megállapítást nyert, hogy Toronto ingatlanpiac, nagyjából, felhajtotta a látszólag fékezhetetlen fundamentumok helyett hajtott irracionális túláradás — bár ezek a jelek léteznek -, de ilyen hatalmas értékelési növekszik, van egy tartós érzés, hogy minden elkerülhetetlenül jön összeomlik.
” ha az árak hét év alatt megduplázódtak, ez évente körülbelül 10% – ot jelent” – mondta Scott Ingram, Torontói ingatlanügynök és okleveles könyvelő. “A Torontói és Vancouveri piacok egyre inkább elszakadtak a hagyományos alapoktól. Az elmúlt hét évben történelmileg alacsony kamatperiódusban voltunk. A pénz olcsóbb, és az emberek a lakásokba dobják.”
Toronto és Dallas-Fort Worth továbbra is Észak-Amerika leggyorsabban növekvő városának palástját keresik, és vitathatatlanul a legfontosabb alapvető népességnövekedéssel, amely a csökkenés jeleit mutatja, a város jól dokumentált keresleti és kínálati egyensúlyhiánya továbbra is fennáll. Ez azt jelenti, hogy a lakásárak folyamatosan növekedni fognak, de a logika nem diktálja, hogy legyen egy sapka?
annak tisztázása érdekében, hogy az árak mennyiben emelkedtek egy évtized alatt, Ingram megjegyezte, hogy még akkor is, ha Toronto lakásértékei 50% – kal zuhantak, csupán visszatérnek a 2014-es árakhoz.
“vagy csökkennek az árak, vagy emelkednek a jövedelmek. Lehet, hogy az árak egy ideig oldalra mennek, de hosszú időbe telik, amíg a jövedelmek felzárkóznak” – mondta Ingram. “A házak hosszú távú átlagos növekedési üteme 20 év alatt 8%, a lakások esetében pedig 7%, és ha ennél magasabb, akkor valószínűleg lesz némi regresszió az átlaghoz. Jelenleg az ötéves lakás aránya 10,36%, ami nem fenntartható.
“a másik dolog is, hogy dob minket egy kicsit, amikor a külföldi pénz jön a piacra. A helyi árakat és a helyi jövedelmeket nézzük, de mi van, ha nem a helyi jövedelmeket használják vásárlásra? Mi van, ha a világ más részeiről származó gazdag emberek vásárolnak itt ingatlant, akár itt élnek, akár nem? Ez részben megmagyarázza, hogy az árak miért váltak el a helyi jövedelmektől.”
a Toronto Regional Real Estate Board legfrissebb statisztikái azt mutatták, hogy a családi házak árai októberben 27,7%-kal emelkedtek az előző év azonos időszakához képest, átlagosan 1 540 432 dollárra, azonban Ingram hozzátette, hogy az ajánlattételi háborúk mellett más kumulatív okok is vannak a gyors áremelkedésre.
“Vegyünk egy 1,6 millió dolláros házat, adjuk el, és költözzünk egy másik 1,6 millió dolláros házba. A tartományi és önkormányzati átutalási adók Torontóban körülbelül 57 000 dollár, és ha 5% jutalékot fizet az 1 dollárért.6 millió eladás, az 80,000 dollár, tehát az ügyvédi és költöztetési díjakkal körülbelül 140,000 dollár a költözés. Látom, hogy több ember fordítja ezt a pénzt a jelenlegi házaik javítására és a helyben maradásra. Ez hozzájárul a kereslet és a kínálat egyensúlyhiányához, és felfelé irányuló nyomást gyakorol az árakra.”
bár ez megmagyarázhatja, hogy Toronto lakásárai miért túlzóak, az alapul szolgáló alapok nem tűnnek veszélyeztetettnek. Valójában ahhoz, hogy a fundamentumok olyan mértékben elpárologjanak, hogy Toronto lakáspiaca összeomlik, több forgatókönyvnek kell egyidejűleg bekövetkeznie, ami Robert Hogue, az RBC Economics vezető közgazdásza szerint valószínűtlen.
“több tényező kombinációjára lenne szükség, az egyik a demográfia — például a bevándorlás összeomlását kellene látnia, ugyanakkor, amikor szárnyaló kamatláb lenne, ugyanakkor hatalmas építési fellendülés lenne, amely többletet teremtett” – mondta. “Ilyen kombinációra lenne szükség.”
aztán megint, idegen dolgok történtek.
” miután átmentünk egy világjárványon, azt mondanám, hogy minden lehetséges, de ez valószínűség kérdése, és ennek valószínűsége jelenleg nagyon kicsi. De nem lehetetlen elképzelni olyan forgatókönyveket, amelyekben ebbe a helyzetbe kerülne.”
az infláció azonban nagy, és Hogue szerint nem elképzelhetetlen, hogy a kanadai központi bank kiegyenlítheti a kamatlábakat a tervezett időpont előtt. Ha ez megtörténne, a lakáspiac megrendülne, de nem botlik meg-tette hozzá.
Hogue azt is feltételezi, hogy a torontói lakáspiac frenetikus aktivitása ebben az esésben annak tulajdonítható, hogy a vásárlók előre látják a kamatemeléseket, és kedvezőbb kamatlábakat zárnak be, amíg tudnak. Bármi legyen is az oka, az ilyen viselkedés túlárad, irracionális vagy más módon.
“a nyár folyamán mérséklődést láttunk, tehát véleményünk szerint a piac kezd megnyugodni és racionálisabban viselkedni, de szeptemberben, és különösen októberben, a korai számok azt mutatják, hogy még mindig sok licitálási háború van, ami jelentős áremelkedést eredményez, ami még mindig a piacon bizonyos fokú túláradás tünete” – mondta Hogue. “Lehet, hogy van egy kis túlárazás, de a fundamentumokat figyelembe véve jogos elvárás, hogy a lakásárak erősek és magasak legyenek a GTA-ban. Ha volt aggodalom egy buborék miatt, akkor az elmúlt 15 évben is volt aggodalom, de nem láttunk piaci összeomlást, tehát van valami alapvető. Sok piaci szereplő valóban úgy gondolja, hogy ez egy jól támogatott piac.”