med en klar villig og i stand til å kjøpe hjemmet. Denne avgiften er kjent som kjøper agent, subagent, eller transaksjon lisenstaker avgift.
Mens det kan være vanlig å tilby 50% av den totale provisjonen til kjøperens agent, trenger det ikke å være tilfelle. En noteringsagent kan bestemme seg for å belaste 6% og co-op på 2,5%. Dette arrangementet er greit så lenge det er avtalt av agenten og selgeren. For vårt eksempel, agent og selger enige om å co-op på 3% av hjemmet salgspris med en megler som bringer en kjøper. Dette tallet er deretter plassert I Multi-liste for å varsle alle meglere hva selgerens megler tilbyr som kompensasjon for å bringe en klar, villig og i stand kjøper.
hvis selgerens agent tilbyr en variabel sats kommisjon plan diskusjonen vil fokusere på hva provisjon agenten vil belaste selgeren hvis agenten er den som bringer kjøperen. Som med alle eiendomsmegling provisjoner og avgifter, de er omsettelige. For vårt eksempel, agent og selger enige om et gebyr på 5% hvis agenten bringer kjøperen. Denne type arrangement er kjent som en dual eller utpekt byrå. Med et dobbelt eller utpekt byrå representerer selgerens agent nå også kjøperen og må avsløres og avtales av agenten og selgeren når du noterer hjemmet.
som nevnt tidligere, må selgerens agent opplyse om at det er en variabel rente provisjon i spill til alle andre meglere. I mange tilfeller gjøres dette direkte i multi-list systemet.
Hvis du er en kjøper som jobber med en eiendomsmegler og har interesse for en eiendom, vil du kanskje at de skal finne ut om andre avtaleforslag er i spill, og i så fall er det fra samme eiendomsmegler (utpekt agent) eller en dobbel byråssituasjon der selgerens agent har kjøperen. I så fall er det viktig å sjekke og se om det er en variabel sats provisjon i spill, og i så fall hvor mye er forskjellen i provisjon. Dette tar en enkel samtale, e-post eller tekst fra din agent til selgerens agent og etiske retningslinjer krever at selgerens agent røper denne informasjonen.
du, kjøperen, kan gjøre en full pris tilbud og bli overby av en kjøper som jobber med selgerens agent eller megling som gjør det samme tilbudet fordi variabel rente provisjon var i spill. Hvis selgeren tar tilbudet ditt, må de betale 6% provisjon (3% til oppføringsmegleren og 3% til kjøperens agent/megler) i stedet for 5% variabel rente provisjon avtalt mellom selgeren og hans agent og megling. Nettotilbudet ditt er 1% mindre enn det konkurrerende tilbudet på grunn av variabelen.
Folk mister noen ganger boliger de prøver å kjøpe og vet aldri hvorfor. Det kan komme ned til å stille de riktige spørsmålene. Sørg for at din agent er klar over variabel rente provisjon scenario og mange andre forhold som eksisterer så tilbudet er best det kan være.
Kunnskap Er Makt!